物管行业迎来了第一家巨头企业披露年报。

作为过去一年里，行业内大手笔不断的碧桂园服务，其2021年的成绩单究竟如何，也始终是市场关注的焦点问题之一。

3月29日，碧桂园服务披露2021年年报，粗略来看，碧桂园服务的营收、盈利继续保持高增速，而此前在2019年、2020年以及2021年上半年均实现翻倍的社区增值服务领域，2021年公司增速也近乎再次翻倍。

实际上，相比其他物企披露年报，市场更多聚焦企业本身不同，作为行业龙头之一，碧桂园服务在接下来一年里还将有哪些动作？是否还会继续加大收并购力度？社区增值服务还有哪些新玩法？这些对整体物管行业格局产生影响的话题，都是此次市场关注的焦点所在。

01、核心数据维持高增速

立志成为行业排头兵，甚至向全球物企龙头发起进击的碧桂园服务，离这一目标还有多远？2021年全年财报里给出了一部分答案碎片。

从核心数据角度来看，不出外界意料，2021年碧桂园服务的营收、盈利等核心指标依然维持高增速水平。年报数据显示，截至2021年年底，碧桂园服务录得收入288.4亿，同比增长84.9%，公司营收规模离300亿只差临门一脚。

具体分类来看，除去三供一业，公司的收入来源主要由物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、其他服务、城市服务和商业运营服务组成。其中物业管理服务录得收入137.9亿元，同比增长60.3%；社区增值服务录得收入33.28亿元，同比增长92.2%；非业主增值服务录得收入2.68亿元；城市服务录得收入45.28亿元，同比大增412.2%；商业运营服务则录得收入6.54亿元；此外，其他服务录得收入1.34亿元。

由此不难看出，除了传统物业管理收入依然实现快速增长以外，碧桂园服务在2021年的亮点还在于社区增值业务继续在高基数基础上的近乎翻倍，以及城市服务收入的大幅增长。

除此之外，碧桂园服务在三供一业方面的业务也有长足发展。截至2021年12月31日，公司来自三供一业方面的业务收入整体达到37.29亿元，同比增长近40%。

除此之外，公司盈利能力也依然强劲。数据显示，报告期内公司净利润43.49亿元，同比增加56.4%；股东应占利润为40.33亿元，同比增加50.2%；股东核心净利润46.06亿元，同比增加58.7%。

02、管理面积突破15亿平方米

根据中物研协的数据，截至2021年12月31日，共计29家上市物企发起53项收并购，并购交易总额达355.88亿元，交易所付总代价是2020年全年的3.77倍。而这其中有很大一部分都和碧桂园服务有密切关系。

2021年先后收购及私有化四川蓝光旗下物业公司嘉宝服务、收购富力物业旗下富良环球全部股权，收购彩生活旗下邻里乐全部股权、收购中梁旗下中梁百悦智佳服务股权等多个物业项目。作为过去一年中并购最多的碧桂园服务，现如今管理面积规模究竟有多大也是本次年报中一个核心焦点问题。

年报数据显示，报告期内，碧桂园服务除去三供一业，合同管理面积约为14.37亿平方米，较去年同期增加8.2亿平方米，物业服务收费管理面积由2020年末的3.77亿平方米增加了约3.88亿平方米至约7.65亿平方米。如算上三供一业，公司的合约管理面积规模突破15亿平方米。

毫无疑问，2021年的大举扩张，对碧桂园服务整体管理规模扩充起到了关键性影响。在2021年新增的6.17亿平方米合同管理面积中，有4.45亿平方米来自收并购；在新增2.28亿平方米的储备面积中，有1.67亿平方米来自收并购。

另一方面，目前碧桂园服务在管物管项目数量5041个，在全国管理4179个第三方开发商项目（含三供一业）。2021年第三方开发商收费管理面积达到4.19亿平方米，占比由27%升至55%。

不言而喻，当下碧桂园服务的管理规模中，第三方提供的面积已经成为了绝对主力，而这也是本次年报中所呈现出的一个巨大变化。

不过，碧桂园服务的并购之路已经开始降温。在3月29日下午举行的业绩发布会上，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江表示，与过去相比，2022年收并购的形势、单个项目的规模以及业务的完整性都会有所不同。今年收并购不仅仅是住宅物业项目，可能会延伸到增值服务领域。

公司首席财务官黄鹏则在业绩会上表示，公司大规模收并购的阶段已经过去，追求规模和合约的时代已经过去，接下来重点是补短板。今年一季度做了三四个收并购项目，除了中梁百悦智佳之外还有一些小的生活服务项目等，“具体的金额规划相较以往会少一些，我们不会追求绝对的量，但如果有合适的机遇也会抓住。”

03、社区增值服务几乎翻倍

如果说2021年的碧桂园服务，除了并购之外，还给外界留下哪些深刻印象？那么社区增值服务绝对是其中之一。事实上，在继2019年、2020年两次收入翻倍之后，2021年公司在该领域又几乎实现了一次翻倍。

数据显示，报告期内，公司在社区增值领域录得收入33.28亿元，较2020年的17.31亿元增长约92.2%。

当我们在谈论碧桂园服务持续翻倍的社区增值服务时，我们往往忽略了一个事实，那就是：当前的翻倍增长，其并非基于一个低基数所实现的增长，而是公司已经在2019年增长107%、2020年增长100.1%的情况下实现的。

