“做艰难而正确的事情。”数月前，胡芳园在与观点新媒体线上对话中如此形容恒太商业的前行路径。
再次见到胡芳园，是11月初的2022观点商业年会采访间，一身经典的黑白裙套装出现在深蓝的采访背景板前显得格外生动。
接过父辈重任，胡芳园执掌的恒太商业在近几年得到进一步历练，经历过“产品和业务模式”的两大转型，这家专注于商业运营的企业逐渐从华东走向全国。
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无论什么时候见到胡芳园，在她的眼中，总能看到两束光芒：机遇与乐观。
诚然，行业与企业个体面临危机的同时，机会也将并存，“悲观论”并不适用于恒太商业。
永远有机会进入第四季度，各家商业地产运营商往往会选择这个时段推出新项目或应季活动。据观点指数统计，9月全国范围内共开业包括购物中心、社区商业、街区商业及奥特莱斯在内的53个项目，总体量约524万平方米，平均单体建筑面积约9.9万平方米。
恒太商业也不例外，除9月30日在山东枣庄双子星恒太城项目的开业动作外，自有城市市集品牌“鄞州之夜3.0”也如期而至。“鄞州之夜是我们在华东地区做得非常不错的城市市集产品，每年有不同的主题，今年的主题是乡村振兴、民俗民艺。”
在恒太商业看来，诸如此类市集活动作用不只局限在成为沉浸式体验各种特色商品及地方文化的空间，同样也是激发宁波这座城市非标商业模式的解题思路之一。
最近我们还在服务武汉江汉路的地铁上盖项目，将它做成集艺文商旅的武汉文化完全体。”
胡芳园很坚定：“实体商业永远有机会，就是要看需求在哪里、方向在哪里。”
随后，她进一步解释，人永远需要线下社交的需求，对个体而言实体商业是不可替代的，商业作为底色，把艺、文、旅、体等等做在一起，打造拥有非凡体验的公共空间，“像我们在宁波做的南部商务区水街项目，和湖北交投合作的鲟龙水街项目，包括现在周末微度假潮流的兴起，还有一些就是关于城市市集的城市活动。”
从政策方向来看，目前大趋势还是在往实体转，去虚向实，这是很大的利好空间；此外，对运营商来说，目前开发利润转向运营利润的盈利模式也是很大的利好。
虽然恒太商业今年涉及的商业活动并不在少数，但从行业趋势来看，2022年的商业地产相关方仍处在调整阶段，市场投资增速和需求增速并未回归高位。
因此，当观点新媒体提及行业年内挑战这个话题时，胡芳园表达了她对现在行业内充斥着“谨慎”气息的看法：“现如今的开发商、品牌商和消费者其实都面临着资金紧张，投资谨慎的问题。相应地，作为运营方的恒太商业也在承受着非常大的考验和挑战。”
但在胡芳园的眼里，认定了商业地产运营这条道路，所有冗余的动作和想法都会被眼前困难的市场情况挤压过滤。
“你必须保证做的每一个决策是对的，你用的每一个人是有价值的，团队的每一个动作是没有冗余的，总是危中有机。”
做好实体商业运营商近年来，有关中国商业地产进入存量轻资产发展时代的声音愈来愈多，在目前商业地产行业进入拐点之时，存量商业成为市场上被大家提起最多的词之一，包括珠海万达商管、华润万象生活等也在进一步发展存量轻资产项目。
问题也随之而来，如何有效改造市面上的存量商业物业，成为业内急需解决的重难题，企业在项目的前中期规划上备受考验。
“做商业地产一定要运营前置，一开始就要想好到底服务哪一部分客群的哪部分需求。”作为频频提及“商业运营前置”观点的行业先行者，胡芳园认为在存量项目的改造过程中，从开始就要做好运营前置工作，锚定项目的定位、客群需求选址、规模，甚至规划建筑形态和结构，以此为未来运营需求打实地基。
“做项目时，大部分开发商会遵循自己的喜好和判断，建筑设计院则会给一套分析模板和市调基础，没有一个运营商把建筑设计院、空间设计院、政府的需求、业主的需求和真正的运营的需求统筹在一起。”胡芳园认为，这三者都是关键决策人，但不一定都是专业的商业运营商，在这种情况下，会导致部分存量物业后期运营存在问题。
目前线上商业与线下商业的融合也引起了胡芳园的思考。
“疫情三年，线上线下商业加速融合。我们作为运营商，目前是一个比较尴尬的存在，融合必然是品牌的融合，因为融合本身是产品和用户数据的融合。”在她的观点中：“恒太商业的方向很明确，就是做非凡的实体体验。”
胡芳园进一步表示，线上线下融合无疑是效率更高的方式，再去做一个电子化平台的效率并没有线上其他已经入局多年的对手高，“恒太商业就做实体商业运营商，就打造线下非凡的实体商业体验。因为人永远需要线下的社交空间，所以恒太商业能够提供非凡的线下商业体验，这就是体现价值。”
“我们现在做的是超级购物中心，超出城市当下审美一点点。有建筑空间业态的融合，打造超级空间，配合超级业态、超级运营。”
谈到深处，胡芳园再一次向我们提起恒太商业的愿景：“我们还是执着于商业地产运营这个行业，认定了这条道路。经过几年的磨炼，你就真的会变成钻石。”
在行业浮沉的当下，胡芳园与她的团队必须反复斟酌恒太商业做的每一个决策都对，“但总是危中有机，只要找到机会，过去的磨炼都会成为宝藏。”
