在「新周期的开启：2022中国物业行业高峰论坛暨城市服务论坛」现场，易居克而瑞副总裁张兆娟发布了《2022中国物业城市服务研究报告》，以下为报告内容精选：

(相关资料图)

一、目前处于爆发期，过半上市物企已布局且各有千秋

据克而瑞物管研究统计，城市服务业务发展到现在大概经历了四个时期：

萌芽期：2015年

以碧桂园服务为代表的物业服务企业开始在公服市场化改革背景下，试水城市服务；

探索期：2018年

这一阶段的代表性事件是万科物业与珠海横琴成立合资公司，携手打造中国首个”物业城市”治理模式；

发展期：2018-2021年

头部物企如万科、保利、龙湖、招商积余、华润等争相入局，这一阶段利好政策频发；

爆发期：2021-2022年

据克而瑞物管数据，截止目前，上市物企中已有过半的物企加入城市服务的赛道；

上市物企布局城市服务概况

就目前来看，物业服务企业对城市服务的理解迥异，对其概念与叫法也各不相同，一些物业服务企业把城市服务称为“城市管家”，一些则涉及全域服务、智慧城市、市政一体化等城市运营内容，一些则称之为“公共服务”，包括学校、医院、场馆、轨交等公共空间业务。虽然名称、叫法各异，但整体来说仍呈现出了一个特点：物业服务企业的城市服务并非简单地局限于公共服务，更多的是倾向于城市管家、智慧城市、城市运营商等一类的占位。

此外，据克而瑞物管统计，就布局项目数来说，在已布局城市服务的物业服务企业中，超过半数企业已布局项目数在六七十个，其他的则为三四十个，个别企业则少至几个；就布局城市的能级来说，既有北上广深也有四五线城市，分布较散。

二、万亿蓝海，赛程加速且竞争加剧但增收不增利

据克而瑞物管预测，随着市场空间不断延展，城市服务将释放万亿蓝海市场，到2025年预计达到10019亿元，这其中涵盖了学校、医院、政府共建、交通枢纽、环卫等业态。

城市服务市场空间预测（亿元）

物业服务企业进入环卫市场，其实和该赛道中的原有企业存在着一种竞争关系，就目前来看，环卫市场已经告别了高增长，这使得该赛道的竞争进一步加剧。从几家头部物企城市服务业务的增长率来看，以碧桂园服务为代表的物企都保持着较高的增长速度。代表性环卫企业的最高增速尚未超过30%，物企进入该赛道则保持了超过20%的增速，相比来看，物企在这一赛道正以一种更快、更高的速度在发展。

但是，我们也应该注意到，尽管城市服务在物业行业兴起已久，但目前来看，城市服务对于物企在业绩增长上的贡献十分有限。由于物企的整体毛利已经普遍偏低，处于“增收不增利”的境地，城市服务毛利率则更低于物企整体毛利率，且低于环卫公司毛利率。据克而瑞物管数据显示，2022上半年典型物企整体毛利率为26.6%，典型环卫公司整体毛利率为22.9%，典型物企的城市服务毛利率仅为18.0%。这就要求物企不能仅仅局限于基础服务，未来要向城市运营、资产运营等具有更高利润率的领域拓展。

典型物企/环卫企业毛利润对比

三、服务范畴不断延展及打开，一体化整合加速

当前城市服务业务的另一个现象是：整体标的额不断增大。以2022年上半年为例，年化额超过亿元的大标的累计达到153个，同比增长68.13%。

2022H年化额亿元大标的概况

物业服务企业进入城市服务领域之后，服务范畴得到不断延展，除了基础类服务，还涉及综合治理类、公共资源类、智慧城市类等服务。在这一背景下，物企的业务模式在不断迭代升级，城市空间运营服务一体化效应凸显。与此同时，原有环卫企业上下游的“护城河”也在不断拓宽，转型升级城市管家动作加快。因此，未来如何加强一体化能力并推进一体化服务模式是此类企业面临的共同课题。

典型物企城市服务内容

四、战略合作成为主流，坚持并深化与政府的合作

通过环卫市场切入城市服务领域，是物业服务企业布局城市服务业务的典型方式，物企曾一度在环卫收并购市场频频出手，但今年由于受到整体形势影响，环卫收购交易数量大幅下降。

物企收并购环卫企业交易数量（起）

在这种情势下，物企与环卫企业联合获取项目成为备受青睐的方式。以保利物业为例，2022年年初，保利物业与珠海横琴众城智洁投资合伙企业、珠海横琴普邦投资合伙企业联合共出资1.5亿成立保利环境，合资公司经营范围涉及“专业保洁、清洗、消毒服务，农村生活垃圾经营性服务，园区管理服务、市政设施管理、城市绿化管理、再生资源回收”等，保利物业以控股方深度布局环卫市场。

