万联证券研报系统地对物管行业2021年年报情况进行梳理，指出目前房地产行业相关政策持续放松，叠加物业管理公司着力摆脱对关联开发商的依赖，走向独立化运营，地产行业对物管公司的影响逐渐减弱，板块盈利确定性高。

1）规模

“大行业，小公司”的行业背景下，企业规模诉求强烈，研报对港股申万行业分类(2021)中房地产板块三级分类物业管理行业以及A股中招商积余与新大正等18家物企2021年年度业绩进行汇总，其中选取了13家均自2019年有连续合约规模和在管规模披露数据的主流样本物管企业。

这13家物管企业合约规模合计达到56.88亿平方米，同比增长44.4%;在管规模达到35.31亿平方米，同比增长55.8%。13家样本物管企业的合约规模/在管规模约为1.61，为短期增长提供了保障。

2）独立运营能力

万联证券在研报中提到，这轮房地产周期中房地产开发行业面临较大挑战，信用风险事件持续爆发，导致以住宅为主的物管企业面临诸多挑战，非住宅领域具有比住宅物管更加市场化、更加抗周期性的特性，物业管理公司着力加大非住宅领域布局。2019-2021年，非住宅占比整体呈上涨趋势，万联证券在18家中选取的14家物业管理企业平均非住宅管理面积占比从34.49%提升至40.02%，增长5.54个百分点。2021年，保利物业、招商积余、雅生活服务、合景悠活、卓越商企服务、时代邻里的在管面积中非住宅业态占比较高，均在50%以上，卓越商企服务占比最高（66.00%）

与此同时，上述13家物企2021年第三方外拓在管面积占比平均达到58%，较去年提升9个百分点，物业管理公司独立市场运行更进一步。其中保利物业、旭辉永生服务、雅生活服务、世茂服务、时代邻里第三方外拓面积占比明显高于整体均值水平。

3）收并购

2021年仍是物业管理行业并购规模续创新高，呈现出交易额高、大额交易多发、交易主体以头部企业为主的特点。

万联证券认为，并购市场的火热，首先是因为并购和股权融资的正循环，其次是并购标的的改善。2021年并购标的也逐渐从独立第三方公司扩展到部分开发企业旗下物管公司。

另一方面，并购潮下在企业规模提升的同时，商誉大幅提升，头部物业管理公司管理模式输出如果不能达到理想的收益，面临商誉减值风险，这也在一定程度上压制了部分物业管理公司的估值水平。

4）盈利能力

万联证券表示，2021年，18家样本物管企业的净利润同比增长51.32%，2020年净利润同比增长60.71%，增速降低9.39pct，但总体来看，净利润增速依然保持较高位。其中增速超过整体均值水平的有融创服务（126.1%）、华润万象生活（110.9%）、合景悠活（108.9%）、金科服务（71.2%）、世茂服务（基于未经审计数据计算63.1%）、旭辉永升服务（58.1%）、卓越商企服务（57.0%）。

5）估值

万联证券指出，2022年一季度基金物业股重仓配置比例有所回升，碧桂园服务、旭辉永升服务、招商积余、保利物业等个股增持明显，较去年分别增加2,750.68万股、2,359.80万股、659.13万股、857.16万股，对应持股占流通市值比分别提升0.82%、1.35%、0.99%、 5.59%。

另一方面，目前房地产行业相关政策持续放松，物业管理公司目前的整体估值水平仅14.6倍PE，处于历史低位，板块盈利确定性相对较高。