经云南省第十三届人民代表大会常务委员会第二十九次会议审议，《昆明市物业管理条例》（以下简称《条例》）近日获得批准通过，将于6月1日起施行。

《条例》的出台，将对昆明规范物业管理行业发展、推动居住区规范有序、提高城市管理水平、提升城市治理能力具有重要意义。

物业管理纳入社会治理体系

《条例》分为总则、业主和业主组织、物业管理区域以及共用设施设备、前期物业、物业管理服务、物业的使用和维护、法律责任、附则等八章，共56条。

坚持党建引领，将物业管理工作纳入社会治理范畴是本次物业管理立法的最大特点和亮点。

《条例》以立法的形式确立了党对物业管理工作的领导，规定物业管理纳入社会治理体系，建立健全党建引领、政府主导、业主自治、部门协同、共同参与的多元化治理架构。构建了党建引领社会治理体系框架下的物业管理体系，形成了党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建的工作格局，并以党建引领为统领，分类指导，完善各类机制，统筹解决物业管理难题，推动构建共建共治共享的社会治理格局

赋权于乡（镇）人民政府、街道办事处，党政机关、基层组织密切配合。《条例》与深化乡（镇）、街道管理体制改革统筹起来，向社区治理不断深化，坚持“赋权、下沉、增效”赋予乡（镇）、街道更加具体的管理职权。建立了市、区、街镇、社区的四级物业管理体制，推动条块联动，形成合力，统筹推进。

建立应急物业服务机制

市场化是物业管理的本质特征。《条例》要求，物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序，优化市场环境。开展物业管理活动，应当依法保护业主、物业使用人的隐私和个人信息。

鼓励采用新技术、新方法，促进智能化建设与物业管理深度融合，提升物业管理质量和服务水平，推动物业服务向智能、绿色方向发展。

建立健全人民调解、行业调解、行政调解、司法调解多元解决机制，化解物业管理矛盾纠纷；建立应急物业服务机制，规定在突发失管状态下，街道办事处、乡镇人民政府应当确定应急物业服务人。

通过这些规定，推动了物业服务人提质增效，不断提高物业服务水平，同时对突发失管小区提供了物业服务基本保障。

引入物业管理委员会 作为业委会的必要补充

积极推进业主委员会的组建，支持在物业管理区域内成立业主大会，选举产生业委会来决定物业管理区域内的重大事项。《条例》合理设定业主的范围、细化业主的权利和义务、确定业主投票权数和业主人数、明晰首次业主大会筹备组人员组成等方面进行了规范，完善了业主大会各项程序。

《条例》从提高任职资格、明确业主委员会委员禁止行为和资格终止情形、对业主委员会职责、会议形式、换届、变更、注销等方面进行规范，细化了乡（镇）人民政府、街道办事处、以及村(居)民委员会的监督途径和方式。强化了对业委会选举、换届、日常运作等全流程的监督，让业主委员会制度更加完善。

引入物业管理委员会作为业委会的必要补充。物业管理委员会是在不具备成立业主大会条件或者成立不了业主委员会的等情形下成立的，将弥补业主组织的缺失，形成对业主委员会的有效补位。

明确前期物业服务

《条例》明确了建筑区划的划分规则以及共用设施设备的管理，细化了物业服务用房配置的要求，详细分项规定了归业主共有的配套设施设备和相关场所。明确了物业管理人的责任，并以立法的形式确立了物业服务人应对物业管理区域内的建筑物及其配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理等职责。

进一步理顺建设单位、前期物业服务人以及业主之间的法律关系。设定了前期物业服务期限，规定前期物业服务期限在房屋交付后最长不得超过两年。强化信息公开，规定前期物业服务合同和临时管理规约应当在商品房销售场所显著位置进行公示。

细化物业的使用和维护

设定了有关物业服务的新机制。一是物业服务人应当参加信用等级评价，按照信用等级提供相应星级服务，便于主管部门对物业服务人实施分级分类监管，建立激励和奖惩制度。二是在物业服务合同之外，增设物业服务人应当遵守的规定。三是细化物业服务人的禁止性行为。

《条例》列举了业主、物业使用人、物业服务人等不得实施的禁止行为。明确了公共收益的所有权属于业主共有，加强住宅专项维修资金监管，完善住宅专项维修资金的筹集、保管、使用及续交。明确公共设施设备故障的维修、养护责任，最大限度方便业主。