11月的物管江湖,物业股可谓扬眉吐气了一回。月线上看,一根大阳几乎吃掉了三条阴线。

这架势已经不是筑底,而是大有风口再起的意思。背景因素大家都知晓,监管层射出了“三支箭”。


(资料图)

一箭松绑信贷,二箭扩容债券,三箭恢复上市房企并购重组和股权融资。

据乐居财经统计,前两箭下,已有18家房企获得金融机构1.66万亿授信;而第三箭,解锁了冰封12年的房企股权融资(借壳上市)窗口,意味着涉险房企应该可以从ICU出来放风。

而第三支箭意义更大。有人说恒大许老板没赶上好时候,正面临被投资者申请清盘。也有人说,这政策简直是为恒大量身定做的,不论是深深房还是廊坊发展都可能是其借壳对象,成为一根结实的稻草。

救市政策直接导致资本市场房企欢腾,本来和“救市”没有直接关系的物企也跟着嗨了起来。

可以说,本月物业股的暴动走势,很大原因是关联方因素,刺激市场信心回暖。

此前,勿爷就分析过,物业股信心回归,一要看关联方健康指数,二要看物企自身业绩质地。

关联方靠着政策回血已然开启了信心回归进度条,那么物企靠“借箭”能否再掀一波风口?

01三道红线淡化,三支利箭射出

2020年前后,房企雷点还未大面积乍现,但三道红线下,大佬们多少已嗅到危机。为了缓解流动性,打着独立的旗号把旗下物业板块分拆上市。

彼时,新冠疫情爆发,为物企上市平添助力。加上故事逻辑合理,资本争相追捧,物管风口应运而生。

风口和三道红线下,连一直看不上物管上市的融创孙大圣,也把融创服务推向了港交所。

不过好景不长,受关联方爆雷影响,对物企输出业绩前景不明,和被质疑会从物企抽血,2021年下半年,物业股信心塌方逐步跌下神坛,一夜回到解放前。

赴港IPO过会者寥寥,有递表意图的也打消了念头。恒大物业消失的134亿更是加剧了市场恐慌。

如今,大局为稳的背景下,三道红线淡化,三支利箭射出,出险房企貌似又可以支棱起来。

其中第三箭提到的房企并购重组配套融资、再融资、完善房企境外上市政策等,除了允许定增、借壳上市外,是否还包括分拆上市的戏码?

在勿爷看来,当前环境下,现金流是企业命根。只要能搞到现金流的操作房企应该都不会放过,而市场担忧的关联方问题在三支箭下将有所改善。

此逻辑下,物企的现金奶牛属性决定了房企或再次分拆物业板块独立上市。

根据克而瑞7月的统计数据,上市房企已达118家,而上市物企目前仅有61家,还有很大空间。

也就是说,此前没有递表的、递表失效的,还有机会追一把风口;已经递表的,过会的几率也将大大增加,如万达商管等。

所以,从如上角度看,随着房企三箭加持,不排除物管风口再次吹起的可能。

02出清重资产转战物管轻资产

除了现金流因素,可能刺激物管风口外,房企战略转型也是缘由之一。

虽然房企好消息一个接着一个,但并不是鼓励房企如以前一样拍地拿地,接着奏乐接着舞,而是限定了融资的资金用途,还债和保交楼。

在勿爷看来,随着房企压舱石作用逐步弱化,这是病入膏肓类房企体面的退场方式,未来战场属于国家队和优质房企。

而退场方式,除了换个行业重新开始外,出清重资产转战物管轻资产的可能性最大。

年内就有多家房企官宣转型物管轻资产,比如云南城投,华夏幸福、北辰实业和珠江股份。要么用原来的大A牌照,要么去港交所、北交所递表。

这样一来,壮大物管队伍不说,还提升了物管风口质量。何以见得呢?

第一轮物管风口,由于错判了形势和不够独立,众多物企把群雄逐鹿的剧本,硬生生演成了荒野求生。

所以在被关联方、资本市场毒打之后,相信物企不会在同一个地方摔倒两次,应该会在自身独立性和行业本质上未雨绸缪。

就如万物云董事长朱保全所说,和房地产行业划清界限、回归物业服务本源、如何看待社区增值服务,以及要做“长坡薄雪”的生意……

03结语

前两年的物管第一波风口,说物企是野蛮生长也不为过。如今若有机会重启风口,对行业健康发展无疑意义重大。

就看接下来有哪些物企会卷土重来,是伴随房企一荣俱荣,一损俱损,还是打破关联方枷锁,走出六亲不认的步伐。

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