近年来，不少长租公寓纳入保障性租赁住房体系，在这一过程中，有哪些问题需要厘清？保租房和市场化的住房租赁又该如何协调发展？

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“存量、市场化的房源转为保障性租赁住房（简称“保租房”），加上集体用地、租赁用地上新建设的保租房，这两方面共同发力才能尽快解决租购错位的矛盾。” 8月15日，在中国房地产估价师与房地产经纪人学会、上海交通大学住房与城乡建设研究中心联合主办的“租赁企业战疫故事会·第二讲”线上直播活动上，建信住房服务有限责任公司副总裁、中国房地产估价师与房地产经纪人学会房地产租赁专业委员会秘书长赵晓英如是说。

近年来，在“房住不炒”“租售并举”“扩大保障性租赁住房供给”等一系列政策利好下，不少长租公寓纳入保障性租赁住房体系（下称“纳保”）。问题在于，“纳保”过程中有哪些问题需要厘清？保租房和市场化的住房租赁，是一种怎样的关系，应该如何协调发展？

今年以来，我国住房租赁行业再迎实质性拐点。保障性租赁住房试点40城建设提速，多地陆续公布筹建进度，供给增量迅速扩充。与此同时，在一系列政策利好下，不少长租公寓纳入保障性租赁住房体系。

ICCRA统计数据显示，截至2022年二季度末，全国已开业房间规模中约有6.9%纳入当地保障性租赁住房，规模合计为62019套（间）。纳保比例最高的为租赁式社区，已纳保房间规模占宿舍型公寓总规模的8.4%；青年公寓和宿舍型公寓的纳保比例分别为5.1%和3.1%。

与此同时，纳保的企业名单亦持续更新中。除了国资背景企业外，一些非国有企业也获得进入保租房领域的门票，包括旭辉瓴寓、安歆等，企业参与保租房的方式包括成立合资公司、整租后开展运营、委托经营管理等。

ICCRA统计数据显示，截至目前，全国共有13家住房租赁企业的纳保占比超过10%。ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析称，当前保租房市场呈现两大特点：其一，保障性租赁住房的建设运营呈现多元化市场主体趋势明显，国企、央企在该领域起到了“压舱石”作用，民营企业百花齐放；其二，深耕一地的国有企业优势明显，在排名前五位的企业中，有四家均为深耕一地的企业。

政策倾斜、资金支持及政企合作等多方面助力，都成为保租房持续加速的重要动力。以金融端为例，近年来，建设银行积极探索新金融实践，大力推进住房租赁战略，既服务于住房租赁长租市场，又助力保障性租赁住房的健康快速发展。赵晓英介绍，建信住房今年纳入保租房认定的项目共26个，接近1万套房源，建筑面积近50万平方米，主要分布在上海、重庆、江苏、浙江、湖南、河北等一二线城市。

自如亦在积极探索保租房领域。“在这一领域，自如能充分发挥集中式公寓的运营能力，高效盘活闲置房屋资产，提高其利用效率；同时，整体稳定的运营系统，也可以为资产持有方的长效合作赋能。”自如公共事务中心副总经理马野铭如是说。

新京报记者还获悉，目前魔方积极响应政府号召，“应纳尽纳”，推动各地项目纳入保障性租赁住房体系，也有地区相关部门主动找到魔方寻求合作。魔方首席技术官常海松在和上海、杭州等地保租房项目的沟通过程中发现，保租房不缺钱、不缺设计、不缺营建，但截至目前市面上没有一个合适的系统，能够满足多种业态的保租房需求，以此为切口，魔方与不少保租房项目达成了系统方面的合作，以魔方的公寓管理系统赋能保租房。

此外，乐乎集团从民生角度出发，发挥全链条产业商业模式优势，制定保租房个性化解决方案，同时，在保障性租赁住房项目的建设中着力研究“绿色运营”发展。

市场化住房租赁企业将旗下项目纳入保障性住房体系，此举在中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长赵鑫明看来，具有积极意义。不过，在“纳保”过程中，市场租金的不确定性，导致了保租房租金的不稳定性，这是企业需要重点关注的问题。

