恒大在自己官网公布了恒大物业几项数据,几个数据整理如下:


(资料图)

整体看完了,有几个感慨:

其一是觉得可惜;

其二,纵然被母公司连累,除了跌掉的股价,收入居然也能跌妈不认;

其三,类恒大物业的物业公司,接下来的日子可能会有点艰难;

其四,受行业龙头影响,行业接下来的日子,可能有点凉。

01 这些数据的几点推测

不是中报,也不是通过港交所发出的盈喜,而是在自家网站发出来的非正式公告,数据不多,但借着这几个数据,对比恒大物业去年中期最后一次发布的财报,做几个推测。

第一,规模方面的数据。

合约面积,新增1800万平方米,但整体数据0变动。

这里有个数据差,整体不变,部分增加,说明另一个部分在减少。新增了1800万平方米,就意味着原本签订合约但没交付的1800万平方米,减少了。

在管项目倒是增长了146个,大约3000万平方米。这个数字,恰好跟去年年初业绩会上喊出的拓展目标一致了,当时说的是,每月新增3000万平方米。

去年2月份还正式发布过一份公告,说一个月通过外拓及并购新签订物业合约面积3178万平方米,在管面积2774万平方米。

可惜现在一年过去,仅新增了当时半个月的量。

如果没有出现当时的危机,按照目标速度行进,应新增的是3.6亿平方米,也就是达到合约面积11.7亿,有可能成为碧桂园服务在规模扩张上的一个劲敌,双方可能在某个二线或者三线城市,又或是在下沉市场的某个项目招投标上,展开三五场搏杀。

可惜没有如果,恒大物业的这个规模数据,很多人早有预料。从规模的几个来源,我们找到一些数据:

1. 先看地产输送来的。去年恒大地产出现严重流动性危机后,很多项目停了工。从这次披露的数据来看,截至今年7月,复工复产保交楼一共完成2419万平方米,比1800万还要更多一些。今年上半年的销售面积,也有119万平米。

2. 再看外拓和收并购。根据恒大物业官微,去年7月-今年7月,恒大物业新拓展了超过386个项目,涵盖住宅、产业园、学校、公建和城市公服项目。这些可能也要有2000~3000万平方米。

已知2021年中期时,恒大物业的规模增速暴增,主要靠的是收并购。一旦收并购放缓,这些数字罗列起来的荣耀,就会立刻被打回原形。

与恒大物业一直采用相似模式扩张的物业公司,在去年也有很多,包括合景悠活、嘉宝服务、碧桂园服务等,都是填充式长胖,过于依赖资金链。当手里没钱时,吹起来的牛就变成泡沫了。

第二,收入方面的数据

总收入65亿元,跌了17.44%;但基础物业管理收入55亿元,增长了15.6%。

两个疑问:

1、基础物业管理收入增长15.6%,但总收入却有很大跌幅。跌在了哪里?

恒大物业的收入构成,也是这几年物业公司的一种经典构成,物业管理服务:非业主增值服务:社区增值服务 = 12:5:3。

2022年中期,非业主增值服务和社区增值服务两个部分,一共有10亿元收入。按照以往的比例来计算,可能二者分别能有6.25亿和3.75亿。

但我们知道,以往占比第二大的非业主增值服务部分,收入主要是来自于交易协助、交付前服务等,通常被认为是与地产公司的关联交易。

恒大物业眼下这个情况,非业主增值服务清零也是有可能的。

假设最极端的情况,也就是非业主增值服务真的清零,这10亿元收入全部来自于社区增值服务,那么2022年中期,社区增值服务的收入为10亿元。

与前三年同期进行对比,得出以下图表:

这是一个增速骤降的故事,同比降低12%。这还是最极端情况,实际数据可能比这更惨。

但通常情况下,我们把社区增值服务,看作是住宅社区未来故事的描绘方向,社区空间和人在未来生活中的更多需求以及产生的附加值,可能都与这部分内容相关。

当遇到危机时,规模救不了我们,非业主增值服务更救不了我们,那么被寄予希望的社区增值服务,难道也不能成为那根救命稻草吗?

02 恒大物业给谁带来了精神内耗?

