内容提要：
1、2022 年下半年，美国房价暴跌了 4.9%，房地产总市值减少 2.3 万亿美元；
(资料图片仅供参考)
2、美国房价什么时候才能停止下跌？
3、在一年多来多轮降准降息、货币宽松的刺激政策中，中国的房地产市场回暖了吗？
4、美国房价下跌的启示：能涨会跌才有健康的房地产市场。
一、2022 年下半年，美国房价暴跌了 4.9%，房地产总市值减少 2.3 万亿美元
疫情期间美国政府负债给全体美国人和中小企业撒钱救济，效果立竿见影，宏观经济在强劲消费的刺激下很快走出了疫情阴霾，美国的GDP也从2020年的20.94万亿美元扩张到25.47万亿美元，增加了21.6%。这之间中国GDP从101.6万亿增加到121万亿，增长了19.1%。
不过，美国政府强大的转移支付，在带来消费需求旺盛的同时，也带来了高通胀。从而引发美联储启动了力度罕见的加息缩表货币政策。
高利率在控制需求、打击通胀的同时，令购房成本大幅增加，房价一路下挫。美国房地产经纪公司 Redfin 的一份最新报告显示，2022 年下半年，美国房价暴跌了 4.9%。
随着房价暴跌，美国房地产市场也遭受了自 2008 年以来的最大跌幅。Redfin 在这份报告中披露，美国房屋总价值从 2022 年 6 月创纪录的 47.7 万亿美元暴跌至年底的 45.3 万亿美元，半年减少 2.3 万亿美元，挤掉了4.9%的水分。
这是自 2008 年金融危机以来的美国房地产最大百分比跌幅，2008年 6 月至 12 月，美国房价暴跌 5.8%。
在 COVID-19 大流行期间，美国房价以 1970 年代以来未见的速度飙升，抵押贷款利率接近历史最低水平。 购房者在大流行期间拥有大量刺激资金并渴望获得更多住宅空间，大家纷纷涌向郊区购买大面积别墅。
需求如此强劲，库存如此之低，以至于在房地产市场高峰期，一些买家甚至放弃了买房前常规的房屋检查和价值评估，就直接支付了数十万美元的要价。
二、美国房价什么时候才能停止下跌？
当美联储开始了自 1980 年代以来最激进的加息行动以试图减缓经济并抑制失控的通货膨胀时，这种狂热停止了。
2022年1月，美国CPI涨幅达到6.4%，6月达到峰值9.1%。为此，从2022年3月份开始到2023年1月，美联储连续加息8次，累计加息450个基点，目前联邦基金利率目标区间已经上调到4.5%-4.75%。
对利率敏感的房地产市场面对美联储打击通胀的加息手段，首当其冲地受到了紧缩货币政策的冲击：尽管抵押贷款利率已从2022年 11 月创下的 7.08% 的峰值回落到6%左右震荡，但由于对加息的担忧，抵押贷款利率最近扭转了这一回落趋势并开始走高。根据抵押贷款机构 Freddie Mac 的数据，美国上周（2月20-24日）的30年期固定抵押贷款的平均利率又攀升至 6.5%。
这仍然明显高于一年前，当时利率徘徊在 3.92% 左右。
由于消费者面临多年来最高的抵押贷款利率，购房者的需求迅速萎缩，这进一步打压了房价。根据 Redfin 的数据，美国2023年1 月份售出房屋的中位数价格为 38.32美元，比 2022 年 5 月的峰值 43.31万美元下降了 11.5%。
目前美国的房地产市场已经挤出了部分泡沫，但挤出并不多。目前美国房屋的总价值仍比2020年2月高出约1.3万亿美元。因此大多数房主仍将从疫情房地产繁荣期中获得丰厚回报。
虽然1月份的房价比去年5月份下跌了11.5%，许多房价仍然比一年前贵。 2022年12 月份，美国房屋总价值仍较去年同期上涨 6.5%。虽然美国的CPI已经从2022年6月的最高点9.1%回落到了2023年1月份的6.4%，回落到了1年前的通胀水平。但是，目前美国的就业市场仍然供不应求，消费需求继续旺盛，市场预期美联储还会通过继续加息来稳住打压通胀的成果。由此看，美国的房价还有进一步下跌的空间。
三、在一年多来多轮降准降息、货币宽松的刺激政策中，中国的房地产市场回暖了吗？
美国房地产市场在疫情期间因需求旺盛而价量齐涨，又因美联储打压通胀，提高利率，在2022年下半年价格下跌4.9%。毫无疑问，美联储加息结束之后，经过利率回落，消费需求回升的消化整理，美国的房地产市场将进入下一个上行周期。有涨有落，有扩张有收缩，就像人的心脏一样，形成了强劲的生命节奏。
由此我们来观察、研判中国的房地产市场为什么迟迟难以调整到位。
我们这一轮商品房下行周期，起始于2021年7月份，当月全国商品房销售同比增幅由6月份的增长6.7%转向为下跌9.5%，到当年12月跌幅扩大到12.7%。2022年全年，商品房销售面积13.58亿平方米，比上年下降24.3%。
2023年1月份，全国TOP100房企的全口径销售面积为2401 万平米，同比下降36.4%。
大家千万不要被媒体“2月楼市成交量环比大幅上涨31.9%”的媒体炒作所迷惑。因为一是2013-2022最近这10年，春节后一个月的销售量平均都比春节前那个月多；二是今年1月份房地产销售日只有20天，2月份有28天。按实际开工的日均计算，环比下跌了6.1%。
2023年2月，中指研究院统计的16城商品房成交面积同比下降7.6%。但考虑到去年2月第一周为春节，按日成交数计算，同比实际下降了31%（100%-92.4%*21/28）。
四、美国房价下跌的启示：能涨会跌才有健康的房地产市场
为什么我们从上到下，从2022年1月份开始不断出台刺激房地产销售的降息降准、货币宽松的金融政策、买房入户的户口政策、降低首付、延长贷款期限到80岁的销售政策，有的地方甚至买房给奖励，每一次集中出台房地产刺激政策，好多专家就预测、鼓噪房地产要止跌回升了，但最后市场就是不买账呢？
2022年12月份之前我们将之归咎于疫情防控政策，为什么12月份疫情放开之后3个月了，房地产销售还是在继续探底呢？
因为我们的无形之手伸得太长，严重干扰房地产市场的自我修复、自我调整。市场经济最核心的规律就是供求与价格规律，但我们的无形之手一意孤行地要用行政干预的手段阻止房地产供求规律对价格的影响，名之曰是为了保持房地产市场的稳定，实则是对市场经济的冒犯与调戏。房地产需求萎缩了，房价却降不下来，所以即使你的房地产抵押贷款利率降低了，但减少的成本远不及房价应该下跌的成本，房地产需求如何修复回升呢？
所以我在2022年12月17日的《房地产市场何时调整到位？房价还会大涨吗？》一文中预判，房地产将是历史性的下行寻底，并构筑新的发展台阶，不可能回到之前月均1.5亿平米的规模，8000万平米左右将是下一周期房地产规模的上限。在2023年1月20日《2022年房地产市场萎缩四分之一，2023年商品房销售趋稳价格补跌》一文中告诉大家，2023年商品房销售量最快将于3季度企稳，全年商品房销售量将比2022年再减少10%左右。商品房价格还处在微跌阶段，今明两年补跌之后才能企稳。
如果我们希望房地产市场早日调整到位，今后稳步发展，切忌不可用无形之手来人为干预市场规律。
【作者：徐三郎】
