真正的勇士,敢于直面惨淡的人生。

这句话出自鲁迅先生的《纪念刘和珍君》,引用这句话,主要觉得眼下物管行业的现状用惨淡形容比较贴切。

去年物企IPO意气风发,如今却门可罗雀,很难找到一个能打的。

不是招股书失效就是打了退堂鼓,目前救场的都是万物云、龙湖、万达商管等头部物企。

至于原因,勿爷在上回书中已经言明,赛道没问题,逻辑没问题,主要是信心缺失。

不过有家物企信心满满,一把过会后,直接提枪上马,敲响了港交所那扇66万的铜锣。记得上一次锣响还是在82天之前。

接下来让我们看看,这家物企成色如何,为何能逆流而上。

01

1993年起步的金茂服务,至今已有29年历史。

经过长时间积累沉淀,其服务业态已从单一的写字楼管理扩展到涵盖住宅、写字楼、购物中心、学校、城市运营服务等多业态。

从业态来看,这是一家技能全面的斜杠物企。其中住宅、商管和城市服务,这些头部物企标配的三大赛道,金茂服务都早已卡位布局。

勿爷注意到,金茂服务有两个金子招牌:高端物业管理服务商、城市运营服务商

在勿爷看来,这是金茂服务的主打方向,也是金茂服务的核心优势。

2021年,克而瑞发布了中国高端物业服务力TOP10企业榜单,其中,金茂服务名列第一。同年,在中指研究院发布的中国物业服务百强企业测评榜单中,金茂服务荣获2021中国高端物业服务领先企业。

据了解,中指研究院是从服务范围、服务标准和服务收费三个方面去评判的,而金茂服务能成为行业标杆,实至名归。

根据招股书,金茂服务已在全国48座城市实现业务布局,包括长江三角洲、京津冀城市群、珠江三角洲、 中西部地区及成渝经济区,侧重一二线核心城市高端物业。

高端物业的意义不言而喻,一二线城市高净值人群,认可物业服务,具备强大的消费能力。比如高端物业的特征之一便是物业费。

数据显示,2018年、2019年及2020年,金茂服务在管物业月均物业管理费约为每平方米6.2元、5.9元及5.4元,明显高于物业服务百强企业同期4.2元、3.9元及3.8元的行业平均水平。

其中非住宅物业月均物业管理费约为每平方米20.7元、20元及19.7元,同样远高于物业服务百强企业同期5.9元、5.2元及5.0元的行业平均水平。

高物业费一般匹配高投入的优质服务,而金茂服务正好拥有。

2021年,在沉淀多年高标准服务的基础之上,金茂服务建立专有的MOCO优质服务体系,这套服务体系,意在深层次挖掘业主需求构建高端物业服务金字塔,让物业服务从基本需求保障上升至专业化定制化服务体验。

也就是说,在基础服务之外,金茂服务提供“私人定制”式服务。

再辅之以智慧物业服务体系,如IBA物联网技术、数字孪生技术等黑科技的运用,金茂服务收获了高满意度、高收缴率。

这里解释一下黑科技数字孪生技术,这一技术是通过科技手段对房子的关键数据、生活要素进行高度还原,生成孪生数字家,并做到可视化、可响应、可追溯。

勿爷觉得就如《碟中谍》中,阿汤哥可以透视建筑物的内部构架、元件组成,完成不可能完成的任务一样。在此项黑科技支持下,物业服务人员在进行房屋检修、局部改造,装修升级时,更加得心应手。

也正是凭借高端优质服务和科技加持,近三年来,金茂服务客户满意度保持在约90分,收缴率也保持在高位,最高达到98.5%的行业领先水平。

满意度高,收缴率有保证,这为金茂服务利润增长打下了稳固基础。

02

既然软实力硬核,那么金茂服务的硬件又如何呢?

所谓硬件,即规模体量。金茂服务的规模体量,主要来自两个方面,一个是母公司输出,一个是自身外拓。

据招股书披露,近三年金茂服务的收入复合年增长率为28.2%,金茂服务利润复合年增长率逾110.0%。就净利润增速而言,不弱于任何一家物企。

业绩不俗的背后除提供高端优质服务外,主要是管理规模的增加,即中国金茂的加持和自身外拓强劲。

值得一提的是,和其他房企分拆物业板块上市不同,中国金茂是为数不多的绿档国资房企,是不差钱的优等生,无虞暴雷、黑天鹅等风险。

而且,中国金茂自身定位于城市运营商,除了为物业板块输出住宅、商管等业务外,其打下的“城市更新”江山,也将成为金茂服务重要的业务板块。

如果说,住宅商管的双轮驱动是金茂服务的两个风火轮,那么城市更新下的城市服务将是金茂服务的F1。

如高端物业方面,截至2020年底中国金茂持有土地储备9510万平方米,这些庞大的高端物业项目储备,都将是金茂服务的业绩增量。

而城市服务项目,虽然技术和经验方面的进入门槛很高,但在母公司的加持下,金茂服务实现无缝对接。

如金茂服务利用卓越的物业管理及客户服务能力,突破了传统的物业管理服务,从物业服务升维至城市服务,为各行各业的客户提供一系列专业化、标准化、数字化的城市运营解决方案,成为中国城市运营服务行业先行者。

数据显示,中国金茂已在全国布局34个城市运营项目,而金茂服务已与其中的22个城市运营项目订立了前期物业管理合约,包括上海、长沙、丽江、青岛、南京、三亚、温州、天津等地的写字楼综合体、新城镇、文化小镇及智慧城市的多元化组合,12个项目已投入运营。

不过,虽然靠山强大,但金茂服务并没有选择啃老。凭借在多业态和优质城市运营服务方面的丰富经验,金茂服务在外拓端也战果颇丰。

截至2021年9月30日,金茂服务已拓展40份第三方所开发物业的管理合约,合约建筑面积和在管建筑面积分别取得了435万平方米及312万平方米。

综上,母公司支持,外拓强劲,在规模不断扩大的同时,金茂服务积极开展城市服务等多元业务,不断扩展业务范围,提供更广泛的高品质服务,塑造行业标杆:

高端物业第一股、城市服务先行者。

03

最后,举几个金茂服务优质项目案例。

10余年来,金茂服务持续为高端摩天大楼提供一流的物业管理及运营服务,包括上海金茂大厦、兰州亚欧国际大厦、长沙梅溪湖双子塔等标志性的商业写字楼大厦。

而自去年开始,金茂服务在独立第三方的城市运营服务领域初露峥嵘。

如:2021年2月,金茂服务与嘉善经济开发区物业管理有限公司成立合营企业,为占地60平方公里的经济开发区提供城市运营服务。

2021年5月,金茂服务与舟山政府旗下平台公司签订合作协议,为占地12平方公里的舟山经济开发区提供城市运营服务。

2021年7月2日,金茂服务于中化蓝天成立合资公司,携手探索产业园区综合物业管理与服务。

2021年9月,金茂服务与南京新尧新城管委会签订战略协议,为占地10平方公里的新尧新城提供城市运营服务。

以上例子说明,作为高端物业第一股,城市服务先行者,金茂服务自成立以来,其触角已经深入物管全业态,不断提升物业管理能力,夯实高端服务品质,为未来发展打下了坚实的基础。

物管行业发展至今,各大物企都在拼规模抢赛道。就赛道而言,住宅、商管、城市服务是三大定海神针,能占全的物企屈指可数,金茂服务有着无可比拟的先天优势。

而借助本次上市募集的弹药,可以想象到,奉行长期主义的金茂服务将在规模、服务力上再上一个台阶,未来可期。

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