天津的房价,出现了“喀斯特现象”。这是一个扎心的事实。
风光大片中,经常看到鬼斧神工的喀斯特地貌。
直上直下的高大石芽,蔚为壮观。
(相关资料图)
山体坡度非常陡,几乎呈90度直角。
这样的“极致梯度”,很类似天津的房价梯度。
正常来说,房价梯度应该是正态分布,是缓坡。
2021年之前,天津确实是这样——
“642”的房价格局。
中心高点6万,外环线附近2万。
3倍价差,符合全国城市的房价规律。
但近两年,天津房价梯度,从缓坡变成急坡。
有些梯度,似乎都解释不了。
比如,和平新房最高拔到8万,南开稳定的站上6万。
河西新梅江涨到5万,老梅江也跃升到6万。
环城有些板块的房价,却自由落体。
未来城从2万降到1万7、辛庄从2万降到1万2、南站从2万降到1万5、刘园从2万降到1万4……
单价2万的板块,陆续“回落”。
市区核心地段房价在攀高,环城房价却在拉低。
导致房价梯度越来越陡,趋近于“喀斯特”。
以前是“642”,现在可能局部变成“861”。
这是一个很不正常的分布。
顶端,越来越贵;底部,越来越便宜。
为什么房价会出现“喀斯特现象”?
贫富分化,这是最底层原因。
买房,本身就是参与社会财富分配,吃到上一波红利的人,可以利滚利。
单论天津本身的原因,有两点:
第一,环城配套兑现慢。
第二,市区核心地段产品代差太大。
为什么环城很多板块房价扛不住?
最核心的原因:配套没跟上。
环城新板块,卖的是什么?
有些城市卖的是产业,天津卖的是地铁、学校、商业。
一个板块刚“面世”时,房价并不等于地段价值,而是等于地段价值的预期。
比如宾水西,最初平均地段价值2万左右。
这2万之中,包含了地铁、学校和商业。
但现在学校没兑现,价值就要打折,价格低于最开始的预期。
南站也是,之前高层2万的价格,是包含了津雄高铁的预期。
当预期迟迟不兑现时,房价就要去泡沫。
大运河、小淀、国展西、杨武庄……同样的逻辑。
最初的价格都是领先于价值的,之后慢慢趋近。
配套兑现快,房价就能扛住;配套兑现慢,房价就要折损。
说白了,就看这个板块的预期和现实,能不能匹配得上。
官方的规划文件中,也提到了这个问题:
“外环线周边拥有大片待开发土地,但道路等基础设施和公共服务配套设施相对欠缺,难以吸引人口聚集,人气活力不足,导致该房地产价格与中心区存在较大差距。”
那问题来了,为什么板块预期兑现慢呢?
因为土地不好卖了。
土地出让金支出的大头,就是城乡建设。
水电气等大配套、道路、商业、引进学校……都需要资金。
当土地出让少,也就意味着环城配套的建设速度变慢。
也就造成,有些新板块开发商交房了,但水电没通,甚至路也没修好……
那房价呢?不可能“遵守预期”。
2022年,天津土地出让金降了7成。
不难预测,很多板块的成熟期,又要推迟了。
如果后期配套跟上了,房价是可以回补的。
底部房价扛不住,是因为配套跟不上。
市区核心地段的配套本来就很完善,也并没有进一步完善。
为什么房价还拔高呢?
因为——产品代差太大。
天津出现第三代住宅后,随之出现断崖式房价。
即便同一板块,房价梯度也能陡出“喀斯特”。
举例说明。
顺水园洋房,能成交的价格才3万,高层3万3。
当然,顺水园品质差一些。
再看川水园,品质在老梅江算不错了,洋房成交价4万5,小高层3万8。
一路之隔的中海峰境梅江,小高层5万,洋房6万5。
同一板块,占据的城市资源都一样,房价最多能差出3万多。
雅境新枫尚高层成交价2万7-3万。
60多平米的小户型,单价反而更高。
中海天空之镜,小高层卖到5万了,面积越大单价越贵。
同样是新梅江,城市配套都能共享,单价却差了2万多。
价差太大了,梯度太陡了,听着都不可思议。
对比的这两类住宅,根本不是一个时代的产物。
房子产生了优胜劣汰。
首先,外立面天壤之别。
一类是铝板、石材、落地窗;一类是真石漆、涂料、小窗户。
材料的革新,带来颜值的颠覆。
其次,户型、精装、公区、园林、物业……生活方式也不在同一水平线上。
以前买房,投资属性占比很大。
导致选房只看地段而忽略产品,什么样的房子都有市场。
开发商做定位时,也只考量周边二手房价格,房价合适就卖的动。
但现在房地产变天,房住不炒成为国策。
回归居住后,产品属性被放大。
特别是高端盘,只有产品足够好,才能被买账。
诺基亚3310和苹果14,都能打电话。
但你资金实力强时,诺基亚再便宜你也不会买,苹果再贵你也觉得值。
坐头等舱的人,永远不会考虑经济舱的价格。
房子的价格,是由出得起价的人决定的。
不需要所有人都买得起,只要金字塔尖的人喜欢,愿意付费就够了。
和平、河西、南开的新盘,都是这个趋势。
产品的巨大代差,造成了如此大的价格差距。
照这么说,上一代产品的老小区,就没机会了吗?
外立面等硬件改变不了,只能提升软件。
比如提高物业费,引入更专业的物业团队,让房子保值度高一些。
但在天津,这很难。
南方很多城市,别说业主换物业了,集资换铝板的例子比比皆是。
他们对自己的家庭资产极其呵护,绝不容许缩水贬值。
天津没有这个土壤。
南京金基嘉玥
业主每户出资1.6-2万元更换铝板外立面
天津房价的“喀斯特现象”,并非暂时的,而是趋势性的。
需要几年的时间,才有可能跨越过去。
在这期间,引发的就是马太效应。
很多房子没交付就过时,很多板块兑现周期拉长。
最终导致,贵的越来越贵,便宜的越来越便宜。