智慧社区作为智慧城市建设的下沉和延伸，从上世纪90年代发展至今依旧保持着较高的市场占有率，尤其是头部房企纷纷布局智慧社区。如今，已有84%的TOP50房企涉足智慧社区领域。智慧社区建设涉及到社区居民的“吃、住、行、玩”等多方面生活要素，是智慧城市的缩影。

近年来，智慧城市建设不断提速，社区作为城市精细化治理的最后一公里也迎来了全方位智慧升级。但是智慧社区建设在取得一定成效的同时，依然存在诸多痛点难点亟需突破，例如社区缺少人文内涵、场景关联度低、用户体验感差等。因此，作为智慧社区的进阶版本——未来社区应运而生，通过搭建9大场景，能有效改善居民的生活环境，契合民生的需求。

现状：旧改与新建各有侧重，物业管理平台成主流

现阶段智慧社区建设方案主要分为两类：一是传统老旧社区改造，旨在提升信息化水平，改善老旧社区的居住环境；二是新建社区，通过统筹建设智能化应用，实现社区智能化应用，实现物业管理降本增效，居民满意度提升。

1）传统老旧社区改造，贯彻治安先行

2020年国家发改委带头发布了推进城镇智慧化改造等10多项重磅通知和指引，在政策影响下，房企通过携手科技企业在项目中植入智慧社区的元素，共同打造智慧社区。根据调研走访发现，目前老旧社区存在一系列问题，住户对于安防差、停车难、设施设备配套不齐全等问题反映较多。

目前阶段，完善社区智能安防系统建设成为重点。尤其是2020年以来，多省市以智慧安防小区为重要抓手，积极加快推进基层平安建设。安防监控是老旧社区改造的核心，现阶段智慧社区的安防监控主要依托人脸识别、行为轨迹分析等技术，实现对小区周边、小区出入口、小区重点区域等范围内的有效安全防范，实现24小时监控。为了加速智慧社区在旧改项目中的落地，除了房企、物业的市场化投资，政府也加大了补贴和扶持力度。在新冠疫情的影响下，为加强社区疫情防控，智能通行、健康监测等智慧化场景得到了广泛的应用与普及。

图：智慧社区典型应用场景

来源：克而瑞科创研究绘制

2）新建智慧社区，注重打造社区运营平台

当下，房地产行业由增量时代步入存量时代，在竞争不断加剧的情况下，房企欲通过智能化布局、提升科技运用能力实现社区差异化建设。社区运营平台建设，是社区智慧运维的重中之重，对于物业管理者来说，社区运营平台的建设既可以实现社区事务的实时管理、又能实现资源的合理利用与分配，减少了人力成本、物力成本的浪费，实现社区运营过程中有效降本。

同时，新建智慧社区更加注重社区与住户家庭的打通，通过手机APP、家庭智能终端，实现线上报事报修、社区事务线上化处理。部分社区实现与周边商圈、政府公共服务的连接，实现了消费者、服务者、管理者的三方互通，提升社区服务多功能化。

图：社区运营平台功能衍生

来源：克而瑞科创研究绘制

由此可见，通过搭建运行稳定、可拓展的智慧社区运营平台，整合多方资源，实现智能硬件设施设备在运营平台的兼容与运作，可以全面提升社区工作效率，助力物业服务转型升级，不断满足物业、住户、社区商家的各种新需求。

3）搭建物业管理平台，成为智慧社区发展趋势

在智慧社区的建设过程中，多以物联网、大数据、人工智能等最新科技为基础，在智慧城市背景下，引入“规划+建设+运维”全局思维，致力于打造“平台＋产品+场景”的服务模式，提升社区治理和管理水平，完善社区公共服务和便民利民智能化服务，打造安全、便利、高品质智慧社区。

图：“平台+产品+场景”服务模式

来源：克而瑞科创研究绘制

物业管理平台是智慧社区建设的重中之重，房企依托于总部技术平台或头部云平台公司对项目整体负责，管理平台要做到细致化、精细化、智慧化，形成可持续运营、可复制、可推广的社区建设模式。物业管理平台”犹如社区“智慧大脑”，助力社区“一体化”治理，并通过对社区网络基础设施、社区安防系统、综合服务平台的统筹规划与合理建设，实现智慧社区可持续性发展。

