4月1日，万科旗下物业企业——万物云在港交所递书。

在刚刚过去的【万科2021年度业绩会上】，万物云CEO朱保全谈到，「万科分拆万物云上市，主要还是觉得儿子已经是个成年人了，需要通过引入国内外的机构投资者，进一步提高万物云的综合实力，奠定行业的领导地位，吸引和保留人才。公司的既定战略不会以捕捉资本市场的窗口为主要考虑因素」。

在此前的采访中，朱保全也提到，「未来（万物云）所有的板块都可以上市，包括万物梁行（国内首家兼具中外基因的商企服务公司）、万御安防（其旗下安防机电服务品牌，从事安防科技、机电维保和技术工匠）都是可以独立上市的」。

万科董事长郁亮也佐证了这一点，「未来公司以每个业务能不能独立上市作为成功标志之一」。

那么，万科这位「成年的儿子」究竟能力如何？

01博裕、58集团已套现近90亿元

万物云的前身是1990年成立的万科物业。

在过去的30多年间，万科物业不断发展，曾十年蝉联「中国物业服务百强企业」第一名。

随着2015年全面市场化的开启，万科物业于2017年相继引入了博裕资本与58同城的战略投资。其中，博裕资本以15亿元认购了万科物业25%股权，58集团也以3亿元认购了后者5%的股权。

2021年11月，博裕资本将7.6%股权以总对价69.96亿元，转让给瑞轩、珠海达丰，以及睿达第三有限公司；58同城以总对价19.91亿元，将2.14%的股权转让给海南云胜。

至此，在万科物业的股东名单里蛰伏仅4年的博裕、58集团，已累计套现近90亿元。

2019年，万科物业与戴德梁行签约成立合资公司共同打造了「万物梁行」。2020年，万科物业正式更名为万物云，定位为空间科技服务。

招股书显示，更名后，万科仍是万物云最大控股股东。截至上市前，万科持股为57.12%。博裕资本（Radiant Sunbeam Limited）持股为17.14%；58集团（DreamLanding Holdings Limited）持股为2.86%。

图片来源：万物云招股书

此外，万科集团关联公司——万斛泉源持股为3.39%；万顷、万斛、万马争先、盈达投资基金、万殊之妙均持股为0.48%。阳光城通过海南慧优、海南智博、海南慧佳及海南瑞鸿四家公司持股1.78%。瑞轩持股为2.86%，珠海达丰持股为1.9%，海南云胜持股为2.01%。

值得注意的是，员工持股平台——睿达持股约8.57%。

据招股书披露，万物云此前共向394名员工授予了7000万股IPO之前的股票。其中，朱保全持股2000万股，是份额最大的员工持股者。

02在管面积已达约7.85亿平方米

从业务来看，万物云致力于以科技推动空间服务业的数字化升级，目前包含Space（空间）、Tech（科技）和Grow（成长）三大模块。

图片来源：万物云官网

其中，主打远程空间科技运营服务的Tech模块，细分为「第五空间」和「万睿科技」。包括「人工智能物联网」(AIoT)以及「流程即服务」(BPaaS)解决方案，为的是让居民的生活空间更为标准、数字和智能化。

第二部分——Space模块总共细分为三块，一是包含社区空间服务的「万科物业」与「誉鹰平台」，目的是让城市居民拥有更宜人的空间环境；二是归属于商企空间服务的「万物梁行」，主要是为商企、政府部门和其他机构客户提供物业和综合设施管理服务；三是致力于城市空间服务的「万物云城」，主要提供城市空间整合服务。

万物云的第三部分——Grow模块包括「万物成长」、「祥盈企服」和「万物为家」三个板块。

其中，「万物成长」是公司的创新创业及战略投资平台，将持续连接成熟企业、孵化创新企业；

「祥盈企服」的主要业务是提供蓝领招聘与财务共享外包；

「万物为家」主要提供住宅物业服务、房屋经纪及租赁管理服务、房屋修缮和美居服务等社区空间居住消费服务项目。

图片来源：万物云招股书

随着市场化运作的推进以及对全域空间的覆盖，万物云的客戶类型不断丰富。

截至目前，已涵盖广大住宅小业主和业委会、商业物业业主，以及包括万科集团在内的各大企业、和城市客户等。已与万科集团逐渐发展成为了互惠互补的长期战略合作关系，成为了万科集团物业服务、智能社区建设、案场服务及房屋销售服务方面的合作方。

截至2021年12月31日，万物云在管住宅及商企物业建筑面积已达约7.85亿平方米。