城市的快速扩张、人口的不断涌入，让物业管理实现了从管理到服务的角色转变。随着经济发展的深化，尤其是在建设全国统一大市场的背景之下，物业管理又面临着新的角色转变，即从服务向综合运营升维，从而打通制约城市物业服务过程中的关键堵点，既提升专业化服务能力，又增强人们对于美好城市生活的归属感、满足感、幸福感。
4月29日，东原仁知服务（02352.hk）正式于联交所主板挂牌上市。这家成立于重庆、强调品质与规模并行、坚持长期主义稳健发展的物企，在经历了近一年的等待之后，终于正式叩开资本市场的大门。
今天，物业管理行业充斥着以规模定成败的“噪音”。作为一家对服务品质有着长期坚守的物业服务企业，东原仁知服务以稳健发展优化经营结构、以服务创新提升客户体验、以产业整合提升服务能力，在服务品质提升和规模扩张的角力中取得最大限度的平衡，成功探索出一条差异化发展道路。
作为不动产全价值链整合服务商，东原仁知服务不断创新服务能力，让积极稳健的运营能力成为核心竞争力。
具体来看，一是区域布局的稳健，逐步降低对西南区域的依赖。自2018年开始，东原仁知服务逐步推进全国化战略布局，以“跨区域、跨业态、跨业务”的外拓方向先后进入上海、浙江、重庆、武汉、成都等省市。2019年进一步明晰发展战略，一方面跟紧东原地产的版图扩张，另一方面围绕一二线主流城市及四大经济圈拓点布局。截至2021年12月31日，东原仁知服务已进驻全国16省51座城市管有325个物业项目，订约管理68座城市的416个物业项目。
从区域布局来看，以重庆及四川省其余城市为代表的西南区域在管面积占比由2019年的75%下降至不足50%，长三角区域在管面积由2019年的8%提升至27%，市场结构持续优化。
二是业态结构的稳健，非住占比近三成。随着行业的快速发展，物业管理逐渐走出社区的围墙，向街区和城市范围延展。东原仁知服务的前身可追溯至于2003年成立的东原物业，在长达19年的发展过程中，东原仁知服务专注住宅物业服务十五载，通过不断创新服务能力，凭借着对服务品质的坚守与精准的市场打法，实现了商写、工业、产业园，医院、学校和城市服务等多元业态的服务能力。据招股书披露，东原仁知服务在管非住项目规模由2019年的115.9万㎡增长至2021年的768.3万㎡，年复合增长率高达157%，在总在管面积中的占比由2019年的9.8%提升至2021年的27.2%，业态结构调整成效显著。
三是项目来源的稳健，第三方占比达五成。东原仁知服务积极开拓第三方市场，强化独立发展能力。据招股书披露，东原仁知服务来自独立第三方的在管面积由2019年的276.5万㎡增长至2021年的1410.4万㎡，占比由23.3%增长至50.0%，外拓能力强劲。
为了快速进入目标城市与优质赛道，东原仁知服务不断加码战略收并购，完成了对重庆盛都、湖北中禾、绵阳瑞升、上海原集、泸州跨越、皆斯内集团、盛康集团共七家企业的收购及投资。根据招股书披露，2019-2021年东原仁知服务通过收并购获取的在管面积分别为135.8万㎡、399.8万㎡与467.7万㎡，占总在管面积的11.4%、19.0%与16.6%，成为规模的重要补充。
面对规模竞速，东原仁知服务十分冷静，因为规模的增长必须要建立在保证服务能力和服务品质的基础之上，绝不盲目追求规模的扩张。因此，东原仁知服务在不断做好不动产日常管理和维护的同时，不断创新服务体验，从城市和人的全生命周期中寻找需求，铸造高含金量的服务体系。
首先，从品质力和服务力层面来看，东原仁知服务打造了行业独有的四位一体“立体品控体系”强控物业服务品质，从标准设定开始，立足四级管控体系，上行下效，严守服务品质底线；同时，以客户真正需求开展服务，从管理视角全程监控，并通过集团巡检、第三方飞检、神秘顾客调查和权威机构评测，对服务进行全面的客观评价，全面确保客户的服务体验。
其次，从社区力层面来看，东原仁知服务始终坚持以客户体验为导向，以“美”为追求目标去设计和优化服务产品。早在2017年，迪马股份董事长兼总裁罗韶颖女士便提出“我们竞争力的下半场是一切遵循客户体验的逻辑”。东原仁知服务作为东原理念实现客户体验重要的一环，因其更贴近业主的生活节奏和服务诉求，对客户体验的拆解也更为“细腻”，构建了“老中青少幼”全生命周期服务体系，满足各年龄层需求。
“中坚层”人群是社区的创造者与领导者，也是受益者，是社区的主要服务对象，也是增值服务的主要消费对象。为了进一步满足中坚人群的生活梦想，东原仁知服务将“原·生活”服务品牌与智慧科技有机交互，打造了神马东东、房屋租售、车位销售、美居美家、创新性服务等一系列全链条增值服务。其中神马东东电商平台，致力于为业主提供一站式生活配套服务，并根据业主画像，整合线上线下资源，每个月推出至少两种爆款产品，实现业主之间的情感链接，在提升业主满意度的同时，也对其他业务进行引流，实现大消费时代下的服务升级。除此之外，东原仁知服务还为中坚人群量身定制了原聚场、老友生活节、趣生活社团等社区品牌，激活社区活力，重塑邻里关系。