赵鑫明指出，保障性租赁住房在租金方面有所限制，租金要低于同地段、同品质的市场租金。不过，同品质、同地段的市场租金如何确定，目前政策上并未明确，有的地方正在尝试采取市场评估的方法，制定保障性租赁住房租金价格，这是有益的探索。今年，中国房地产估价师与房地产经纪人学会也把如何合理测算和确定租金问题，作为重点研究的课题之一。

除此之外，市场租金是不断变化的，这给纳入保租房体系的项目收益带来一定的不确定性，因为很多住房租赁企业的房源，是从产权人手里获取房源再转租经营的，其与原房东签订的租金一般是提前锁定的，如果市场租金大幅下降或出现较大波动，对住房租赁企业的经营将带来较大压力，甚至可能造成亏损。

由于租金方面的限制，保租房的租金回报率相对有限。因此，在保障性租赁住房运营机制中，不少企业采取“微利可持续”的发展模式。在这一过程中，企业要想“算得过来账”，除了需要各地制定合理的保障性租赁住房租金价格，以及落实相关扶持政策外，还需要提高企业自身的运营管理能力。

具体做法上，赵鑫明呼吁，住房租赁企业除了需要通过扩大规模、科技赋能来降低固定成本外，还有一大关键点在于，需要通过多元化经营，来弥补保障性租赁住房微利甚至平利的问题，“多元化经营，不是说什么都去做，而是多元化经营不同类型的租赁住房；不能简单经营一个项目，而是组合式发展。”

“保租房具有保障性质，市场化住房租赁企业应该为解决民生发展做出相关贡献，因此，企业不能在保租房项目上追求过高利润目标，否则就违背了保障性租赁住房的目的。此外，保障性租赁住房也可以享受一定的税收优惠政策，企业要在保本微利上发展保租房，同时做好市场化住房租赁，两翼齐飞，才能使企业实现更好发展。”赵鑫明如是说。

那么，保租房和市场化的住房租赁，究竟是一种怎样的关系，两者之间是否会存在相互竞争？又该如何做到协调发展？

“保租房与市场化租房之间是相互依存、相互共生的关系，甚至可以说是你中有我、我中有你。”上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长陈杰分析称，保租房很大一部分来源于市场化租房，是市场化租房的存量转化。市场化租赁房源只要愿意接受纳管，服从保租房的相关规定，比如租金涨幅、限定供应对象等，就可以成为保租房。

在此基础上，陈杰分析，保租房会对市场化租房形成一定的竞争关系，充当租房市场的压舱石和稳压器，稳定市场租金，促使市场化租房机构提升品质。因为保租房和市场化租房虽然在供应对象上存在是否有限制的差别，但更多时候是同时面向共同的群体——新市民和刚毕业大学生。与此同时，市场化租房对保租房也形成竞争关系，即保租房也要提高品质和服务质量，否则其租客会被市场化租房吸引走。

事实上，保租房的大规模建设，为市场化租房企业提供了轻资本模式发展的蓝海空间，而市场化租房企业长期积累的管理经验和社区运营技术，也为保租房高起点、高质量发展提供了保障。因此，现实中双方存在较紧密的合作关系。

赵晓英表示，市场化住房租赁机构经过这几年快速发展，积累了一定的规模，但建设保障性租赁住房还需要一定的时间，因此，今年的重点是，市场化住房租赁机构自营的项目，在满足国家相应条件、门槛后就可以转为保租房，也可以享受相应的优惠政策；此外，对于需要运营服务的保租房，市场化的运营机构也可以提供技术输出，运营管理这些保租房项目，“存量、市场化的房源转为保租房，加上集体用地、租赁用地上新建设的保租房，这两方面共同发力才能尽快解决租购错位的矛盾。”

“展望未来，保租房和市场化租房仍然是共生关系，相互借鉴，也相互约束、扶持，租房市场两条腿走路才会更加稳健。”陈杰如是说。