东北证券发布研究报告称，保利物业、招商积余（001914）这两家非住布局较深的央企物企的年度业绩显示，业绩、规模增长稳健，利润率维持稳定。综合而言，2021 年报季期间有望看到更多头部企业业绩快速增长。建议中长期关注市场化外拓能力与单盘优化潜力，看好华润万象生活、碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务、宝龙商业；短期需评估关联方信用风险影响，辅以估值性价比的考量，看好保利物业、金科服务、新城悦服务、招商积余。

上周，保利物业、招商积余发布 2021 年度业绩。

保利物业 2021 年营收增速 34.2%，超过 2021 年年初业绩指引增速 30%，与 2020 年增速 34.7%基本持平，归母净利润同比增速 25.6%，超过 2021 年年初业绩指引增速 25%，剔除一次性汇兑损益后的核心净利润增 速 30.6%（一次性汇兑损失由汇率变动引发），全年业绩增速目标超额完成；在管面积 4.65 亿方，同比增长 22.4%，合约面积 6.56 亿方，同比增长 15.7%，规模稳健增长。

招商积余 2021 年营收、归母净利润分别同比增长 22.6%、17.9%；扣非归母净利润 3.65 亿元，同比下降 5.32%，与归母净利润差异主要为投资性房地产公允价值变动收益 1.1 亿元所致，部分对冲 1.6 亿元资产减值准备带来的业绩影响；在管面积 2.81 亿方，同比增长 47.2%，在管项目数量从 2020 年末的 1438 个增长至 1717 个，新签合同金额 30.5 亿元，同比增长 24.2%。

风险提示：

物管费提价受阻；外拓不及预期；增值服务拓展不及预期。