无论是通过招投标获取单个项目，还是承接项目总包，政企资源均发挥了重要作用，2021年以来物企通过与地方政府、城投公司或战略合作，或成立合资公司等方式，共同推进城市服务的落地。再加之一些城市服务项目的特殊要求，与政府展开战略合作已成为当前的首选方式。

典型物企与政府合作概况

五、城市落位与财政经济正向相关，城市落位框架逐步清晰

城市环卫业务与政府财政息息相关，由于财政支出地方性差异明显，因此物企选择布局城市服务业务落位也与城市能力存在很大相关性，呈现出向高能级省份聚集的特点。此外，由于各地政策开放差异明显且政策指引性不同，各地对于城市服务的概念、理解与落地都有很大不同，这些都影响着物企对城市进入的考量。

从典型物企城市服务部分代表性项目布局来看，由于城市公共服务较为缺乏，周边城镇或产业新城是主要阵地，但政府购买能力较强的中心城市老（主）城区，逐渐受到重视，典型物企的城市落位呈现出由“边缘”向“中心”落地项目的趋势。

2018-2022年典型物企城市服务项目分布地区性质

趋势一：从“纯服务”向“服务+运营”转变

这一趋势首先是由当前的政策背景所决定的。目前，我国城市更新逐渐从“拆、改、留”转向“留、改、拆”，进入城市运营新阶段。在这样一个新阶段，物业服务企业如何参与其中是最核心的一点。这需要物企跨越出基础服务的范畴，将服务扩展到综合治理，包括交通维稳应急、市场协管、老旧小区增值服务等等，乃至整个城市的高效运营、激活城市活力等，这需要物企狠下功夫，不断修炼运营能力。

其次，据克而瑞物管研究发现，目前典型物企的服务内容已逐渐成型，正在向“服务+运营”方向演变。可以毫不夸张地说，物企如果不具备区长的思路、街道书记的思路，那便很难将城市服务做好，或者说无法拓展城市服务的广度与深度。

典型物企服务内容演变

趋势二：从“散点式服务”向“一体化运营”转变

典型物业服务企业的城市服务模式一直处于迭代升级之中，以保利物业为例，从最初的“景区全域管理”到“城镇全域化服务”到“城镇优选服务”，再发展到目前的“市域全域化服务”；以及万物云从“物业城市”到“全域智能运营”，所覆盖的业态不断扩容，一体化趋势凸显。这就要求物企不断加强一体化运营能力，以支撑市场长效运作。

典型物企城市服务模式演变

但据克而瑞物管研究发现，一体化并非易事。首先，政府层面对一体化作用的理解不同；其次，每个城市对一体化内容的认知也不尽相同，这增加了物企实现一体化运营的难度。

趋势三：从“科技应用”向“智慧平台”转变

随着物业服务企业数字化的不断推进与落地，城市服务的发展趋势也正从科技应用向智慧平台转变。智慧平台建设已经成为城市服务项目招标的关键诉求，据克而瑞物管不完全统计，近两年城市服务项目招标涉及智慧平台建设的城市数量已经达到37个。物企在落地服务产品时，除了自身原有的各个场景应用之外，还要考虑如何实现在复杂大平台上的运营，例如城市服务体系、政府智慧平台的接入等，虽然这是一个难度更大的课题，但一些头部企业已经在朝着这个方向谋划。

城市服务项目招标涉及智慧平台建设城市

虽然城市服务前景广阔，但其面临的难点也很多，这主要体现在三个方面：

第一，企业能力与政府预期差异较大；在与政府合作过程中，政府对物企的预期较高，希望企业可以具有通盘能力解决业务内的所有问题与诉求，并及时有效应对新的需求，这与目前物企在城市服务领域的业务能力不匹配。

第二，业务边界模糊、不确定性大；

第三，不同政府主体差异性大；由于各个城市能级、政策开放差异、政策指引性的不同，各地对于城市服务的概念、理解与落地都有很大不同，这些都会给物企拓展城市服务带来一定难度。

第四，专业能力欠缺、模式转变难。城市服务涉及范围广，每一个领域都需要与之匹配的专业能力与专业人才。

物企如果想做好城市服务业务，必须培养几个方面的核心能力，“多位一体联动模型”是决定未来制胜的关键法宝：

第一，拓展力。这主要体现在三个方面：首先是政府关系；城市服务业务与政府资源息息相关，建立并把握好政府关系至关重要。其次是专业能力。这里面涵盖的范围很广，包括原来的业务能力，以及策划能力、模式转化能力等等。最后是品牌运作能力；物企要做好标杆项目，这直接影响后续项目拓展。

第二，产品力。产品力中的服务是一体化的，包括服务广度、服务深度、服务创新度。目前很多企业在这方面是欠缺的。

第三，运营力。包括一体化、智慧化、可持续化三个方面。持续化对企业的长久发展很重要，一是要保持新的业务团队能够持续“造血”，将城市服务打造成常规的业务模式，保证利润；二是一个城市的业务模式成熟之后能够在其他城市继续开展。