4月初，万物云正式向港交所递交招股书，这个孕育多时的“新型科技企业”正式向市场揭开面纱。

但从数据上看，万物云仍是传统的物业服务企业。

截至2021年12月31日，万物云提供物业服务的在管住宅物业总建筑面积约为6.604亿平方米，在中国内地及香港提供物业及设施管理服务，涵盖1565个项目(其中来自独立第三方的物业及设施管理项目数量1316个)，在管总建筑面积超过1.20亿平方米。

从数值上看，万物云保持了快速、稳定的增长。从2011年到2021年，总收入规模增长超过16倍，复合增长率超过30%。

但随着物业行业的估值回调，讲了故事的万物云是否能够如愿在资本市场上获得高待遇。

物业基因仍在，“云”依然是概念

近几年，物业服务市场表现甚是亮眼，各家企业在上市前都在积极“撰写”自身的故事范本，以求在市场上增加竞争力。

在递交招股书之前，万物云前身万科物业就进行了一系列动作，拉高市场期待值。2021年通过整合多项业务，同时更名强调自己的科技基因，向市场讲了不一样的故事。

数据来源：企业招股书、观点指数整理

从招股书数据看，与上述有所差异。目前，万物云业务版图主要分为三大板块，分别是社区空间居住消费服务（住宅物业管理与社区相关增值服务）、商企和城市空间综合服务（商业物业管理及城市服务）、A loT及BPaaS解决方案服务。

可以看到，万物云的“科技“含金量还不充足，通过分拆2021年数据，住宅+商业物业管理收入合计约166.5亿元，占据总营收约70.24%，而科技部分总营收占比不足10%。

具体来看，于2021年内，万物云合计实现营业收入240.4亿元，同比增长32.1%，其中社区空间服务收入134.6亿元，占比56.0%，同比增长22.9%；商企和城市空间服务收入87.2亿元，占比36.2%，同比增长38.1%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入18.6亿元，占比7.8%，同比增长99.5%。

不过，单从数据来衡量万物云的科技含量具有一定局限性。

据观点指数此前调研结果显示，目前物业服务企业的科技平台搭建主要是服务于企业内部，通过链接供应链上下游、各类生态合作伙伴，提高企业内部运营效率，对外输出的程度并不高。

万物云组建的睿联盟成员企业可共享万物云的程序文件、作业步骤、客户资源等，由此实现物业界“平台”的设想。但从具体产出收益来看，万物云要提升“科技”元素显然还有相当长的一段路要走。

数据来源：企业招股书、观点指数整理

另外值得注意的是，即便注入了科技概念，万物云的盈利能力仍与一般公司无异。结合近三年数据来看，2019年至2021年综合毛利率分别为17.7%、18.5%、17%，毛利率存在轻微的波动。

毛利率下波动主要在于业务占比最高的住宅及商业物业管理服务毛利率双双下滑，尽管万物云的多样增值服务毛利率有较大幅度提升，但由于在营收中的比重不高，因此并不足以对冲主要业务毛利率下滑带来的影响。

分业务来看，占比最高的基础物管毛利率为11.1%、商办物业物管毛利率为13.7%，科技手段降本增效能力有限。

值得一提的是，万物云毛利率低于许多同行。据观点指数统计上市头部企业综合毛利率数据显示，2021年碧桂园服务毛利率为30.7%，雅生活服务毛利率为27.5%，绿城服务为18.5%，保利物业18.7%。同期，万物云的毛利率为17%。

提高毛利率水平，将是万物云面临的主要问题之一。

随着物联网、移动互联网等技术的普及，大多数领先的物业服务企业都基于社区空间居住消费服务建立起核心信息系统，有利于整合资源，提高管理效率及有效监控服务流程。

同时，市场参与者还利用其他先进技术，如大数据分析和基于云的应用程序来探索新的增值服务，提高收入多样化水平。

对于物业企业而言，将自身业务特点与核心信息系统相结合，形成技术优势，而这种技术优势对新进入者来说可能是一个技术壁垒。