4月1日早间，万物云向港交所提交上市申请书，中信证券、花旗、高盛为其联席保荐人。

至此，关于万物云何时上市的猜想终于尘埃落定，吃瓜群众们也终于可以通过招股书窥见万物云的全貌。

根据招股书显示，公司2019年至2021年分别实现：

收入139.27亿元、181.45亿元、237.04亿元；

利润10.4亿、15.19亿以及17.14亿元；

毛利率分别为17.7%、18.5%和17.0%；

净利润率分别为8.3%、8.8%和8.0%。

毛利率低于中信证券统计的2021年样本企业加权平均值毛利率26.6%（与2020年的26.9%基本持平）；净利润率远低于2021年碧桂园服务（15.08%）、中海物业（13.97%）和雅生活服务（18.22%），与保利物业（8.08%）、绿城服务（7.09%）持平。

那这个盈利水平能撑起多大市值呢？这个也是目前大家最关心的问题。

我们先在招股书里寻找“蛛丝马迹”

万科物业在2016年引进了博裕资本和58同城集团。当年，博裕资本（RadiantSunbeamLimited）以15亿元认购万科物业25%股权，58同城集团（DreamLandingHoldingsLimited）以3亿元认购5%股权。

而在2021年11月，博裕资本将所持万物云合计约7%股权，分别转让给香港瑞轩、睿达第三有限公司、珠海达丰，转让对价分别为29.94亿元、19.96亿元和19.96亿元，套现69.86亿元。

2021年12月31日，58集团（姚劲波控制1/3以上的股权）将持有的1996万股转让给海南云胜，总代价19.91亿元。

以58同城每股约99.769元的转让价格，按10.542亿份总股份计算，万物云上市前的理论市值已达1047.89亿元。

再看二级市场的市盈率水平

根据克而瑞物管最新的统计，截至2022年3月31日，56家上市物企平均市盈率14.9倍，与2021年同期32.7倍相比，下降54.4%，行业继续挤泡沫。

为了测算公允估值，物股通统计了21年净利润率与万物云接近的9家上市物管公司市盈率。其中不乏头部物企，如保利物业和绿城服务，两者净利润率仅约8.08%、7.09%。

以体量最接近的绿城服务和保利物业当前市盈率30倍计算，万物云基于21年净利润水平之上的总市值为30*17.14=514.2亿元。

如果再考虑万物云一直宣传的AIoT及BPaaS解决方案服务带来的“贴金”效应，想象空间似乎还能再大一些。

不过，从近三年AIoT及BPaaS解决方案服务的业绩表现来看，占比不超过营收的8%，这其中超过60%还是来自于万科集团及其合营企业或联营公司的“战略支援”。

所以，万物云在氛围不再热烈的2022年登陆国际资本市场，总市值应该无法比肩稳坐千亿的碧桂园服务。最大概率是居于华润万象生活与中海物业之间（未考虑万达商管及龙湖智创生活IPO在前的情况），跻身已上市物管公司市值NO.3的位置。

此外，21年9月，阳光城以阳光智博100%股权换取万物云4.8%股权，一度成为行业合作的佳话。

不过，一个月之后即10月29日，阳光城就将持有的3060.2万股以对价30.53亿元转让给万科全资子公司，持股比例降至不足2%，此前物股通一度认为阳光城会将此部分股权拿去质押换取流动资金。

谁曾想“说好一起到白头，你却偷偷焗了油”。果然，成年人之间只有交易，难有交情。

对于大众关心的毛利率偏低问题。朱保全以“对于民生行业，信任关系远比毛利率更加重要”对外做了解释，称从已上市的物业公司情况来看，大概分为两个阵营，一类是在15%左右，一类是在30%左右。万物云毛利率在15%左右，从分析师的报告来看，认为15%左右是一个合理区间。

有了利益，就会有立场，看资本市场届时如何给万物云划分阵营吧。毕竟资本市场不看宣传，看疗效，相信的是真金白银地投资回报。