2021年下半年以来，上市物业企业在资本市场普遍遭遇到发展的黑天鹅。除了股价和公司市值一路走低、发展预期变差之外，资本市场带来的发展助力与正反馈也呈现出明显的边际效应，后来者已经很难享受到资本市场带来的估值溢价与发展赋能。无论是金茂服务还是鲁商服务，都在资本市场遭遇了当头棒喝，股价自上市伊始即持续走低，成为物业企业在资本市场失宠的典型案例。

2022年以来，港股的物业管理板块持续维持低迷态势，不少上市物企在此期间股价腰斩，市值较2021年上半年的高点有很大幅度的缩水。

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资本市场的走势表明物业行业仅仅以规模制胜的时代已经过去了，旧共识破灭，新发展路径尚未成熟，物业企业正在无序的状态中艰难成长，新的模式和路径尚在探索。

自2014年6月30日彩生活正式登陆港交所并拉开物业公司奔向资本市场的序幕以来，物业企业在资本市场经历了难得的高光，但当下也正在经历发展的至暗时刻。以彩生活为例，2014年7月3日，上市仅四天，彩生活即以55.6亿港元市值反超母公司花样年控股，实现了自身在资本市场的大跨越。2015年4月，彩生活股价、市值频创新高，股价最高接近13港元，市值最高接近200亿港元。

与彩生活相似，旭辉永升服务、新城悦服务、南都物业、特发服务等都经历过类似的高光时刻，但也正在经历发展的至暗时刻。

以新城悦服务为例，自2021年4月初其股价创出上市以来最高的26.87港元以来，其后便一直走低，截至发稿，其股价已经低于7港元，较最高点跌去了超70%，且尚未见到股价走势逆转的契机。

透过上市公司的股价浮沉，从物业企业成长的角度出发，我们将物业企业的成长总结为三大类型，其中最重要的便是肌肉型成长，表现为运营效率和价值提升的增长，同时在外部形成品牌势能。

北京林业大学物业管理系主任程鹏表示，物业公司在成长的过程中，可能面临三大管理的挑战。挑战一：企业业务日趋综合，这就意味着如何突破单一产业的边界，建立多元共生的生态系统；挑战二：组织管控日趋复杂，碧桂园服务高管曾讲到500家独立法人单位管控的烦恼。以浙江区域为例，碧桂园服务、蓝光嘉宝、中梁百悦智佳、天力物业四家公司如何合作，如何整合，肯定是不容易的事情；挑战三：人力资源的核心价值日趋凸显。

面对发展的挑战，通过内部运营效率的提升，并在外部形成品牌势能，物业企业方有机会跨越周期，实现自身的成长与发展。

一方面是内部运营效率的提升。以物业企业的成长路径为例。从1981年内地物业行业诞生并发展至今，规模一直是物业企业发展的重要诉求。围绕物业企业规模化发展，物业企业开始了从管理到服务、从住宅到城市再到城乡、从基础服务到多元服务的多维度尝试。但除了信息化科技化推广初期的效率提升外，物业行业内部运营效率并未显著提升，各物业企业不断臃肿的总部便是其中最典型的代表，如何通过从一线到总部整体的优化调整进而削减无效成本、提高协同能力，成为物业企业内部运营效率提升的关键。

另一方面是外部品牌势能。一个无法否认的事实是，无论是哪一家头部物业公司，都不敢说自己的服务或科技水平完全领先于同行，这也注定没有哪一家或哪几家物业公司在物业费定价上有底气去公开表示自己存在品牌溢价。整体来看，物业行业距离品牌竞争仍然遥遥无期，往往一毛钱物业费的差异就决定了几家物业公司在同一个招投标项目上的成功或失败、

从内部效率到外部品牌，再到两者基础上的肌肉型成长，物业行业仍然道阻且长。

从除个别企业外已经基本被物业行业抛弃的癌症型成长，到专注于规模和营收提升的肥胖型成长，再到苦练内功、内外部协同发展的肌肉型成长，物业企业的成长之旅，折射出物业行业顺应发展趋势、不断转型升级的大势。

面对当下严峻的现实，物业企业顺利实现转型并最终实现肌肉型成长颇为不易。越发严峻的发展背景下，物业企业的容错空间被不断压缩，物业企业的投入与转型越发离不开战略上的成功和战略执行上的坚定。

从延伸服务边界并升级服务模式，再到发力智慧科技并拓展发展新赛道，以及在此基础上的整体效率的提高与服务质量的提升，物业企业发展模式的转型与成长路径的优化往往在于持之以恒的思考与对细节的系统优化调整，这注定物业企业实现肌肉型成长是一场漫长的征程。

头部物业企业唯有秉承脚踏实地的心态、开放的姿态以及坚定的信念，方能穿越周期，最终实现企业内外部经营效率的提高和发展势能的提升，并成为物业行业的先行者。