地产向左，物企向右。

尽管 2021 年地产行业并不太平，但绝大多数物企还是在逆境下交出了令市场满意的答卷。

不仅如此，今年以来更多物企走上上市之路。截至目前，上市物企的行列已经迎来金茂服务、力高健康生活和东原仁知服务的加入。此外，行业巨头万物云、龙湖智创、万达商管等也在摩拳擦掌，等待与资本市场相拥。

中指研究院预计，2022 年物管行业上市企业数量将超 70 家，随着万物云、龙湖智创生活预期上市，物业板块整体市值将超过万亿港元，资本市场将持续看好规模大、成长性强、盈利能力强、特色突出的企业，此类企业更具备长期投资价值。

那么，物企蜂拥而至，谁将成为资本眼中的香饽饽？为了管窥当下物企的未来成长性，和讯房产独家发布《2021 年上市物企增长潜力榜》（以下简称 " 榜单 "），将从运营创新力、业主满意度、拓展能力对比各家成色。

除部分数据不可得的中海物业、招商积余、鑫苑服务等，榜单以 38 家上市物企为研究对象，通过计算每家企业各项指标结果进行计分，最终以总体得分排名得出该榜单。

整体来看，38 家物企表现分化明显，中骏商管以 107 分高居榜首，宋都服务则以 18 分排名垫底，中骏商管增长潜力指标是宋都服务的 6 倍，值得注意的是，在各家物企逐鹿社区增值服务之际，宋都服务却 " 逆势 " 放缓了在该领域的投入，社区增值服务收入增速下滑约 16%，成为众物企中的一股 " 清流 "。

中骏商管、建发物业优势明显，中小物企的绝地反击？

根据榜单，中骏商管和建发物业分别以 107、102 分包揽冠亚军，大幅领先其他物企，以绝对性优势高出第三名领悦服务集团十余分。

实际上，从具体指标来看，两家物企距离行业均值均有很大差距，属于不折不扣的小型物企。那么，两家声量微小的企业为何爆发出巨大潜力，是主动而为之，还是无奈 " 保盘 " 之选，究其原因，还应回归到行业的基本面上。

数据来源：企业年报

过去一年，物管行业并购市场红红火火，一路高歌猛进。2022 年伊始，华润万象生活两度出手收购拉开了新一轮的兼并序幕，市场扩张力度尽显。

截至 2021 年，受益于地产母公司输血、市场外拓、对外合作、战略收购等路径，上市物企中已有 15 家在管面积突破 1 亿㎡。

规模为王的行业扩张逻辑下，上市物企营收及利润也在快速增长，目前营收达百亿的上市物企已有 5 家，除碧桂园服务、雅生活服务以及绿城服务，保利物业和招商积余也突破百亿大关，闯进百亿俱乐部。

但与此同时，纵观整个行业，市场格局仍然较为分散。据克而瑞物管分析，当前行业集中度仍然较低，物业管理行业 TOP10 企业管理规模集中度仅 12.5%，这就意味着，对于中骏商管、建发物业等中小腰部企业加速生长仍有足够的空间，扩大规模、提高市场占有率，仍是物业服务企业重要的诉求之一。因此可以看到，中骏商管及建发物业都在积极外拓，拓展能力据行业前列。

收入结构方面，2021 年物企在增值服务领域的深度挖掘卓有成效，据统计，上市物企社区增值服务收入在总营收中的占比均值较 2020 年同期增加约 3.9%，在已披露的数据中，4 家物企社区增值服务收入超 20 亿元。

以高毛利率见长，社区增值服务一向被视为创收的利器，年报中公布社区增值服务毛利率的 29 家物企，平均值约为 43.15%，远高于基础物业管理。

业内人士认为，增值服务的收入占比未来会持续增多，很多企业希望增值服务短期内占比达到 3 成以上，未来十年后，随着物管行业业态升级、社区增值服务的营收有望占比超过一半。在这方面，中骏商管和建发物业虽然体量较小，但先发制人，实现了较好的增长，分别增加 3.3、4.55 个百分点。

