前不久有个新闻,说的是美国一位华裔女博士在家中被警察枪杀,而最初的起因竟是拖欠物业费。

这件事有几个冲突点:

1、在圣地亚哥用50万美金买了一套豪华公寓,事发时这套公寓升值到了60万,但同时欠了HoA$31928物业费;


【资料图】

2、HoA以$32000的价格将债务留置权卖给投资公司,随后警察开具了驱逐令。

我标出了几个重点词:公寓、欠缴物业费、HoA。

这几个词汇总在一起,稍稍可以窥见一丝美国物业管理的情况。

HoA的英文是Homeowner Association,直译为“屋主协会”,听起来跟国内的业委会有点相似,也是由住户们组成。但不管是权责还是严格程度,都差得太远。因为通常HoA是强制加入,而且有非常严格的条约限制。

所以在美国的买房攻略里,HoA条款总是非常重要的参考内容。这一点跟国内就更不一样了,买房看物业服务都是这几年才逐渐觉醒的,且还是少数。

以我们衡量国内物业的几项来对比看一下HoA:

首先最关心的一定是收费问题。

从物业公司的角度,目前国内上市物业公司9成以上的项目都是包干制,这几年经常讨论的一个痛点是:调价困难。这个痛点行业里以前说得多,如今已逐渐接受,从科技、多元化等方向寻破局之法。

以今年各地住宅物业费情况来看,一线城市平均物业费在3.1左右,二线城市大约为2.2。

也就是说,物业费跟地方经济水平和工资水平有相关性。

但HoA的收费定价,从每月几十、一百多、两三百甚至五六百、八九百都有,收费差异相当大。根据地产网站Trulia 统计,纽约都会区市场价格最高的部分房产,HoA费用中间值达到了1566美元/月,高出全美水平2倍。

收费的评估要素除了区域位置、居住坪数之外,还要看服务、设施等。几乎每个小区都有差异,主要看HoA的负责范畴。

跟国内物业费很难调价、老旧小区比新房物业费低很多的情况不一样,美国HoA的费用,老旧的建筑往往可能更高。有研究说,1960 年到 1969 年建造的房屋比 2005 年后建造的每月大约高出了 90 美金。

而这几年随着公寓兴起,一些新项目不断地添加奢侈设施和服务,比如宠物游乐园、瑜伽馆之类,都靠业主通过缴纳HoA来承担。

于是整体来看,HoA的收费趋势就是越来越高,设备老化的房子比次新房更贵。

第二,HoA的权责问题。

现在物业圈另一个比较热议的问题,是关于物业服务的边界在哪里。

有同行喜欢把分界线划清楚,从社区大门到你家大门,归我管。入户门内的事情,你要学会自理。

另一类则是这两年头部公司喜欢讲的:拓宽服务边界。

去年下半年物业新政后,朱保全曾经从物权视角和民生视角发表了一些看法。总结起来有两句话:第一句是,如果从物权视角,只会狭隘地去厘清边界,撇清责任;第二句是,民生无小事,既然事关民生,就该承担责任、做好口碑。

物业公司确实被赋予了越来越多的责任,尤其是在疫情之后,价值被关注,物业股迎来高光时刻,同时成本也提高了。但从业主的角度来看,一些优秀的物业服务也确实日益满足了更多生活需求。

HoA管理的社区,如果说优点,也是在于统一管理,业主省心省力,不管是庭园洒扫、公设维修还是环境维护,都能有专业公司负责,可以做到井井有条。

因为HoA的需求事无巨细,也就倒逼很多物业公司不断从细节挖掘优势。比如美国top级别的物业公司ServiceMaster,服务范围几乎渗透了生活的各个细节。从最初的害虫控制到住宅的清洁、房屋检查、家庭保修计划、装潢清洁和修复等,后来更是成立了专门的产品开发团队,沿着用户需求不断拓展新业务。

从这个方面来对比,国内住宅业主的需求,挖掘的还非常粗糙。

但HoA在国外的口碑可不怎么样,社交媒体上一大堆吐槽的声音,有的HoA的规定就像老奶奶的裹脚布,又臭又长,如果是公共的区域涉及到这个社区的美观,规定细致一些还可以理解,但室内百叶窗和窗帘的颜色、你的房子是否能出租都要严格规定,就多少有点过分了。

规定只有25%的单元可以出租

HoA成立的初衷,是帮助社区避免被某些粗心的业主拖累房产价值,也就是我们一直提的资产保值升值。

现在国内也有很多人提出类似的模式:由业委会负责社区大小事情,再由业委会分别找专业公司负责。

但众所周知,初衷大部分时候就是用来偏离的。壮大的HoA控制欲越来越强,比中国古代的大家长制度还要更过分一些,开始越来越多的插手细枝末节。也就逐渐形成了美国社区管理令人谈之色变的独有特色:有人帮你打点一切,但同时也强制规定大部分。

第三, 不缴费会怎样?

国内物业公司有一个每年都要计算一番的“变量”,也就是收缴率。

上市物业公司披露的缴费率基本上都在90%甚至95%以上,但这个数据一直备受质疑,尤其是在收并购火热的这几年,曾有业内人士披露,收购来的项目,缴费率也就在70%左右。

差距也是很大了。

所以这几年,关于催收物业费的讨论很多。平和的曲线救国路线,一般会认为以品质服人。

但也有很多声音,认为应该有更加激进的手段,比如纳入征信等。

那么在美国试着在社交媒体上问一句,如果不给HoA缴费会怎样?

回答一般都会很惊恐,并劝你千万别。

如果不理会 HoA 的规定,HoA 会寄发违规通知,说明违规事项并限期改善;如果持续不予以理会的话,就会进一步收到罚款通知、催缴通知。

而后,无论是不缴管理费,还是对于违规通知、罚款不予以理会,HoA都有权利放置留置权在该屋的产权纪录上,之后很可能进入到司法进程。本文开头的案例,纠纷的起因就是因欠缴物业费被驱逐,也有一些信息透露了HoA在这次操作中的违规。

因此,如果在美国做房屋经纪人,有一项必考能力是了解HoA的情况。

第四,HoA的保值增值效果如何?

既然都考经纪人能力了,HoA影响房子价值,也是在所难免。

有的社区当然可以不违初衷,为房屋保值增值。但也有的小区,会因为高昂的或者管的很宽的HoA,房屋价值反而比周围同类型房屋更低。

比如迈阿密的一座公寓住宅,小区内有一家囊括了餐厅、SPA、网球馆和其他设施的高端俱乐部,但这座小区比同类房子便宜了大约有10%~15%。

用国内的眼光去看美国的这种差异,会觉得很惊讶。毕竟在我们的认知里,一座楼下配置完善的高端住宅,价格一定是承受不起的贵。

这几年国内也一直在探讨,物业服务对业主资产的保值与增值。

房屋不是一锤子买卖,其后长达数十年的持有,才是重头戏。之前朱保全说过,客户资产的保值增值,是物业最核心的东西。

初衷摆在这,在资本的浪潮下,或者在巨大的利益旋涡中,如何不偏离,可能也是一个长久的课题。

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