万达一下子又吃进了 5 个购物中心——不是收购,而是以轻资产方式接手。近日,万达商管跟奥克斯有了新合作,将接管 5 家奥克斯广场。

也就是说,奥克斯把旗下所有的购物中心都交给万达来打理——长沙两家,成都、青岛和杭州各一家。不要小看这件事情,这显现了一个非常重要的苗头:购物中心换掉招牌,换成更成熟的经营者来打理,将会是一种趋势。


(相关资料图)

打个比方或许会更清楚:从前,万科、绿城、龙湖等物业公司,是不会进驻别家房企开发的楼盘;但现在已经很普遍了,你买的不是万科、绿城或龙湖的楼盘,但后来物业服务就换成了他们中的某一家。

购物中心也一样,那些名不见经传的购物中心,或许有一天突然就换成了万达广场、龙湖天街、大悦城甚至万象城……

换一个招牌,换一个经营团队,这不是很正常吗?有那么难吗?挺难的。以万达接管奥克斯广场为例:首先,奥克斯凭什么愿意交给万达来打理?

奥克斯一来没资金困难,二来购物中心的经营也算是过得去,三来购物中心本来就是奥克斯的战略布局之一,为什么要交给别人来打理?

原因很可能是:奥克斯想通了。购物中心比住宅复杂。从规划设计来说,住宅盖得再糟糕,也是有价值的,还是能住人的;但购物中心不一样,一旦盖得不专业,哪怕地段再好,租金收益也会大打折扣。从运营管理来说,住宅的物业服务再烂,二手房的价值虽会受到一些损失,但总体价值还在;购物中心的运营团队如果很平庸,哪怕购物中心的建造水准再高,也无法充分转化成租金收益。

一家运营公司,至少需要十几年的经验积累,至少需要十几个购物中心的经验历练,才有可能获得相对成熟的运营能力。对于房企来说,如果没有足够的战略决心,很难练就这样的运营能力——哪怕盖出了一定数量规模的购物中心,运营能力也未必能跟得上。

在这种情况下,不如更坚决地把专业的事情交给专业的人来做。万达的购物中心运营能力一定不是惊天动地的那种,但至少是相对成熟的。对于奥克斯来说,把已开业的 5 家奥克斯广场交给万达打理,是非常明智的决策——这种决策同样需要高超的见识与决心。

实际上,万达接管奥克斯广场,并不是说这两家企业你情我愿就够了,这需要整个社会思潮的更迭——

●商业运营的价值,有没有获得社会层面相对广泛的认可?

此前,社会的普通认知是:只要地段足够好,空间足够大足够新足够有档次,这个购物中心还怕没生意?这种认知,就是漠视了商业运营的价值。

同理,不少开发商在规划建造购物中心时,认为只要把空间做得足够美足够诱人,就够了,但等到真正开始招商时往往发现事与愿违。这同样也是漠视商业运营的价值。我们有个小小的偏见:如果没有专业的商业运营方介入到购物中心的规划设计中,这个购物中心在招商运营之时一定会暴露出各种问题,最终影响了整个场子的热度。

我们还有一个更大的偏见:运营比空间更重要。

对于房企来说,可以心平气和地用别家的物业公司,这是社会化大分工的进步;同理,请万达广场或龙湖天街来打理自己的购物中心,就像请亚朵、凯悦或四季来打理自己的酒店,这也是一种社会进步。

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