行业同仁有一句疑问:龙头要这样,行业该怎么办呢?

为什么我们关注恒大物业、碧桂园服务、万物云以及绿城服务、保利物业?

同样的,为什么当一个恒大物业倒掉时,会引发市场对整个行业的审视?

一年半以前,这家企业初登港交所,市值逼近千亿,与碧桂园服务齐头并进。没想到才半年时间,牟足了劲儿跑在前排的恒大物业忽然跌倒了。

这一跌就是一年。在这一年里,又有一些同行倒下,一些同行日子很难熬。大家经历着同样的拷问:

以前讲的故事、喊的口号,如果不能被证明为一个好的商业模式,那么这个故事就只能是故事;

以前的数据增长,包括日益增长的高利润率,如果不能在被佐证的故事里,充当一条健康的主线,那么你的数据可能都不会被信任。

因为有的数据,只是看起来热闹。

被拷问最多的,首当其冲就是类恒大物业者。

在座诸位可能都想到了一位——碧桂园服务。

两家公司在地产母公司那个部分,就很相似。杨国强和许家印,是同一个年代的人,同样崛起于华南,大约同期开始霸榜地产销售榜,高速周转、巨量土储、深陷在全国的三四线城市。

这些形容词,一起描画了物业公司同样的底色。像是两架相似的高速列车,飞速驶入上千的县镇,服务几千个项目。而后派出市场拓展人员,奔走在全国,一掷千金,买下更多规模。

以前我们说,这种兼并战争是行业整合过程中的必由之路。但如果在这个过程里,除了买东西,并不能学会其他技能呢?

比如有的企业,通过塑造品牌、沉淀服务口碑进行外拓;有的企业通过合纵连横,与地产公司成立合资公司,增加可稳定获得的项目。

这些技能都被简单粗暴地用“买”这个字来解决掉了,仿佛牙牙学语者,被用粗暴的方式堵住了口。

除了类恒大物业者,更受冲击的,大约是行业同仁以及背负的各项数据指标。

恒大物业走入资本市场相对晚一些,但在发力利润率的做法上,比起早两年进入资本市场的碧桂园服务更加激进。

从2017年到2021年中期,成本率从90%直线下降到了62%,下降幅度非常大,实际上也从侧面说明,这家企业在经营策略方面,可能有很多不稳定的因素。

作为曾经的龙头,这样做当然也有缘由。实际上恒大物业从不是唯一,利润率是很多上市物业公司们递向资本市场的一张重要投名状。

上市前的物业公司,大多属于薄利,净利率在5%-8%左右,上市以后,很快翻上一倍。但观各位数据,高利率多数来自于社区增值服务、商业管理等部分,但占比也一直不高,多数物业公司徘徊在10%-30%的区间里。

缺乏破局的业态,本质上没有脱离传统的物业公司,是怎样压缩利润率的呢?

这里面想象空间当然很大,唯一不大的,则是悬在直接责任人们头上的那把剑,使这几年物业公司也开始逐渐变成一个员工流动性很高的行业。上一个员工流动性高的行业,还是互联网。

不同的是,互联网是因为快速迭代,小步快跑。一些物业公司则是因为快速升级的更高收入和利润要求,进行更换或者淘汰。

就像不久前我们研究「融创服务为什么做不好增值服务」,这也是一家跟恒大物业有点像的公司,说是不能做好增值服务,根本上可能是不能成为长期主义者。

前几天,碧桂园服务股价持续下跌,紧急召开电话会议,喊出“不会成为下一个恒大物业”的口号。

但股价-7% -3% 的波动,似乎没有人相信这个口号。

曾经top1有多抬气氛,现在信任崩塌得就有多狠。喊口号已经没什么用了,除非真能拿出点不同来。

很多人说,物业公司坏就坏在急着上市,浮躁了,不能踏踏实实把本职工作做好。

朱保全在2020年也曾经提出一个疑问:物业公司收投资人钱的能力远大于收客户钱的能力,那么到底是一群劳动者干出了令高智商乐得出钱的行业?还是一群高智商投资人投出了一个不为人知的故事?

可能唯一确认的是,这行业的同仁们,很可能在几年内,将成为继互联网人之后,最需要生发剂的行业。

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