近年来，随着快速城镇化及人均可支配收入的不断增长，物业服务百强企业的在管建筑面积及物业数目迅速增加。物业服务百强企业的在管总建筑面积平均数由2015年的23.6百万平方米增至2020年的48.8百万平方米，复合年增长率约为15.63%。物业服务百强企业在管物业平均数由2015年的154个增至2020年的244个，复合年增长率约为9.64%。由于在管物业的建筑面积及数目增长，物业服务百强企业的平均收益由2015年的540.8百万元增至2020年的1173百万元，复合年增长率约为 16.7%。

数据来源：中指院、中商产业研究院整理

优质物业管理服务的需求增长

根据中指院的资料，中国城镇化水平大幅提高及人均可支配收入显着增长，成为物业管理行业的主要增长驱动因素。随着中高收入阶层的涌现及其消费力不断提升带动对更优质产品和服务的需求，将对中国中高端物业管理服务的发展产生重大影响。在客户需求及激烈竞争的推动下，物业管理公司已进行投资以提高服务质量，且更加注重客户的需求。物业服务百强企业顺应这一趋势，采取多项措施，优化其传统的物业管理服务，并运用技术解决方案提升服务质量。根据中指院的资料，服务质量得到提升的物业管理公司可收取较高的服务费。

优惠政策利好行业发展

近年来，各省市陆续颁发相关法律及法规，从而建立当地物业管理行业监管框架。在多项政策的鼓励下，将助力中国物业管理行业继续在全国范围内实现增长。2021年1月，住房部及其他部门联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》。为响应有关政策，物业管理公司有策略地扩展及多元化非物业开发商及社区增值服务。

中国物业管理行业趋势

1.市场集中度提升，竞争加剧

经过数十年的发展，若干物业服务百强企业已加快服务创新及扩大业务规模。此外，市场集中度不断提升，中国物业管理行业的参与者正面临日益激烈的市场竞争。中国物业管理行业竞争激烈，为了增加彼等各自的市场份额及实现较好的营运业绩，大型物业管理公司积极改善彼等的战略布局并加快扩张步伐。其内部增长及并购可能使物业管理公司面临难以整合所收购业务与现有业务带来的种种挑战。物业服务百强企业在管总建筑面积由2016年的55亿平方米增加至2020年的129亿平方米，复合年增长率约为23.8%。物业服务百强企业的总市场份额由2016年的29.4%增加至2020年的49.7%。物业服务十强企业的市场总份额由2015年的7.6%增至2020年的10.6%。

2.劳工及营运成本增加

物业管理服务市场属劳动密集型市场，而劳工成本为物业管理服务公司服务成本的最大组成部分。物业管理服务的日常营运（包括安保、清洁、绿化以及维修及维护服务）极大依赖人力劳动。2015-2020年，物业服务百强企业的劳工成本分别占总销售成本的56.8%、53.4%、55.8%、57.8%、59.1%及58.3%。近年来，多个地区的最低薪资大幅上升，直接令劳工成本增加。此外，电费及水费等公用事业费用亦已于过去数年内上涨。物业管理费用的包干制费用模式为中国物业管理行业的主要费用模式。根据中指院的资料，近年来不断上涨的劳工成本为劳动密集型物业管理行业的企业维持可持续发展所面对的重大挑战。

3.在业务及多元化服务中不断采用资讯科技

通过利用云应用、电子商务、物联网、大数据及人工智能等资讯科技，多数物业管理公司得以发展出多元化业务、削减劳工成本并提升盈利能力。此外，通过采用新技术并使用电子服务平台，物业管理公司能够有效整合及分配资源，以提供更加多元化的社区增值服务并进一步将彼等的服务扩展至公共空间管理、社区金融、房地产代理及家政服务。因此，增值服务产生的收益日益成为物业管理公司的重要收益来源。此外，为优化成本控制，保持竞争力，物业管理公司需实现运营标准化及自动化，提高能力及服务质量，满足客户的多样化需求。

4.对专业人员的需求增加及其缺乏情况

随着技术快速发展，物业管理公司需要招聘并挽留更多具备管理及技术技能的合资格专业人才。物业管理公司亦不断将清洁、园林绿化及安保等业务中的劳动密集型部分外派予分包商，同时更加重视招聘和培训专业化和技术熟练型人员，促进智能化管理及资讯科技的实施，推动创新以维持其领先的市场地位以及提高业主的满意度。物业管理行业亦面临难以招聘优秀专业员工等挑战，同时，物业管理行业缺乏训练有素的雇员提供优质服务及拓展业务。倘物业管理公司无法招聘到有能力的专业员工，物业管理公司的业务发展可能会受到不利影响。

5.提高服务的标准化水平

标准化让物业管理公司能够提升其服务质量，是跨地区持续拓展业务营运的基础。在中国物业服务百强企业中，多家企业均建立了内部的标准化操作程序以作为提供服务的指南。近年来，资讯科技在物业管理服务中起到越来越重要的作用。物业管理公司使用资讯科技，以就关键业务营运的自动化实施技术解决方案。技术解决方案最大限度地减少人为错误，并让物业管理公司能够始终如一地应用其标准化的程序及质量标准。进而，此举降低了彼等对人力劳动的依赖，从而亦降低雇佣员工及分包商的成本。此外，集中的资讯科技让物业管理公司能够监察其分支机构、附属公司及办事处的行政及财务业务运作，并确保其始终如一地采用彼等的政策、程序及质量标准。

6.来自资本市场的支持增加资本市场的发展继续升温

诸多物业管理公司参与资本市场，以拓宽其融资渠道。截至2020年底，有80家物业管理公司在联交所上市、一家物业管理公司在上海证券交易所上市、三家物业管理公司在深圳证券交易所上市、40家物业管理公司在香港证券交易所上市及36家物业管理公司在全国中小企业股份转让系统上市。上市物业管理公司可增加对技术创新的投资、搭建智能平台、加强与其他物业管理公司的合作、提高服务质量以及提高运营效率。此外，多元化的资金来源让物业管理公司能够加快进行选择性及战略性的并购，并进一步扩大业务规模。

7.多元化服务带来的新机会及收益来源

为应对多元化及优质物业管理服务的整体需求，越来越多物业管理公司不断改善现有服务质量及提供多元化服务。有关需求加上物业管理公司面对成本上升引致日渐增加的营运压力，要求物业管理公司调整其传统业务模式以通过整合资源及业务转型保持盈利能力及竞争力，以实现可持续盈利能力增长。该等物业管理公司透过有效地利用互联网及资讯科技的可能性不断扩大服务范围，向其客户提供增值服务。根据中指院的资料，社区增值服务市场潜力巨大，原因是其可迎合业主及住户的需求。