物业上市公司迎来首波2021年年报发布。3月15日晚，保利物业披露了2021年业绩报告，这也是目前大型物企里交出的第一份完整成绩单。
数据显示，2021年，保利物业实现营业收入107.8亿元，同比增长34.2%，复合增长率约36%，录得净利润8.71亿元，同比增长25.1%，净利润率8.1%，实现归母净利润8.46亿元。
至此，保利物业成为第四家营收突破百亿的物企。时代财经统计，此前营收超过百亿的有碧桂园服务（2020年：156亿港元）、万物云（2020年：182亿港元）以及雅生活（2021年：100亿港元）。另据龙湖智创服务招股书显示，截至2021年9月，公司营收达77亿元。
尽管录得一定增长，但与其他头部同行相比，保利物业的表现显得略为平稳。目前，有超过15家上市物管企业发布了盈利预告或全年业绩，净利润增幅在25%-115%之间。其中，碧桂园服务预计全年归母核心净利润将录得超过50%的增长。
值得一提的是，在经历了连续两天的暴跌后，3月16日开市，保利物业高开5%，随后一路高涨至14.4%。午后，港股整体呈现报复性反弹，恒指暴涨超8%，也带动一众物企股价猛涨。连日来股价下跌的碧桂园服务，在午后股市一片大好中快速拉升至最高25%，一反上午跌幅超10%的颓势，市值重回千亿。
事实上，2020年还受到资本青睐的物业公司，在2021年遭遇了市值大幅缩水，资本泡沫逐渐褪去。
据时代财经不完全统计，在政策利好与资本入场下，2020年全年，有至少18家物管公司上市，龙头物企的市值也一路水涨船高。其中，保利物业的股价就在2020年6月达到91港元的高值，同一时期，碧桂园服务的总市值也一度超过2600亿港元。
但自2021年下半年之后，受行业政策调控以及关联方信用风险担忧的影响，物业股的股价与估值便明显走下坡步，转头直下。
“走下神坛，回归理性”，这大概是对去年物业股表现最为贴切的评价。
2021年全年，恒生物业服务及管理指数录得约43.4%的累计跌幅；另据wind数据，去年55家上市物企股价平均涨跌为14.3%，与2020年差值明显。
其中，规模物企回调空间更大，尤其是一些母公司流动性危机显现的公司。行业估值下行，龙头企业首当其冲，碧桂园服务去年12月时股价比最高点85.2港元时跌去45%，保利物业也在去年9月录得38港元的低点，比2020年巅峰时期的91港元跌去一半不止。
市值方面同样惨淡。据不完全统计，2021年物企市值跌幅超过50%的物业企业便有10家，而去年初还宣布市值突破两千亿的碧桂园服务，一年不到已缩水一半。
不过，截至3月16日收市，一众物企股价均有所回落，保利物业依旧表现坚挺，最终录得涨幅18.41%，股价48.55港元。
在今天上午的业绩交流会上，保利物业总经理吴兰玉吐露了成为一家规模物企的不易。“我们也会发现，进入不同发展阶段和平台的时候，要达到更高的发展速度、保持好的发展质量，它的难度是越来越大的。”
同时，她仍希望向投资者传达积极的信号，称今年保利物业还是定了收入不低于30%、利润不低于20%的增长目标。“当然我们也会尽全力，尽量做到比说的要好一点。”
与此同时，收并购方面的保守仍旧是投资者对保利物业的不满之处。与碧桂园服务多次配股上百亿进行收并购、万物云打造平台概念不同，保利物业自2019年末上市以来，在公开市场上鲜少有收并购动作。
尤其在去年物业平台频频摆上货架之时，保利物业却无入账。
数据显示，2021年保利物业合同管理面积增至6.56亿平方米，在管面积约4.65亿平方米。期内保利物业来自第三方物业管理收入达到25.9亿元，占公司物业收入整体收入的占比达到34.4%，比上市之初的18%接近翻倍，但市场化程度仍不高。
董事长黄海回应称，2019和2020年，保利物业在并购这件事上保持了比较突出的战略定力，倾向以比较合适的价格建立核心的产业能力，或者是获取核心的产业资源。
但其也承认，2021年确实看到行业并购市场发生大型的重组整合，变化速度超过市场此前预期。“站在今天这个时点来看，我们认为市场机会应该比过去两年都更为友好，也更加有利，所以下阶段我们希望积极地在市场上把握一些好的整合机会。”
为了预留更多的资金储备，保利物业还下调了2021年的分红比例。
2021年，保利物业计划每股派息0.305元，较2020年的每股0.43元有所下降，合计派息1.69亿元，但整体分红比例亦由去年的35%降至20%。
方向上，保利物业瞄向公共服务细分业态、城市服务产业链，以及国资非主业剥离的标的。
而从保利物业未来发力的方向，也不可避免地映射到其目前毛利率情况。2021年，保利物业录得毛利率为18.7%，连续两年低于20%，与其他毛利率超30%的物企相差一大截。
这背后与保利物业大比例的公共服务相关，此类物业盈利水平往往低于一般的商业乃至住宅物业。但这似乎动摇不了保利物业对于公建物业的执着。
谈及对未来公司毛利率的看法，保利物业坦言，随着未来公服项目的快速转化，毛利率一定会面临下行压力，但仍坚定将公服项目作为战略发展重心。