如此高基数下还能保持高增长，碧桂园服务究竟做对了哪些事情？根据公司方面透露，碧桂园服务围绕满足民生需求、拉动便利消费等核心目标，已逐步形成到家服务、家装服务、社区传媒服务、本地生活服务、房地产经纪服务、园区空间服务等六大业务，持续为业主提供全周期社区生活服务。

2021年，碧桂园服务继续从资产保值增值和业主生活两大需求精准发力，搭建“智享楼下”服务模块。通过该模块，碧桂园服务逐步囊括物业服务中心、快递驿站、房屋中介、洗衣、健身、托幼康养、社区食堂等基础服务场景，同时联合多个行业的优质合作伙伴，一站式满足不同年龄人群的多元需求。

值得一提的是，从去年整体的情况，尤其是上半年的情况来看，在碧桂园服务此前提出的“五年超千亿”的宏伟目标之下，社区增值服务实际上正在成为其作为目前的行业天花板，实现自我重大突破的重要一环。

另一方面，从以往多次公开场合中，碧桂园服务相关负责人的表态来看，在整体千亿目标中，公司的社区增值服务起码要承担300亿左右的任务配重，也就是三分之一左右。那么现如今2021年的33亿收入，也表明当前公司在未来五年中的第一年里已经完成了目标的10%。而随着后期的布局日益成熟，其社区增值服务领域的潜力依然巨大。

04、城市服务领域进展神速

除了社区增值服务领域外，在当下碧桂园服务的营收格局中，其实第二大收入来源恰恰是其城市服务，而在2021年，公司的城市服务收入取得了突破性进展。

数据显示，报告期内公司城市服务录得收入45.28亿元，同比大增412.2%。

历史资料显示，碧桂园服务早在2015年就逐步从服务社区向服务城市延展。

2020年开始，碧桂园服务在城市服务上动作不断：碧桂园服务对城市环卫行业龙头公司山东满国康洁环卫集团有限公司及福建东飞环境集团有限公司都进行了收购与整合，进一步加强了碧桂园服务在城市服务领域的市政环卫专业能力，并帮助其进一步扩大了市场规模。

目前，碧桂园服务在城市服务板块已形成城市市政服务、城市空间运营、城市社区治理三大核心业务。

同时，碧桂园服务推出城市共生计划2.0产品，为城市提供市政服务智慧运营、城市治理精细服务、老旧社区长效管理、城市公共资源及资产经营、社区治理现代化等全场景城市运营数字化解决方案。城市服务业态结构多元化并初具规模，已形成包括市政公共、产业园区、企事业后勤、空间运营等细分场景下的产品线，碧桂园服务还通过承接天津滨海新区等城市大物业服务项目，进一步拓宽业务拓展空间，提升城市服务业务的核心竞争力。

根据黄鹏在业绩发布会上的介绍，碧桂园服务城服公司化的运作正式开启，业态结构多样化，也初具规模，公司生态圈建设包含市政服务659个项目，空间、老旧小区运营6个项目，机场16个项目，轨交14个项目，产业园区80多个项目，文旅景区11个项目，校园47个项目，医院后勤21个项目。

与此同时，碧桂园服务的城市服务还创造性地将工程设计、采购、施工和维护模式整合一体，集成运营，长效管理，把这个模式引入城市老旧小区的改造。“这样的话，会盘活老旧小区的资产，又能够经营上重新焕发青春，这是城市服务的一种新方式。”黄鹏说。

05、商写领域已成规模

值得一提的是，本次碧桂园服务的年报中还透露一个非常明显的变化：公司在商写领域的拓展已成规模。

根据公司方面透露，碧桂园服务已形成三大产品线来匹配不同的需求。比方说在购物中心、商业街区、社区商业、专业市场等方面构建了包括碧乐城、碧乐时光、碧乐坊、社区商业多种不同的品牌。“我们原计划要在5年内形成100亿以上的轻资产的营收，今年也会作为重点的产品线去发展。”黄鹏在业绩发布会现场表示。

年内，公司已完成超过60个城市布局，已提供商业运营服务项目超过100个，战略品牌合作商家超2000个，2021年实现总收入约为6.5亿元，开拓全新的增长曲线。

而在写字楼领域，根据业绩发布会现场的情况介绍，目前碧桂园服务在管的写字楼项目已经超过200个，覆盖80多座城市，面积超过2000多万平方米，收入超20亿。“以往我们写字楼的业务量比较少，通过和富力物业方面的并购整合，我们将原有的写字楼业务进行集中式管理，成立了独立的事业部，未来会形成我们在住宅和商写方面的双强驱动。”黄鹏表示。

06、小结

黄鹏在业绩发布会上表示，整个2022年面临着非常复杂的形势，碧桂园服务对于业绩的公开指引方式不会做得太激进，都会做兜底。黄鹏表示，预计碧桂园服务2022年收入不低于50%以上的增长，利润不低于40%以上的增长。在融资方面，黄鹏强调仍会比较谨慎。

“2022年是未来我们的夯实年，也会成为我们的内生年，我们需要引领、创新，要谨慎地利用好我们的财政资源，激发内生的活力和人才的动力，更加安全、稳健地进行我们5年的宏伟目标。‘三坚定’，第一是坚定与地产进行隔离；第二是坚定地内生发展，坚定成长路线；第三是坚定地抄底周期，坚定地扩张。为达成我们伟大的梦想奋斗前进。我们的战略就是要成为国际领先的新物业服务集团。”黄鹏说。