近日，中金发布研究报告称，维持中海物业（02669）“跑赢行业”评级，考虑到公司第三方外拓提速以及增值服务持续发力，上调2022/23年盈利8%和8%至12.8亿港元和16.7亿港元（均同比增30%），目标价升7%至11.7港元，对应30倍2022年市盈率，较当前股价有32%的上行空间，当前交易于23倍2022年市盈率。

中金主要观点如下：

第三方外拓规模快速扩张，非住宅业态占比明显提升。

2021年末公司在管面积同比新增7290万至2.6亿平米，同比增长39%；其中第三方面积占总在管面积比例27.6%，较2020年末大幅提升15个百分点。2021年公司在第三方外拓端持续发力，新增外拓合约面积5809万平米（同比增长105%），其中非住宅合约面积占比超过50%（2020年非住宅占比约30%）；新增外拓对应合约金额达39.4亿港元（2021年公司基础物业板块收入66.1亿港元，其中包干制/酬金制收入占比分别为95.4%/4.6%）。

增值服务持续发力，车位业务开始贡献增量收入。

2021年公司增值服务板块在低基数下重回较快增长，住户增值服务及非住户增值服务同比分别增长63%和53%至8.1和17.9亿港元，合计占总收入比例提升2.0个百分点至27.5%。停车位业务在经历过去两年孵化后收入贡献有所提升，全年实现收入2.3亿港元，同比增长超过10倍。

持续推进管理效能优化，包干制项目毛利率下半年明显改善。

2021年公司包干制项目的基础物管毛利率为10.8%（同比基本持平，其中1H21/2H21分别为9.2%/12.1%），下半年明显改善主要得益于公司采取的组织优化、项目集约化管理、精准用工及精准分包等措施提升人均管理效能。年内费用管控表现良好，销售管理费用同比增长26%，低于其37%的毛利润增速。

保持战略定力，推进十四五规划稳步向前。

公司坚定推进其十四五期间的战略规划，目标2021-25年关键运营指标复合增速不低于30%，且到2025年末内接与外拓存量在管面积比以及基础物管与增值服务收入比均达到1：1，并积极推进十四五期间实现“利润增长>收入增长>面积增长>员工数量增长”的高质量发展。考虑到公司基础物业的优质品牌及增值服务的偏低基数，该行对其未来增长具备信心。

风险提示：第三方项目外拓进展不及预期，利润率超预期下行风险。