3月24日，中海物业发布2021年度业绩，至此四家央企上市物管公司中，已有三家公布2021年度业绩，包括保利物业、招商积余、中海物业。

由于华润万象生活更多以商业管理为主，其余三家主要侧重于基础物业管理，所以保利物业、招商积余、中海物业，是我们此次的主要对比对象。

首先来看各家的核心年报数据对比：

1、管理规模对比

从管理规模上来看，保利物业管理规模最大，招商积余次之，中海物业规模相对较小。

我们也将三家物管公司的主要管理业态拉了一个清单，保利物业、中海物业在住宅业态方面要比招商积余更有优势，但在非住宅方面，中海物业与其他两家仍有较大差距。

保利物业从2018年开始，就实施「镇兴中国」计划，大力拓展非住宅业态。招商积余则是整合并购了A股非住宅物管头部玩家中航善达。

而作为行业元老级人物的中海物业，之前的发展颇为「佛系」，直到最近两年才开始逐渐发力。

不过「姜还是老的辣」，中海物业虽在规模扩张方面稍慢了一拍，但在赚钱方面是绝不含糊。

2、盈利能力对比

从整体毛利率上看，保利物业以18.7%的毛利率水平，暂居第一。中海物业17.4%紧随其后，差距并没有很大。但招商积余则属实是落后了很多，仅为13.8%。

物管公司的毛利率，受多种因素的影响，在此我们仅讨论收入结构和收费模式两种。

首先是收入结构，社区增值等高毛利业务，可以拉高整体毛利率。

保利物业在社区增值服务方面有一定的优势，2021年社区增值收入占比达到了21.3%，而招商积余则仅为2.5%。

另外招商积余住宅业态的毛利率仅为6.6%，确实是太低了，未来在降成本方面还要下大力气。

其次是基础物管业务的收费模式，酬金制的收入确认模式决定了其100%的毛利率水平，所以酬金制占比高的，其基础物管业务的毛利率水平也相对较高。

三家虽都未披露酬金制业态的占比，但从其主要拓展的业态上看，保利物业与招商积余主要瞄准公共业态，包干制相对较多。中海物业主要瞄准商写业态，酬金制相对较多。

虽然毛利率方面影响因素多，对比感没有很明显，但从影响因素较少的净利率方面看，中海物业却以10.5%拔得头筹。

而这主要与其管理效率有关。

3、管理效率对比

由于物管公司多是轻资产无负债，所以对于物管公司来说，行政费用、销售费用是主要的期间费用。

而从期间费用与总收入或总毛利的比重这一数据上，就能大致了解到这家公司的管理效率。

由于物管公司业务结构和收入确认方式各不相同，所以总收入水平并不能真正的反映出一家物管公司的真实情况。

比如酬金制与包干制，在收入确认上差距很大，但毛利润上却相差不大。再比如车位销售，有的物管公司将车位总价确认为收入，而有的仅将佣金确认为收入。

所以，我们此次仅对比期间费用与毛利润的比值。

从对比结果来看，中海物业表现较为突出，全年销售及管理费用仅4个多亿，而保利物业却高达10个亿。

造成这一结果，一方面有管理效率的因素，但差距如此之大，其实还有另外一个原因。

2018年开始，中海物业对人力资源分配架构进行了调整：令部分后勤人员调移至前线项目工作，加强一线员工应对能力。增加项目管理人员的直接投入，以巩固中海物业作为中高端物业管理服务供应商的品牌知名度。

后勤人员成本从管理费用当中转移到项目上，成为服务成本了。

具体这一措施对管理成本的影响有多大，我们无法衡量，但可以证明一点，中海物业的管理效率虽然高，但并不是一骑绝尘。

4、增长对比

从在管面积的净增规模上看，招商积余9000万平米，保利物业8500万平米，中海物业7300万平米。

三家央企物管的规模增长都很强劲，中海物业略逊一筹。

从新增面积结构上来看，招商积余的非住宅占比最高，将近80%。其他两家均在50%左右。

由于非住宅的毛利率水平相对较低，其实主要拓展非住宅业态，并不会给整体利润带来较大增长。

所以，从净利润增速上看，中海物业39.5%，保利物业25.1%，招商积余仅为10.2%。中海物业也算是高质量增长了。

5、总结

从以上三家的数据对比来看：

保利物业，规模最大，增值服务做的最好，整体毛利率水平最高，但管理效率相对较低，净利润增速不断下滑。

招商积余，非住宅业态方面优势突出，但毛利率、净利率都相对较低，盈利能力差。

中海物业，毛利率、净利率水平都相对较高，盈利能力强，利润增速稳定，但管理规模和规模增长方面还需进一步发力。