美国马尔金资产（Malkin Properties）公司及其分支机构，在美国15个州拥有和管理着超过1,400万平方英尺（约130万平方米）的办公楼、零售商业、住宅和仓库等物业资产。马尔金资产公司在纽约拥有1,100万平方英尺（约102万平方米）的办公楼，其中在曼哈顿地区拥有9栋地标性写字楼——包括被誉为“世界建筑7大奇迹之一”的纽约帝国大厦，以及零售空间、仓储空间及公寓。

帝国大厦（Empire State Building）建成于1931年，在纽约世贸中心建成之前一直雄踞纽约最高建筑宝座。在超过80年的历史中，帝国大厦几次易主，进行过数次内外部大规模翻新，甚至遭受过飞机的撞击，但至今仍然是优良资产，持续吸引世界五百强公司进驻。

时任马尔金集团执行副总裁的托马斯·杜雷尔斯（Thomas P. Durels）1990年加入该集团，管理集团所有的商业地产业务，包括项目重建、重新定位、管理与开发建设。他也是集团收购委员会及管理委员会高级成员。他管理马尔金集团所有新的综合开发项目并负责旧建筑的尽职调查，通过重建或改造将其变成优质项目。

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杜雷尔斯：曾经和当前面对的最具有挑战的情况，就是对帝国大厦全范围内物业的重建和重新开发。一项物业资产改进项目预计耗资5.5亿美元，其中包括：帝国大厦商业运营模式的改革；对大厦各系统的整体翻新；重建大厦大堂、走廊以及卫生间；改良大厦外层墙体的电路和机械系统；翻新观景台；通过更换、拆除多余弹性材料的方式释放更多的大厦内部空间，来实现办公套房的面积最大化。

对帝国大厦大堂的完全修复。由于帝国大厦大堂已被兰卡斯特地标建筑委员会（Lancaster landmark commission，LLC）评为纽约地标，所以面临的最大挑战就是通过修葺让帝国大厦大堂恢复其原有的气派。这需要很多相关领域的专业人士协助，例如历史学家和法学鉴定工程师， 尤其是需要一些优秀的技师来研究大堂原有的设计并最终按照这种原始设计方式完成对大堂的翻新和修葺。在这种高要求下，从开始计划到最终完成修葺一共花费了两年的时间。而且，在修葺的过程中，一片原有的非常华丽的天花板照射壁画受到了损毁，为此花费了很多时间进行修复。马尔金资产雇用了世界著名建筑师拜尔·布林德·贝拉（Beyer Blinder Belle）来进行大堂相关结构的调查和设计研究，并给出修葺大堂的设计标准。随后，修复了同样被LLC划为保护对象的帝国大厦外墙与外观。

整座大厦所有73部电梯的现代化改造工作，意味着无论是正在使用的还是报废的电梯，都将连同它的机械系统、电动发电机和驱动器一起完全更换。为了给整个项目提供相应的便利，在更换电梯的同时，对现有的电梯运行系统进行完善。

在1945年，一架飞机意外撞上了帝国大厦，但是仅仅在第二天，帝国大厦就恢复了商业运营。帝国大厦是一座非常坚固而耐用的伟大建筑。在当时的建造条件下，帝国大厦的落成可算一个奇迹。它的相当坚固而厚重的钢筋混凝土结构，结合没有中央空调系统这样穿透性结构的特点，都使得帝国大厦成为世界上安全的建筑之一。

帝国大厦不单单在结构上非常安全。对帝国大厦的日常管理均严格按照纽约市检测标准《法案5》、《法案7》、《法案16》以及《法案26》执行。其实纽约市有很多法案都用于保障建筑使用人（occupants）的人身和财产安全。

马尔金资产每年都会主动地检查各项安全系统，包括报警装置、扬声装置、火警蓄水池进行检查和测试，确保其处于正常的工作状态。公司要求在这些领域保持前瞻性，保安员会时常接受针对相关紧急情况的特殊训练并且都精通于此，他们将在紧急情况下帮助物业使用人。同时也定期开办一些培训平台，为物业使用人提供紧急情况处理练习和模拟练习，以应对任何一种紧急情况。

在纽约市和大多数的城市区，现存建筑物的碳排放量大约占总排放量的80%。针对帝国大厦，为减少能源浪费采取的措施是建立复型结构并对整座建筑的能源损耗进行审核。已确认了5种关键途径来减少能源损耗，包括对帝国大厦6,514面窗户玻璃的再生产和再加工，因此节省的能源损耗价值超过230万美元。马尔金资产将采用相关的标准来完善节能减排计划，目标是将能源使用降低38%，并且每年节省能源开销440万美元。

外墙灯光效果就是帝国大厦的标志，是一种象征。从历史的角度上讲，电灯是光源的替代品，具有多种色彩，并且由人操控，是劳动密集的充分体现，因此，相比现在的电灯系统，之前的电灯消耗掉更多的能源。马尔金资产研究相关的新科技以替代建筑的外墙照明系统，如果可以在未来几年内成功应用，将降低三分之二的能耗。

人工成本包括写字楼经营者的人工成本以及承租人自身的人工成本。对于我们来说，人工成本的高低，完全取决于员工的生产力和工作效率。在纽约，承租人承担着三种最高昂的房屋占用成本：1、承租人自身企业的员工开销和人事费用；2、租户租金；3、公共设施以及物业管理费用。如果这些开销都被标准化，就可以行之有效地构建一个和谐的办公管理机制。我们的承租人可以更好地为其员工建立愉悦的办公环境，行之有效地减少员工病假的次数并提高员工的工作效率。这对于我们的承租人来说是一个非常直接的利益体现。我们严格遵守业主董事会建筑标准以及能效标准，确保我们使用了自然光源、提供了更优质的空气以及其他舒适的条件。

对于写字楼运营方来说，培训其员工以提高其工作效率是最重要的。可以通过定期的、循序渐进的培训以及拓展训练来成功实现提高员工的工作效率，确保员工可以胜任其工作，并且实时完成其任务。

纽约的大部分建筑都是1970年之前修建的。在纽约，拆掉仅使用了30年的建筑是非常罕见的。马尔金资产在纽约运营的物业资产中，大多数的建筑都是在1940年代第二次世界大战之前建造的。帝国大厦落成于1931年，在曼哈顿岛这样寸土寸金的地方，修复以及改建一座巨型建筑，毫无疑问较新建建筑具有更高的性价比。在当今的经济条件下，按照原有结构以及设计风格重新建造另一座帝国大厦是基本不可能的，那将是一个劳民伤财的过程。帝国大厦的改建项目预算略高于1.5亿美元，和新的发展方案预算相比，显然更为合理。马尔金资产将要实现的目标是，将帝国大厦完善为一座具有全新内部结构，配备所有全新科技的地标性建筑。

比起草率地更换建筑系统以及设备，帝国大厦的业主及管理者更青睐于通过预防性维护来降低不必要的建设费用。中国在21世纪前15年当中建造了数量众多的超高层摩天大楼。而在管理与维护方面，可以在有80年历史的帝国大厦和这些“年轻”的摩天大楼之间找到许多共同点——如果打算良性发展，如果打算购入类似形式的物业资产，就必须要能够为其建立一套完整的预防性维护的管理项目。即使经营的摩天大楼还很“年轻”，一套行之有效的预防性维护措施仍然是必不可少的。