自物管行业借助资本热潮形成风口以来,物企纷纷上市募资。目前,地产行业正经历波动,物管板块股价也经历了数月连续下挫,毫无疑问正处于估值上的低谷期。

不过,在板块整体估值走低的背景下,登陆港交所不久的力高健康生活异军突起,市盈率(TTM)达到46.8倍,高于华润万象生活的42.0倍,位居当前物管板块第一。

力高健康生活于今年3月31日正式登陆港交所,上市已近3个月,是一家规模不大的小型物企,但若细看其业绩,成色可能并不如其资本市场估值表现般出色。

业绩的成色

力高健康生活是力高地产集团下物业管理平台,于2021年6月9日初次递表,经历二度递表后终于在今年3月31日完成了IPO上市。

规模方面,力高健康生活处于上市物企中的末端位置,截至2021年12月31日,在管项目91个,在管总建筑面积1580万平方米,合约面积为2450万平方米;2021年营收在港股上市物企中排47位,归母净利润为4000万元,刚刚突破港交所新规设定的3500万元门槛。

力高健康生活是一家较为传统、以住宅项目为管理主体的物业公司,其非住宅业态的项目面积仅为46万平方米,面积占比3%。与传统住宅业态相比,写字楼和商业等物业类型拥有更高的利润率,或许正是因为缺乏非住宅项目,力高健康生活2021年的整体毛利率仅为24.7%,而2021年上市物企的平均毛利率为28%。

除此之外,非住领域的物业管理服务相比住宅拥有更高的行业壁垒,在此方面刚刚起步的力高健康生活还有较长的路要走。

值得注意的是,力高健康生活的业务类型除了基础物管服务以及增值服务外,还有康养业务,该业务2021年创造营收约384万元,营收贡献占比5%。

康养业务也正是力高健康生活公司名称的来由,目前设有两个"怡邻健康中心",分别于2017年及2018年开始营运。项目设置于在管住宅社区的公共区域,以方便服务住宅社区住户及非住户客户。

不过力高健康生活并未将康养作为未来发展的重心,招股计划中募资资金中仅10%计划用于康养方面的扩张。目前运营模式仅为健康医疗等方面,而资本市场对物业+康养模式还在观望期,同样打康养牌的奥园健康自上市起也未获得过额外的资本估值溢价。

除此之外,力高健康生活还与母公司力高地产集团深度捆绑,有较大的依赖性。

公告显示,2018年、2019年、2020年以及2021年力高健康生活总收入的96.2%、91.3%、95.5%及80.1%均来自力高集团及其合营企业以及联营公司开发的物业,而在关联方供给管理项目之外,直接与关联方的业务来往产生的收入占比贡献则高达32%。

2018年-2022年,力高健康生活对于第三方项目中标率分别为25.0%、18.8%、27.8%以及22.2%,可见在公开招投标市场并不具备足够强大的竞争力。独立上市之后,这或许会为其未来的外部规模扩张带来压力。

尽管如此,整体成色都较为普通的力高健康生活,上市当天在资本市场却有异常优异的表现,打破了近半年来物企上市即破发的局面。开盘报4.57港元/股,较发行价4.10港元高开11.46%。盘中继续走高,一度涨近60%,最高价达6.55港元/股,截至收盘,报5.25港元/股,上市首日涨幅高达28.05%。

市盈率第一

力高健康生活IPO上市之后,港股大盘恒生指数持续下跌,地产与物管股纷纷下挫,但其股价却仍然频频攀升,仅3天即从发行价4.10港元/股涨到9.79港元/股,完成翻倍。

截至目前,力高健康生活市盈率(TTM)已达到60倍,超出第二名华润万象生活的42倍,为目前物管行业(A+H股)第一。

数据来源:Wind,观点指数整理

若与行业内其他位于同市值区间的物企对比,力高健康生活在市值方面与新希望服务和荣万家接近,而后两者管理面积规模均为力高健康生活的数倍。


(资料图片)

数据来源:企业公告,观点指数整理

不难看出,力高健康生活股价与成色不对称,有所错配,存在市值高估的现象。

值得注意的是,力高健康生活为低市值小盘股,整体规模不大,散户持股较少;其次,与A股相比,香港联交所的上市股票普遍交易活跃度低,成交量少,即使是上市前3日,力高健康生活的换手率也仅为1.7%、2.6%与1.2%。

事实上,小型物业股在市场上的市场关注度与成交量极低,大量小型物业股在港股市场都面临"换手率低"的局面,力高健康生活近1个月来的日均换手率也不足0.01%。

数据来源:wind,观点指数整理

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