图：智慧社区物业管理平台

来源：网络公开资料

问题：侧重硬件设备、用户粘性差制约智慧社区发展

在旧改与新建两种模式并存的情况下，智慧社区经历长达10余年的发展，从最初的摸索到如今的大范围落地，已取得一定的成功，但不可否认仍然存在多个痛点难点亟需解决。

1）侧重硬件设备的改造与升级，场景关联度低

在智慧社区推进过程中，开发商往往将社区智慧化理解为单一的硬件投入或技术研发，建网络、装监控、装道闸或者热衷于建设云存储和云计算中心就误认为是智慧社区。在建设的初级阶段，加入智能化硬件设备也能提升社区的智能化，然而，这些仅仅是表像，智慧化的本质是为人服务，帮助物业管理者实现降本增效，改善住户的习惯，增加生活便利性等。

调研走访发现，用户对于智能通行、监控安防功能感受明显，对于智能跑道、垃圾满溢提醒等设施设备或功能都表示不清楚以及不知道如何使用，因此在打造智慧社区功能属性时都要关注场景，不管是硬件设备还是技术研发，最终都应该为用户服务。

2）社区商业业态单一，用户粘性差

传统地产开发下的社区商业是指服务于周边3公里范围内居民的属地型商业，随着科技与商业的融合，社区商业逐渐涌现出更多新的形态，包括社区团购、物业自营社区电商平台等。但是，社区商业业态单一且多以服务社区居民日常生活为主。而且，现阶段业主已经养成使用淘宝、京东等电商平台的习惯，物业自营社区电商平台效果不甚理想，用户多次抱怨价格不合理、商品品类少，使用一次后不会后续复购。因此，仍需不断探索新的服务模式。

展望：探索未来社区，解决智慧社区困境

传统智慧社区，仅侧重于单个小区的智能化，很少考虑其他拓展性需求。区别于传统智慧社区，未来社区的核心理念始终以人为主，以人本化、生态化、数字化“三化”为价值导向，围绕社区全生活链服务需求展开设计，包括邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理九大场景。

图：未来社区九大场景

来源：克而瑞科创研究绘制

1）关注人的需求，倡导人文文化建设

“智慧社区”的理念早已伴随信息技术、新科技的运用而得以广泛普及。未来社区的发展过程中，更注重在社区服务中增强用户人文关怀体验。传统智慧社区的建设始终围绕智慧社区基本四件套（智慧门禁、社区APP、智慧停车、安防监控），还停留在安全保障与便捷服务上，但这些智能硬件设备只能说是智慧社区1.0版本。

TOP50房企均在全国范围内部署智慧社区，智慧社区的同质化现象也越来越严重，在此背景下，浙江在2019年首次提出未来社区概念，并写入政府工作报告。目前绿城、华润等房企均已进行未来社区的相关建设，华润未来城市·幸福里是嘉兴市首座未来社区（试点），作为目前先行的落地项目，华润在建设初期便贯彻新型智慧社区理念，华润所理解的智慧社区，需要具备可视化终端，实现家庭端与社区端的互联，通过设备关联人与场景，凸显人在场景中的作用。

而更为进阶版的未来社区，则将“智慧”融入到社区场景中，更加关注人与场景的联动，从提出关注邻里生活等场景建设出发，倡导社区人文文化的建设，关注人性需求，不再局限于某个家庭，而是实现“智慧”范围的扩展，对社区中的人、人的行为与活动、人和人的关系、人与环境的关联倾注了更多的思考和探究。

2）打造新型舒适生活圈，注重用户粘性

高品质居住是未来社区的重要属性，未来社区致力于打造生态环境优美、产业氛围浓厚、商业配套丰富、教育优势凸显、交通出行便捷、邻里关系和谐的多元复合社区。智慧社区的场景是单一化的，大部分是物业为了降本增效而做：一方面，通过硬件设备的智能化实现人力成本的降低；另一方面，通过社区增值服务实现社区营收增加。对于住户而言，便捷、舒适的居住体验可以提升幸福感。

未来社区通过科技与智能的力量，对老旧社区/新建社区进行重建、改造、重塑等，将社区打造成一个以人为本的智慧、环保、有温度的生活圈，在提供便捷生活配套的同时，满足城市建设的需求。

智慧社区往往局限于一个家庭，没有打通家庭与家庭的联系。未来社区则将重心放在营造交往、交融、交心的人文氛围，构建“远亲不如近邻”的未来邻里场景。并且，针对邻里关系淡漠的现状，未来社区将采取一系列的措施，包括塑造特色邻里文化，构建贡献、声望等积分体系和推行积分换服务等，从而促进居民互助、资源共享，实现邻里融洽相处。

未来社区其实更像是智慧社区的进阶版，他的出现是为了解决智慧社区发展过程中阶段性的问题，同时未来社区也是集合便利出行圈、多元复合业态，未来智慧管理、欢乐共情的社交场所。