高和资本成立国内首支专注投资社区商业的基金，规模达10亿人民币。记者日前与高和资本合伙人苏鑫确认了上述消息。

3月31日，前港交所总裁李小加创立的滴灌通宣布完成7000万美元B轮融资，累计融资1.2亿美元，拟在今年底投资上千家小微门店。

无独有偶，过去十年间，以城市更新为主要投资方向的高和资本亦开始瞄准社区商业这一赛道。

2022年一季度，疫情再度肆虐，大多数投资机构都在谨慎收缩战线，高和资本与滴灌通逆势瞄准社区商业这一全新赛道，受到市场广泛关注。尤其引人关注的是，社区商业在上海疫情期间，亦发挥着重要的服务功能。

但高和资本合伙人苏鑫表示，高和成立首支社区商业人民币基金，并不是在追赶风口。“其实，高和最不爱凑热闹，”苏鑫表示，“我们在2010年就进入城市更新领域，那时没人关注这个赛道，九年后，国家才出政策鼓励支持。”

事实上，早在2020年底，高和资本便参与发起了上海社区商业联盟，并推出了专门针对上海沿街商铺的调研报告。高和资本对社区商业这一领域关注了很长时间。

苏鑫表示，“为了进入这个赛道我们进行了深入研究。专门成立了研究小组，进行了6次迭代，还编制社区商业白皮书。”他表示，这一白皮书将于近期定稿后向业内推出。

抗风险的防御型资产

公开资料显示，高和资本自2009年成立以来，已在商业不动产领域总投资超过460亿元，并完成不动产资产证券化产品获批规模约260亿元（包括CMBS、类REITs和公募REITs），城市更新项目20个。

高和资本合伙人苏鑫表示，社区商业基金的成立延续了过去十多年来投资城市更新的理念。

苏鑫表示，“高和一直看好未来两大投资趋势，一个是万亿赛道的城市更新，另一个是以公募REITs为代表的资产证券化。”

“社区商业无疑是城市更新赛道里面最能激活消费升级需求的，而资产证券化的主要投资机构就是险资，因为险资的久期长和追求安全的特点与之相匹配。”苏鑫认为，“社区商业虽然会受到疫情和电商的冲击，但它是刚需，自我适应市场的能力是很强的。比如传统的应试教育撤租了，素质教育的商家又补上来，网上订餐再发达，也不能取代线下的聚会和交往。”

“如果我们站在5年后的未来，在公募REITs的大池子里，能够有稳定现金流和派息的大类资产到底是什么？社区商业一定是一个很好的选择。因为经营好的社区商业能做到6%的派息率，这一点对险资或机构投资者是有极大吸引力的，就是说社区商业是险资追求的防御性资产。”苏鑫称。

投资社区商业2.0

当然，不是所有的社区商业形态都是高和资本的投资标的。苏鑫表示，1.0版本的传统社区商业千篇一律，租客没有经验，商业也没有统一运营。

高和资本投资2.0版本的社区商业则具有三个特点：“一是有私域流量的商家；二是有社群意见领袖的加持；三是社区会员的深运营、深服务。”

高和资本在近几年间，开始逐步从写字楼转向投资商业物业，并积累运营经验。先后投资北京欧陆广场，大兴大悦春风里等商业项目。

苏鑫以高和投资的欧陆广场业态举例，“欧陆广场的十八几花木研究所，是一家具有强烈主理人精神的花店，花店老板是从业多年的资深律师，对花艺有浓厚兴趣，去日本学习花艺三年后，回国创业。时尚芭莎、VOGUE、明星工作室等均采用她的独创花艺空间设计，并拥有很多忠实高端粉丝会员，她的花店开业后，周边的社群主理人、网红达人、电视台等纷纷前来消费打卡，一举而成为网红花店，花店还为顾客提供上门花艺打理等服务，牢牢抓住了周边的一批忠实粉丝，这样的商家就非常符合高端社区商业的商业定位。”

在高和资本社区商业白皮书初稿中，特别披露了高和筛选社区商业的详细标准：“城市应该是消费型城市：包括杭州、南京、长沙、成都；体量上，一般1到3万平方米；位于城市核心商圈、成熟地段、交通便利；盒子型商业不超过4层、街区型商业不超过3层；3公里范围内人口数量大于25万；1.5公里内常住居民人口不低于10万人；至少两面临街，且四至无快速车道、无高架、无河道、无步行台阶、无大型绿植遮挡；1.5公里范围内无中档及以上定位的商业体、集中式商业，总竞品体量小于3万方；土地规划用途为商业，且剩余产权年限不低于25年。”

高和资本显然在快速推进这一类项目的投资并购。