天风证券发布研究报告称，维持保利物业“买入”评级，公司背靠保利发展，同时加大第三方外拓力度，规模增长可期；住宅物管费稳中有升，高毛利的社区增值服务收入增长迅速，盈利能力或有提升，基于2021年业绩公告，将公司2022-2023年归母净利润由11.57、15.11亿元下调至10.67、13.49亿元，EPS由2.09、2.73元/股略微下调至1.93、2.44元/股。

风险提示：业务拓展不及预期、物业费收缴不及预期、地产竣工不及预期。

天风证券观点如下：

业绩双位数增长，收入结构保持稳定。

2021年公司实现收入107.83亿元，同比增长34.2%，归母净利润8.5亿元，同比增长25.6%。分业务看，物管服务、非业主增值服务、社区增值服务分别实现66.7亿元、18.11亿元、23.01亿元，同比增速分别为34.8%、35%、31.6%。从各主业收入占比看，2021年物管服务、非业主增值服务、社区增值服务分别占总收入的61.9%、16.8%、21.3%，较2020年收入占比分别提升0.3pct、提升0.1pct、下降0.4pct，主业收入结构维持稳定。

在管规模持续扩大，各主业收入稳定增长。

分业务看：

（1）物管服务实现66.7亿元，同比增长34.8%。公司总在管面积4.65亿方，同比增长22.41%。从项目来源看，来自保利集团和第三方的在管面积分别为1.86亿方、2.79亿方，同比分别增长22.11%、22.61%，占比分别为40%、60%，所占比例与去年持平。从业态看，住宅：非住宅业态在管面积占比分别为45%、55%，该比例较2020年基本持平。公司物管费方面，住宅、商业级写字楼的平均物管费分别为2.24、7.39元/平方米/月，分别较去年提升0.01、减少0.44元/平方米/月。在管面积大幅增长是物管服务收入快速提升的主要原因。

（2）非业主增值服务实现18.11亿元，同比增长35%，其中案场协销服务和其他非业主增值服务分别实现收入11.23亿元、6.88亿元，同比分别增长17.76%、77.56%，增长主要由于案场协销项目数量持续增长。

（3）业主增值服务实现23.01亿元，同比增长31.6%。增长主要源自管理规模扩张及用户增长，叠加优质服务带来的客户粘性，业务基础良好。

社区增值服务毛利率提高，盈利能力稳中有升。

2021年公司毛利率18.68%，较去年提升0.03pct，毛利率稳中有升，主要原因在于：

（1）收入占比最高的物管服务的毛利率14.31%，较去年略微提升0.15pct；

（2）非业主增值服务毛利率18.66%，较去年下降1.43pct，主要受新增写字楼租赁业务影响;

（3）社区增值服务的毛利率31.4%，较去年提升1.13pct，主要由于美居、社区零售等产业能力提升和产品力升级，毛利占比略有上升。

公司三费率下降0.31pct至9.52%，费用管控卓有成效。净利率8.08%，较去年下降0.58pct，主要由于

（1）租赁资产及使用权资产增加，相应的融资成本提升119.8%至1060万元；

（2）受汇率变动影响，公司汇兑损益实现-887万元亏损。

背靠保利规模持续扩张，第三方外拓力度加大。

公司总签约面积6.56亿方，同比增长15.70%。

（1）来自保利集团的签约面积为2.79亿方，期内签约面积增长3885万方；

（2）截至2021年12月31日第三方签约面积3.77亿方，期内新增5021万方，截至2021年12月31日，第三方合同数1201个，较2020年底净增长280个。公司1月发布股权激励计划公告，三批解锁条件包括2022-2024年归母净利润的CAGR不低于25.5%，应收账款周转率不低于6.5，2022-2024年净资产收益率分别不低于12.0%、13.5%、14.5%，上述指标不低于对标企业75分位值等。