存量物业资产经营一度是国企的一大难题，在众多经营模式中，由专业园区运营商操盘打造创意产业园区，最终成为这一难题的最佳解决方案。

锦江集团是上海存量物业资产较多的国企之一，在物业经营管理领域一直不断创新探索。11月15日，锦江集团在波特营召开“锦江实业物业租赁模式创新升级交流会”；在锦江集团众多物业资产中，选择波特营召开本次交流会，得益于波特营自开园以来值得称赞的经营业绩，以及坚持在内容创新和业态孵化方面的引领示范。

常来常新，“有流量、有人流、有口碑、有效益”，这是锦江领导和参会各物业板块主要负责人对波特营的深切感受；以波特营为样板，推广园区化的经营模式，是锦江集团对波特营运营成果的最大认可。

一个解决方案：从国企包袱到创新高地

2008年，未改造前的波特营原为锦江旗下一个冷冻食品厂，核心为4个大冷库；生产停业的厂区以粗放式出租经营，很多底层的小商小贩汇集于此；形象破败，效益低下，管理难，一度是公司的一块包袱。

△ 图片：波特营改造前后对比

而这块包袱的里层，是当年所有国企在改革并购中都遇到的一个老大难问题：如何确保国有资产的增值保值？工厂原有职工就业如何安置？长期的供养如何解决等一大堆矛盾。

根植于区域城市功能的园区定位

作为创意园区投资运营的领军企业，圣博华康集团介入此项目时，即认为项目定位首先需满足国有企业、满足城市规划发展的需求：

其一，国有资产和国有企业的员工的问题，是国有企业发展的生命线，园区必须考虑；

其二，把园区的功能融入陆家嘴区域产业规划，变成区域功能的一部分；在区域规划中去做产业增值的亮点，而不是大拆大迁。

如何做陆家嘴金融服务产业的增值？

答案在陆家嘴200多栋高楼中，经团队调研，有12类服务相关产业进不了大楼，却是陆家嘴金融服务产业的必需业态，最终选择了人才服务为主题打造波特营园区。

在圣博华康专业团队的打造下，波特营成为陆家嘴高楼下的都市村庄，在形态上符合历史和未来发展的需求，在内容上与陆家嘴的金融服务功能密切相关，得到了浦东新区领导、锦江集团的大力支持。

“大房东小股东”—合作运营机制的新范式

对于国企而言，老旧物业对外合作运营坚持“增量收益最大化”理念，设定预期收益水平，在物业自营租赁、运营服务外包和合作开发模式中择优选择最适方案；合作开发模式可以有多种变化，核心在于选择专业园区运营商主导园区运营管理。

波特营与锦江集团达成全新的合作运营模式，彻底解决食品冷冻厂的遗留问题。其一，由园区承担部分员工就业；其二，采取“大房东小股东”模式，锦江集团既是物业大房东，又是运营公司小股东。这种模式，让当时锦江成为国企存量物业运营的模式创新示范，也成为国有资产增值保值最佳路径之一。

孵化的力量，创意的本质：企业全生命周期的成长赋能

园区管理不止收取租金和提供物业服务，还经常与我们探讨企业发展规划和策略。

这是园区入驻商户对管理团队谈及最多的话题，这句话背后蕴藏着的正是波特营坚持的“造商”以及与商户共成长的理念。

孵化本是创意园区的必备功能，但在大多数园区，园区孵化更多是借助政策和政府资金的支持，吸引一些小型企业入驻。

在波特营，政策宣讲与申报等是基础服务；而坚持与商户共成长，持续做企业全生命周期的成长赋能，是园区运营管理最大的优势。

园区是一个成长中心，与商户共成长

波特营一直定义园区是一个成长中心，这是圣博华康对创意产业的一种实践诠释。创意的本质，即是从小变大、从1到100的过程。园区很多商户，都是从几十平米的小空间发展而来。

初始20㎡的小茶室、20㎡贸易事务所、50㎡心理咨询室，承租空间逐渐扩展至100㎡、200㎡乃至一整栋物业，成为陆家嘴的网红慢生活茶文化空间、颇具规模的贸易公司……

这其中，波特营所做的是不断去挖掘商户的发展需求，为其全生命周期的成长赋能。

一般园区，几十平米的空间属于鸡肋，可有可无；波特营从未忽视或轻视这些商户，而是给他们一个成长的土壤和空间。这正是创意产业的价值所在，更是创意园区的使命所在。

“造商”，企业全生命周期的成长赋能

曾风靡陆家嘴数年的拉亚汉堡经典餐厅，是在波特营园区中成长起来最成功的商户之一。该商户原为台湾一连锁品牌，2012年初在波特营开设大陆创始店，以其“重量级”汉堡品质和口味很快吸引大量客户；但与台湾快捷小餐厅不同，店主从未经营过大体量的餐厅，汉堡价格明显高于肯德基、麦当劳同类产品，随着开业期优惠结束后，出现高开低走局面，一度难以为继。

波特营与店主深入沟通，随后双方制定一系列的经营策略，积极引导园区商户消费，将其打造成为陆家嘴的网红汉堡店，长期占据区域汉堡店销量榜首；从大陆首店扩张至全国近30家连锁店，加盟费从80万逐渐逐渐上涨至200万。

类似拉亚汉堡的“造商”成功案例，在波特营和圣博华康旗下其他园区举不胜数。

很多人会好奇，园区有什么能力参与到入驻企业经营中，与商户共成长？

核心在于，圣博华康作为资源集成商和服务集成商的整合能力，以及运营团队的专业能力，全国数百个创意产业和城市规划相关咨询服务的积累。