8月24日,苏新服务正式于港交所挂牌,开盘报8.2港元,较发行价跌4.65%,成交额287.33万港元,总市值约8.2亿港元。前一天,苏新服务暗盘收报8.49港元,跌1.28%。

8月23日,苏新服务发布分配结果,发售价厘定为8.60港元,每手500股,预计募得资金款项净额为1.67亿港元。

从具体的认购情况来看,香港公开发售项下初步提呈发售的香港发售股份认购不足,相当于根据香港公开发售初步可供认购的约0.71倍。国际发售项下初步提呈发售的发售股份已获超额认购,相当于国际发售项下初步可供认购的约1.2倍。


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除此之外,苏新服务的基石投资者已认购合共504.45万股发售股份,合共相当于紧随全球发售完成后已发行股本(假设超额配股权未获行使)的约5.0%及紧随全球发售完成后的已发行股本总数(假设超额配股权部分获行使至213.6万股发售股份)约4.9%。

苏新服务是2022年第5家上市物业企业。在4月初于港交所第二次递交招股书后,于8月1日,苏新服务最终通过港交所上市聆讯。

市场分析指,或许是国资背景对苏新服务有一定助力。公开资料显示,苏新服务由苏高新集团持股93.1291%,后者由苏州市虎丘区人民政府持股90%,江西省财政厅持股10%。

而与尚在排队上市中的龙湖智创生活、万物云等物企相比,苏新服务的规模并不突出。截至2022年4月30日,苏新服务已在中国订约为78个项目提供公建项目管理服务、基本商业物业管理服务及基本住宅物业管理服务,总合约建筑面积为800万平方米;其中,77个项目的在管总建筑面积超过680万平方米。

相比之下,万物云在2021年底时在管物业总建筑面积已达到6.6亿平方米,龙湖智创生活的物业管理服务签约及战略合作面积也超过了4.8亿平方米,在管面积亦达到了2.74亿平方米。

此前在年内完成上市的4家物企中,半数都具有国资背景。3月10日,金茂物业完成上市,成为今年的物业第一股;7月8日,同样拥有国资背景的鲁商服务也顺利敲钟上市。

从2020年到2021年中期的疾驰猛进,到估值回落,资本市场对物企的上市热情也在迅速降温。

2020年,物业服务板块的新增上市公司数量为18家,2021年降至14家,今年截至目前为止,仅为5家。

在房地产行业的下行周期下,物管行业资本市场的表现也不尽如人意。自去年下半年以来,大部分物业股股价与峰值相比几乎“腰斩”。有研究数据显示,截止7月31日,59家上市物企中市值下跌的房企多达44家,对比年初,59家上市物企总市值下降32%。

仅7月而言,物业股普遍下跌。从整体来看,非港股通物企下跌12%,港股通物企下跌23.1%,恒生物业服务及管理指数下跌30.1%,跌幅均大于恒生指数(-7.8%)和沪深300(-7.0%)。

在这个节点上,苏新服务上市破发或许也不出人意料。不同于一般由房企分拆的物业企业,苏新服务除拥有商业物业管理服务、住宅物业管理服务、物业租赁业务线外,还在城市服务方面开展相关业务。

作为一家物业管理服务提供商,苏新美好生活深耕长三角地区,尤其是苏州的城市服务及物业管理服务提供商,为公共基础设施提供城市服务,为商业物业、住宅小区提供基本物业管理服务和增值服务。

固守长三角的苏新服务,在外拓上则显示稍有乏力,2021年甚至出现规模回缩。截至2019年、2020年及2021年12月31日,苏新服务的在管总建筑面积分别为640万平方米、700万平方米、670万平方米。

其中,苏新服务与母公司苏高新集团存在着紧密的依赖关系。截至2022年4月30日,苏新服务41个在管物业由苏高新集团开发,总建筑面积为420万平方米,占在管总建筑面积的61.6%。

不过,来自母公司的超六成在管面积,在收入贡献上则不足四成。于2019年、2020年及2021年以及截至2021年及2022年4月30日止四个月,苏新服务来自苏高新集团及其联营公司所开发物业的收益分别为2.03亿元、1.97亿元、1.99亿元、6550万元及6050万元,分别占总收益的46.6%、45.2%、42.9%、43.0%及37.5%。

业绩方面,于2019年、2020年及2021年以及截至2021年及2022年4月30日止四个月,苏新服务总收益分别为4.36亿元、4.37亿元、4.62亿元、1.53亿元及1.62亿元;年内/期内利润分别为4360万元、4810万元、5650万元、1870万元及1910万元。

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