随着社会老龄化程度的加深，“银发群体”在社区中的占比不断上升。在多年的高端物业服务的精研下，东原仁知服务结合迪马集团下专业养老品牌——常青社，引入一套特有的适老社区服务体系，从健康配套、适老及防护设备、无碍通行、景观模块设计等角度出发，打造增值服务空间，为长者提供丰富多彩的晚年生活场所。
二孩政策的开放，标志着儿童群体的人口比重的回升，加之社会对儿童教育的愈加重视，亲子服务及社区教育成为了物企变革的重要支撑点，物业服务进入“拼孩”时代。东原仁知服务早在2012年便将“童梦童享”概念作为特色社区运营产品植入社区中，首个项目于2014年落地重庆东原D7区，时至今日已拥有6大产品系列。东原仁知服务始终从儿童的视角出发，关注和尊重他们的生活体验，提供全方位的儿童社区配套产品和服务。
此外，在科技力层面，东原仁知服务针对业主的使用需求，全面布局 “慧行”“慧眼”“慧联”三大智能板块和“慧管”智慧平台，将安全防范、视频监控、联网报警、指挥调度、应急管理等多种信息平台融合，打造全方位、立体化的安全智慧社区，真正实现提质增效。
东原仁知服务的全维服务，既提升了客户满意度，又为经营创造价值。从客户满意度和效果层面来看，根据招股书披露，在物业管理服务客户满意度方面，东原仁知服务在中国96家物业管理公司中位列第一，近三年的物业费收缴率也保持在87%-92%。
从经营价值创造的层面来看，与多数物企相同，东原仁知服务业务主要分为三类：物业管理服务、社区增值服务与非业主增值服务，其中社区增值服务主要包含停车位管理服务、停车位级物业销售服务、公共资源管理服务、物业代理服务、社区活动策划服务、公用事业维护服务和装修废品处理服务。非业主增值服务主要包含协销服务、保养及装修服务、前介咨询及检验服务和额外定制服务。2021年，社区增值服务营收达到2.87亿元，同比提升40.0%。
东原仁知服务坚持“大物业·全价值”的发展战略，在不断做好不动产日常管理和维护的同时，向产业链上下游延伸，同时从传统住宅领域延伸到非住业务，覆盖住宅、商写、工业、产业园，医院、学校和城市服务等多元业态。这种能力的支撑，一方面来自于迪马的产业资源协同，另一方面则来自于自身主动并购。
与迪马集团的资源协同，一方面是管理规模的协同。规模是物业服务企业发展的基础，除了积极开展市拓和战略收并购，不断扩大业务规模巩固市场地位外，东原仁知服务的地产开发端东原地产自身稳健，项目主要分布在全国一线及强二线城市，保证了东原仁知服务的基本盘。截至2021年年末，东原仁知服务在管面积约2819.5万㎡，合约面积约4288.4万㎡。三年复合增长率分别为54.1%与47.3%。合约在管比为1.52，充裕的储备项目也为未来增长提供了保障。
二是产业资源的协同。迪马产发是迪马股份旗下的独立创新业务平台，围绕“人的体验与服务差异化以及科技的赋能”，在传统地产及特种车业务之外，不断孵化具有良好前景的业务。在医疗康养领域，东原仁知服务能与常青社有效互动，提升居家养老服务能力，并与机构养老形成资源互换。在文体娱乐领域，东原仁知服务的多元业态是承载文体娱乐活动的良好载体，通过搭建优质IP与线下体验互动相结合的服务产品，打造新型生活方式，丰富业主吃、住、行、游、购、娱等生活的各个方面。在科技集成应用领域，东原仁知服务可以在户内、户外等多场景中，通过一系列传感器、伴随式设备等硬件，在大数据、云计算、AI及物联网新技术应用下，构建安全的智慧社区。在产业社区服务领域，结合迪马产业优势，东原仁知服务能够形成更为专业和有针对性的服务，从而更好地聚集和服务新兴产业。
除了与迪马集团的地产开发和产业资源协同效应外，东原仁知服务还积极开展战略收并购，补足自身在业态和增值服务方面的能力。以盛康集团为例，根据招股书披露，收购盛康集团旨在丰富：一是包括医院及医疗综合体等医院物业项目组合；二是提升非业主增值服务能力，包括向医疗相关组织提供增值服务，例如医疗衣服清洗及消毒服务及为医院病人提供医疗相关必需品；三是扩大客户群覆盖。
得益于独特的资源禀赋以及近年来清晰的市场化拓展战略，东原仁知服务业绩快速增长。根据招股书，2021年营收业绩首次突破10亿门槛，达到11.93亿元，较2019年的5.59亿元增长113.4%，年复合增长率为46.1%；毛利3.09亿元，较2019年的1.33亿元增长132.3%，三年复合增长率为52.4%。
东原仁知服务以“大物业·全价值”战略为引领。所谓“大”和“全”，即包括住宅和非住多元业态，并尽最大可能满足多元需求。但在战略引领之下，亦能看到东原仁知服务的“专”。这种聚焦和取舍，是在“大”和“全”的基础上的深挖，既建立在丰富的资源禀赋储备，又建立在对服务品质和客户满意一以贯之的坚持之上。此番成功登陆资本市场，相信将更有助于深化其在多元业态与全产业链的服务优势，实现积极稳健的增长和长期主义的发展目标。
