3月30日，里昂发表报告指，对新城悦服务有三个担忧，包括在缺乏实质性宽松政策的情况下，市场情绪疲软；关注私人发展商支持的PMCs的信用度；进一步的减值损失风险。目标价由18.7港元下调至11.8港元，由于估值不高，重申「买入」评级。

里昂指，在房地产行业的压力下，管理层将中期目标调整为中高增长速度。另外，该公司在中国发展商的美元债券中投资了7,000万美元，在2021年的损益表上产生了1.26亿元人民币的公允价值损失。如果房地产市场持续疲软，可能会产生额外的2,000万美元公允价值损失。

此前，日新网报道，3月28日，新城悦服务集团有限公司举行2021年度业绩发布会。新城悦服务管理层表示，预计未来两到三年在保证增长质量的前提下，公司收入和利润仍然能够维持中高速增长。

据新城悦服务管理层透露，在收并购方面，2021年公司加大了收并购力度，全年跟进超过100个机会，截至目前还有20多个标的物在跟进；而在美元债方面，去年新城悦服务美元债账面减值3300万美元，“但美元债带来的减值亏损影响不是连续的，不影响核心竞争力。”

在备受关注的美元债方面，新悦城服务首席财务官左卫表示，美元债在2021年以前是回报相对不错、风险相对较低的金融理财产品，2021年为了提高公司境外资金的收益率，公司购买了部分房企的美元债。截至2021年底，新悦城服务持有的面值约7000万美元。

在美元债的选择上，左卫表示，选择标的公司“三道红线”至少是黄档，实际上新悦城服务持有的债券中，绝大部分标的公司“三道红线”都是绿档；单一企业发行的美元债的购买额度，原则上不超过1000万美元，“2021年第四季度，房地产行业发展急剧变化，部分房企流动性出现问题，导致美元债价格出现不同程度的下跌，也导致新城悦购买的美元债出现一定程度的账面亏损。”

据悉，截至2021年底，新悦城服务所持有的美元债，依据年末市场价和购买价之间的差值，总计减值损失3300万美元，折合约2亿元；2022年如果走势还继续下滑，新城悦会增加2000万美元的减值损失。

“减值亏损影响不是连续的，此外，目前房地产调控政策已经见顶，相信房地产行业不会继续下滑。如果行业进入良性发展阶段，房企美元债减值损失，未来是可以部分或者全部转回的。购买美元债是一种理财行为，基本上不影响企业的核心竞争力。”左卫表示。