前脚刚获得证监会的小路条，后脚就在港交所递交了招股书，万物云的上市进展可谓迅速。

作为迟迟未上市的头部物业公司，万物云这份长达600多页的招股书，首次对外界披露了诸多详细情况，包括运营成本、续约解约、募资用途等等，《每日经济新闻》记者梳理了一些关键要点。

关于营收、利润等大体的经营数据，万科方面年年都有披露。从基础指标看，2021年，万物云实现营业收入237.04亿元，同比增长30.6%；毛利约40.2亿元，净利润约为17.14亿元。

截至2021年12月31日，万物云在管住宅及商企物业建筑面积约7.85亿平方米，涉及2823个住宅物业。

社区、商企毛利率走低

2019年-2021年，万物云整体毛利率约为17.7%、18.5%、17.0%，呈逐年走低趋势。具体来看，社区空间居住消费服务三年毛利率分别为16.1%、18.7%、15.8%，商企和城市空间综合服务分别为20.5%、17.2%、15.9%。

招股书表示，社区空间居住消费服务毛利率于2021年降至15.8%，主要因社保优惠政策在2021年被取消，另一方面为进一步提高服务质量还在持续投入。社保优惠政策被取消是近年来物业公司毛利率下降的共同主因之一。

此外，作为万物云通过科技赋能提高整体经营效率及成本结构的方法的一部分，AIoT及BPaaS解决方案服务板块的收入贡献增加，这带来了相对较高的毛利率，三年毛利率分别为21.2%、24.6%、29.9%。

不过AIoT及BPaaS解决方案服务板块收入占比还较低，三年所得收入分别为8.06亿元、10.34亿元、18.50亿元，分别占其同年总收入的5.8%、5.7%及7.8%。

住宅收购大增

2021年，万物云在住宅物业的在管建筑面积为6.6亿平方米，合约建筑面积约8.8亿平方米。

值得注意的是，近三年万物云在2020年对住宅物业的收购量最低，2021年收购量同比增长98%，这应该是与万物云去年收购阳光智博、伯尔尼物业等物业公司有关。

与此同时，万物云也在2021年终止了约758万平方米在管面积的续约，为近三年最多。“由于若干物业服务协议整体盈利能力及/或其他商业原因。”

物业费收缴率94.7%

2019年、2020年及2021年，万物云住宅物业服务费用收缴率分别为94.4%、93.7%及94.7%，在管住宅项目留存率分别为96.4%、96.8%、98.6%。

同时，万物云按包干制收取服务费的466、478及876处在管住宅物业，分别产生亏损总额2.23亿元、1.98亿元、4.31亿元，这些亏损住宅物业产生的总收入分别占同年总收入的8.3%、6.0%及8.6%。

该等亏损主要是由于在管理该等物业初期就员工安置及部署；购买、安装或升级硬件及软件产品招致较高的初始及一次性成本；以及在若干多期项目中，初期斥资建立服务能力，以为尚未交付的项目后期做好准备。

募资用途重点在扩张

对于IPO募资用途，万物云在招股书中表示，首先将用于为在选定街道打造独特的高浓度街区服务策略提供资金、将“万物云街道”模式在全国范围内扩张，旨在扩大业务底盘、实现规模经济及创造新业务机会。

其次，将用于投入AIoT及BPaaS解决方案的开发，旨在使其具备建立产业互联网的能力；收购或投资增值服务提供商和上下游供应链上的服务商以纳入万物云生态系统。还有一部分资金将用于吸纳及培养人才，以及用于营运资金及一般公司用途。

总体来看，万物云在这份招股书中着重强调了自身“空间服务”、“城市服务”的定位，以及对互联网能力的效果展现和未来期望。招股书只是序幕，待上市后资本市场对万物云的评价和估值或许才是值得期待的。