3月24日，中海物业如期披露21年度业绩。

物股通第一时间通读了年报，对中海物业的印象是，很难找到一组精准的词汇来刻画中海物业这家背靠大树的物业公司。

它似乎没有让公众、市场乃至投资者感到失望之处，同时它也难让外界为之兴奋、对之有印象深刻的记忆点。

它的高光时刻或许就是上市的那一刻，作为第二家中国内地的上市物业企业，它的上市一度被认为是这一板块资本化的开端，它也由此受到了诸多关注。

但此后几年，它的光芒被更多的诸如碧桂园服务、华润万象生活优秀后生所掩盖。它没有讲收并购、股权激励、增持回购等资本市场习以为常的故事，而是一如既往的保持稳健、平淡的前行姿态，像极了一位国企老干部的样子。

中海物业的2021年，依然如此。

根据年报披露，全年实现：

营业收入为94.42亿港元，同比增长44.3%；

毛利润为16.41亿港元，同比上涨37.3%；

归母净利润9.83亿港元，同比增长40.5%。

营收不错、增速可以，但利润率却是中海物业的痛。

与同行业其他头部公司利润率羡煞众人的表现相比，中海物业的盈利指标自从上市以来表现一直不甚亮眼。

2021年，中海物业毛利率为17.4%，虽然管理层此前多次反思，强调在这方面要有改善，但这一指标还是同比下滑了0.9%。

事实上，毛利率走低已经困扰了中海物业管理层多年。2021年的下滑是自2017年以来的五连跌，在近五年时间里，毛利率跌去了6.51个百分点，增收不增利，疲态尽显。

对此，在业绩交流会上，中海物业管理层解释称，21年毛利率下滑有市场竞争的原因，还包括人工成本上涨等因素，另外因过往酬金制占比较高（入账毛利率100%），包干制占比提升也会影响毛利率，但未来影响会降低，未来预计毛利率在17%-20%之间波动。

物业服务作为劳动密集型行业，近些年人力成本一直处于上涨状态，提升利润率的手段最见效的就是降本增效。

降本方面，中海物业大力提升业务的“含科量”，提高人均单产；增效方面，从年报中能够明显的看出，中海物业管理层在21年做了一次比较大胆的尝试——加大马力开展停车位买卖业务。

根据年报披露，中海物业自2018年下半年开展停车位买卖业务，依托于中海及中建对于中海物业资源的供给，于2019年起对此新业务分部作单独列示。

截至2021年末，中海物业的停车位买卖业务实现收入2.3亿港元，同比增长10.9倍。

年报披露，2021年中海物业共出售停车位2067个，而上一年售出的停车位为164个，销量大增，带来的利润立竿见影。报告期内利润由上一年的510万港元增至 6490万港元，激增11.7倍。

业绩激增的同时，由此带来的库存也增长了63.6%。老司机家里屯着这么多车位，估计深夜也要犯愁。

不过，中海物业更难能可贵的是一直保持着稳定的分红，自2015年10月23日IPO以来，连续7年保持了现金分红，虽然金额高低起伏，分红的比率还是保持在30%左右，一个字“稳”。

与分红一样稳定的是公司的股价，4月6日，公司股价首次站上10港元/股的新高，上市后涨幅超过10倍，成为了港股物管板块最靓的仔。