(资料图)

不仅如此，2021 年，中骏商管社区增值服务收入增速高达 220%，建发物业达 111%，可见二者在发力社区增资服务赛道势头强劲，业务内容创新能力突出。

尺有所短，寸有所长。尽管中骏商管和建发物业规模较小，但综合业主满意度来看，也足以称得上是小而精的企业。数据显示，二者业主满意度指数分别为 94.2、91.5，是该指标为数不多的达到 90+ 的企业。

面对头部物企的 " 跑马圈地 "，中小腰部企业面临更大的市场竞争，处境也变得愈加艰难。如何保住自己的地盘，如何增强企业的持续生命力，是中小企业不得不面对的严峻考验。

或许正如建发物业在其年报中所言，规模的扩张是物业管理企业成长必然方式，丰富管理业态，延伸服务范围，将物业管理逐步融入城市服务和公共服务领域，可以为公司的成长打开更大的空间。因此，企业要顺应市场趋势，继续推动兼并购业务，探索更多业态的发展。

困在应收账款里，碧桂园服务们的 " 扩表后遗症 "

规模是物企收入增长的保障，也是拓展增值服务的重要土壤，现阶段，物企仍在不遗余力的扩规模。因此，多家房企喊出了响亮的口号，例如：碧桂园服务表示 2025 年规模突破 18 亿平方米，合景悠活提出规模 3 年增长 8 倍。

憧憬并未停留在口头上，事实证明，碧桂园服务和合景悠活都是行动派。数据显示，碧桂园服务合约面积年内突破 14 亿平米，是当之无愧的行业龙头，在管面积新增 3.88 亿平方米，其中 2.78 亿平方米来自收并购，占比 72%；合景悠活同样依托多笔并购以小博大实现规模数倍扩张，管理面积增幅高达 395.4%。

从营收来看，碧桂园服务以 288.43 亿元遥遥领先，同比增长 84.33%。合景悠活营收增速涨幅最高，为 114.57%。

但收并购市场上势如破竹的二者，却在增长潜力榜上偃旗息鼓。根据榜单，碧桂园服务以总分 67 位列 15 位，合景悠活则以总分 49 位列 23 位。究其原因，实则是业主满意度拖了后腿。

在评价业主满意度时，我们引入了应收账款这一指标。应收账款在某种程度上反映业主的缴费意愿。通常来讲，应收账款越低，说明业主的缴费意愿越高，也侧面说明了企业的服务能力得到业主的认可。但从高企的应收账款来看，碧桂园服务和合景悠活的业主满意度较低。

实际上，应收账款大幅增加带来的资产结构压力是大举并购规模狂飙的必然结果。Wind 数据显示，截至 2021 年末，52 家上市物企应收款项达到 670.69 亿元，较 2020 年末激增 82%；占资产之比达到 22.58%，较 2020 年末提升约 5.41 个百分点。

以碧桂园服务为例，应收款从 2021 年初 42 亿元大幅增长到年末 103 亿元，中金公司的研报分析指出，" 估计应收款其中来自碧桂园服务原体系的部分不足 30 亿元、来自关联方的应收款不足 10 亿元，其余部分主要来自收并购公司并表，例如来自两家被收并购的原开发商旗下物企的账款分别为 11 亿 -13 亿元。" 这意味着，公司未来加大收缴工作任重道远。

IPG 中国首席经济学家柏文喜表示，一方面，应收账款无法形成真实的现金流；另一方面，受 " 规模为王 " 理念的影响，物企加速外拓脚步，通过多种方式快速实现规模扩张，而被收并购公司收款周期普遍偏长，该行为导致的后果是，物企应收账款周期被不断拉长，进一步扩大企业应收账款坏账风险。

可以预见的是，短期内，收并购仍是行业主流，但接下来如何提高竞争力和变现能力是物企面临的新课题。