2019年，保利物业内部启动了一项名为"147"的三年战略计划（2019—2021年），即三年内实现1百亿营收，4亿平方管理面积，7亿利润。

3月15日晚间，保利物业公告了2021年度业绩，全年营收首破百亿至107.8亿元；物业管理业务在管面积达4.65亿平方米；归母净利润达8.5亿元。

发布财报次日，中信证券发布研究报告，维持保利物业"买入"评级，予2022年28倍PE，目标价由71港元上调至74港元。

截至今日港股收盘，保利物业股价大涨18.41%至48.55港元/股。

核心数据稳定增长

三大业务营收增幅均超30%

2021年，保利物业多项核心经营数据保持稳定增长。

营收方面，保利物业2021年这一指标同比增长34.2%至107.8亿元，增幅与上一年大致相当。

利润方面，保利物业去年毛利同比增幅扩大，增长34.4%至20.1亿元，前一年增幅为23.8%。归母净利润则同比增长25.6%至8.5亿元。

随着业务规模扩大，保利物业成本支出规模相应增长。

2021年，保利物业服务成本增长34.1%至87.67亿元，行政开支同比增长30.7%至10.06亿元，与营收增长幅度大致相当；销售与营销开支大幅减少37.7%至946万元。

此外，受公司租赁资产及使用权资产增加影响，保利物业去年融资成本同比增长119.8%至1056万元，连续两年大幅增长，上一年的增幅达435.1%。

现金流方面，截至报告期末，保利物业现金及现金等价物共计76.9亿元，较期初增加约2.425亿元。

不过，目前保利物业的毛利率和净利率表现仍低于行业平均水平，分别为18.68%、8.1%，前者较上年微涨了0.02个百分点，后者较上年减少了0.6个百分点。保利物业并未解释净利率下降的原因。

核心经营数据增长的同时，保利物业正在拓展多元化服务产品、获得持续性增长的可能性。

从收入构成看，保利物业的"大物业战略"正加速落地，三大业务齐头并进，营收增幅均在30%以上。

物业管理服务为保利物业带来了66.7亿元营收，同比增长34.8%，占总营收的比重为61.9%；非业主增值服务方面，保利物业该业务营收增长35%至18.1亿元，贡献了16.8%的营收。其中，保利物业新孵化的的写字楼租赁业务带来的租金收入大幅增长760%至3.48亿元；社区增值服务业务则为保利物业带来了23亿元营收，同比增长31.6%，占总营收的比重为21.3%。

物业管理行业讲究"规模为王"，2021年，保利"物业管理"业务的管理面积进一步拓展。

2021年全年，保利物业合同管理面积增至6.56亿平方米；在管面积约4.65亿平方米；已构建涵盖全国29个省、直辖市与自治区的196个城市、2428个合约项目、1786个在管项目的全国化布局。

保利物业表示，公司继续深耕优质区域，布局一二线城市及核心经济带的三四线城市，2021年新签约19亿单年合同中，百大城市占比达79%；一二线城市在管面积占比达82%。

此外，去年保利物业的银行利息收入、政府补贴及税项优惠的收入为1.6亿元，占其净利润的18.4%。

母公司贡献超六成物管收入

第三方拓展继续加速

保利物业管理规模和业绩的增长离不开大股东保利发展的支撑。

财报显示，"物业管理"业务方面，保利物业2021年来自保利发展的在管面积为1.86亿平方米，占比达40%；合同管理面积则为2.79亿平方米，占总面积的42.5%。

保利服务表示，母公司保利发展在房地产经济周期波动中稳健前进，其支撑性在今年仍将继续放大。

除了大股东项目加持，保利物业的第三方业务拓展也逐渐加速。

数据显示，2019—2021年，保利服务"物业管理"收入中，第三方项目收入复合增速达81.7%。

2021年，保利物业通过招投标新签约第三方项目432个，对应单年合同金额19亿元，其中千万级以上项目金额占比超40%。

"物业管理"业务中，保利物业来自第三方的合同管理面积、在管面积分别同比增长13.4%、22.6%至3.77亿平方米、2.79亿平方米。

去年，保利物业还与内蒙古鄂尔多斯市、 四川省成都市等四地的地方国资平台成立合资公司，加速"央地合作"落地。

不过，第三方项目为保利物业带来的营收贡献相对较小，"物业管理"业务在管面积占比达60%的第三方业务仅贡献了34.4%的收入，为22.94亿元。

究其原因，保利物业第三方项目的物业管理费用单价大幅低于保利发展相关的业务单价。

住宅社区方面，保利发展相关业务平均物业管理费单价为2.32(元/平/月，下同)，第三方业务的单价则为1.78；商业及写字楼方面，保利发展相关业务单价为8.67，第三方业务的则为6.34。

如何在拓展第三方业务的同时保证公司的盈利水平，或是保利物业需要注意的问题。

非居业态物管收入同比增62.4%

大力发展"软基建"

当前，住宅物业管理领域的竞争日益激烈，要寻觅新的增长机会就要在存量中挖掘新的增量，保利物业正在培养自身的多业态服务能力。

2021年，保利物业继续向"非居住业态"渗透，新签约第三方项目中，非居业态金额占比73%，该业态物业管理服务收入同比增长62.4%。其中，新签约商业及写字楼单年合同金额达4.4亿元，收入同比提升40%。

同时，具有国资背景的保利物业正在利用自身优势发力国资商办服务，主攻超甲级及甲级写字楼项目、部委机关单位、大型央企国企总部。

2021年，保利物业相继进驻国家信访局、广州市海珠区机关办公楼等标杆国资商办项目。今年2月16日，保利物业正式进驻国家税务总局江门市税务局。

在加速布局非居业态的基础上，保利物业正从"硬空间"转向"软基建"，布局社会治理业务。

去年，保利物业公共服务物业管理收入同比上涨81.8%， 新签约单年合同金额达9.5亿元，千万级以上项目数23个。

公共服务领域，保利物业继续布局轨道交通、高校教研、城镇景区三大核心业态。

截至2021年末，保利物业在公共服务新拓展金额和公共服务的物管收入中，三大核心业态占比均超60%。

去年，保利物业先后落地了广州市广州塔景区、嘉兴市南湖街道、上海轨道交通15号线、华东师范大学中北校区等标志性项目。

此外，保利物业还引入市场化团队和产业方，组建环卫合资公司"保利环境"，布局环卫服务产业链，并在公共服务智慧化管理平台、老旧小区改造管理等方面进行探索。

此前，保利物业董事会秘书尹超也在2021年半年报业绩会上指出，公司并购方向从原先的物业公司向环卫、安保公司，设备设施等核心产业链延伸。