不知道各位有没有注意热播剧《心居》里，关于小区物业停车费大涨的情节
剧中万紫园小区因停车位有限，突然调整收费标准：第一辆车150元/月收费，第二辆300元/月。外来车辆10元/小时，上不封顶
（图片来自《心居》）
但在此之前并没有像这样阶梯式收费，拥有两辆车的业主每个月要多交不少钱，而且外来车辆一直是五元畅停
业主们受不了停车费涨价，为此小区还上演了业主聚众闹事堵住出入口的一幕
其实在现实生活中，不少业主也时常经历这样的时刻
01
上海不同小区停车费差别怎么那么大
小区停车费大概怎么收费，我在上海不同环线内分别找了几个样本，可以给大家参考一下
从数据中能看到，由外环到内环停车费越来越贵，停车费在100-3000元/月不等
在上海停车费150元/月似乎不算太贵，但当我从链家浏览了一下发现，这几个小区的公共停车位停车费真的高攀不起
相信这个小区很多人都不陌生，就是曾经因为天价停车位在全上海出名的东方曼哈顿，它一直是上海车位价格的天花板。不只是买车位贵，租赁车位差不多也是如此
在中介那里也印证了这一点：
东方曼哈顿小区位于内环徐汇区，一共1796户，但是车位只有444个，相当于车位配比只有1:0.24
车位难买，日常租车位一个月也要2800元左右，相当于普通小区一年半的停车费。真的是有点夸张了
一般租地下固定停车位2800元/月，但地上车位70元/天。重要的是即便是现在买了房还不一定有地方停车
一般情况下，晚上7点左右都需要提前抢占车位。每个月的停车费不但贵，连在小区能不能停车都是个烦恼
也因此我有些好奇是不是其他小区也有这样的高价停车费的现象。又找了另外两个小区，它们的停车费价格也在上涨
比如位于新天地的翠湖天地（四期），一个停车位月租2000-2500元，每一辆都是收费的，费用叠加计算。如果你拥有两辆车，一个月要承担5000元左右
这个价格对比之前的报价翻了不止一倍
小区原先停车费一个月要1000元。月租金接近普通小区停车费的10倍，在这个基数上又涨了接近1500元
小区在2001年始建的，本来规划就只有450个车位，随着房龄的增长，空置率降低，车位需求爆发，停车也变成了刚需。因此房价在上涨，停车费也跟着上涨
对于以上列举的这几个小区，停车费涨价虽然这么夸张，对于住在一套房子上千万的小区里，停车费也是负担得起的
但上海一般停车费在150元上下的小区，它的涨价方式则是采取阶梯式收费
比如金桥碧云新天地（二期），如果你家有两辆车，那么第一辆100元/月，第二辆就要200元/月
占用的停车位越多收费越高，还有的取消连续包月，每次停车都要按天收费
小区停车位内部都不够用，对于外来临时停车，费用也在上涨。有的从10元/小时，涨到50元/小时，还上不封顶
这种模式可以类比于水费、电费的收费方式，拥有一辆车的和拥有两辆车的人，每个月的停车费相差2倍
02
停车位没有一个合理的收费标准
价格涨得太多，对小区业主的影响最大，每个月要多交一笔停车费很多人自然是不愿意的
比如之前新闻报道过一个小区涨得就很离谱，新的停车收费从150元/月，冲到3600元/月，涨了23倍
这是普陀一个老小区，新标准是这么回事：物业要求租客将车驶离小区，否则将按照每小时5元的价格收费，一天封顶120元
这样按一个月也就是3600元，这样的停车费标准，能看出来它其实就是面向租客制定的，通过高额停车费限制租客停车。其实就是用简单粗暴的方式减少非小区外来车辆
（图片来自网络）
但这个合理吗，对于很多租客来说要么将车开走要么承担价差悬殊的停车费。就像房东说的那样，“谁还来租房”
外来车辆停车标准也会影响业主的利益，比如小区里的洗脚店、理发店等，他们接待一个客户怎么也要一两个小时，让客户负担高价停车费多少有点不合理
那么，小区停车费太便宜就是好事吗
当然不是，首先可能会导致外来车辆很多
每个月150元的停车收费标准，如此低的停车费用吸引了一大波的外来临时停放车辆，周边小区停不下的车也停到了小区内。比如小区附近写字楼、商场等等
但很多小区就只有有限的地上停车位，平日里小区内部都不够用，外来车辆越多很容易造成小区停车越来越拥挤
所以说，小区停车费并不是越低就越好，想要兼顾业主利益又保证小区停车不拥挤，需要一个合理的停车费标准
03
实际上不能随随便便涨价
每个小区的停车位多少，车位紧不紧张，外来车辆多不多、停车位闲置状况等等，最重要的是综合业主对于停车费的意见
也就是说，制定新的收费标准要综合考虑小区各方面的问题，合理定制收费标准
以上海保利西子湾小区为例，这个小区停车费原先是150元/月，但有三个问题：
①外来临时停车量多②小区附近有停车位且大部分处于闲置状态，出租率较低③小区地下车位处于长时间的空置状态
于是，经过研究最后制定了新的收费标准
（图片来自克尔瑞物管）
临时车辆，首小时免费，24小时内封顶40元。业主可按每月150元的标准办理月租，临停可按不高于12元的优惠价停车（停在商业街），对于车辆较多的业主采用阶梯式收费，第一辆150元/月第二辆300元/月→第三辆450元/月
这样一来只有一辆车的业主还是150元/月，还多了优惠停车方案。阶梯式收费标准可以限制小区车辆增长
值得注意的是，小区停车费不是随便就能涨价的
上海房管局制定了《上海住宅物业管理区域机动车停放管理规定》，并于2021年10月1日起开始实施
其中关于停车费的收费标准，由政府指导价调整为市场调节价
在定价权限开放后，由企业自主定价，其收费标准按前期物业服务合同中就约定好，怎么收费要看物业的服务合同是怎么规定的了
对于停车费缺少价格上的监管。一般就是看停车费有没有明码标价，有没有价格公示这些程序和规范性的问题
上调停车费关乎小区业主自身利益的问题，一旦采取新的收费标准
需要走合理的程序。物业公司要调整价格都要经过业委会同意，即在业主大会上表决通过才可以
04
类似这样停车费涨价的现象，却很普遍
一方面对于上海这样很多小区它的停车位是不足的，车位配比达不到1:1，甚至只有1:0.5。小区基本都只有有限的地上公共车位，业主们想买车位也没有，也只能租车位
另一方面车越来越多，一家人不止一辆车，夫妻都去上班一人一辆车的现象也越来越普遍
即便是按1:1配置车位，仍然不够小区业主停放的，这还不算平常外来车辆
所以从资源稀缺的角度上来说，业主都在争抢停车位资源，你需要停车别人也需要停车。但停车位又不够，然后就涨价了
总之，小区停车费涨价是很多小区的现状，是一个非常普遍的现象，有时候业主普遍很无奈也只能够接受
