先看看我们国家的宏观杠杆率。

(资料图片仅供参考)

宏观杠杆率显示的是一国的债务余额与 GDP 之间的比例，是衡量一国债务水准的重要指标。

居民杠杆率：前些年，中国的居民杠杆率相比较发达国家仍有距离，但在过去几年中，中国却是杠杆率上升最快的国家。

从 2011 年初的 27.8%上升至 2020 年末的 62.2%，最新的数据显示：居民部门杠杆率为61.9%（数据截至2022年12月）。这是远高于新兴市场的平均值。

究其原因在于过去经济衰退时，中国多以 “房地产” 作为主要扩大内需的手段，包括 2008 年金融海啸（美国次贷危机）后的4万亿承接美元的流动性。

2012年欧债危机下放松金融创新的监管以及2015 年配合供给侧改革出现的棚改货币化，也让房地产成为经济托底的重要工具，这就是导致居民杠杆率快速飙升的原因。

另外中国的总体宏观杠杆率已经上升到273.2%了（这很高了，比欧美还要略高一些），同比上升了10.4个百分点，在当下高杠杆、弱预期与低需求的环境下，如何通过政策（财政、货币）刺激消费，稳住经济，提升居民收入预期是个大问题。

房地产行业支撑起了我国过去20年飞速的工业化与城市化建设。期间，地方政府通过土地出让和抵押，将土地资源货币化，进而完成了原始资本的积累。投入城市基础设施建设并招商引资。

在此过程中，经济高速增长，居民生活质量提高，提升土地资源附加值，吸引了更多的人口流入，带动购房需求。从而带动GDP增长，税收增加，再偿还债务，最终形成一套动态耦合的经济闭环模式。

城镇化率：截至2022年末，中国的城镇化率已高达65.22%，城镇化是过去40年来国内房地产市场繁荣和经济增长的主要驱动力力。

从1979年是18%，到2000年36%，2010年50%，2022年65.22%，另外如果叠加人口老龄化的进程和生育率曲线考虑，城镇化率的峰值可能已近来临。

未来城镇化进程将是一个斜率显著放缓的过程，这将意味着接下来会有一系列的结构性变化。

下图：我们可以看到央行向市场释放了大量的流动性，2023年1月份的M2同比增长为12.6%，已连续11个月保持在同比10%以上增长，货币供应量与居民中长期贷款同比增速的分化剪刀差达到历史之最。这和以往都大不相同。

而与此同时，2022年居民超额储蓄（存款余额-贷款余额）规模为7.4万亿，亦是历史罕见。

从居民部门的可支配收入/GDP（居民债务承担能力）、居民债务/可支配收入的比值看：

中国居民债务负担能力还是比较低的，不到50%，而美国高达70%，日本达到60%左右。

另外中国居民的债务负担（居民债务/可支配收入）却已经超过了140%多，目前美国和日本居民的债务负担只接近100%。

对我们来说，接下来几年是持久战，不管是货币还是财政的强刺激，都需要“托而不举”，一味的大水漫灌使不得了，如何在货币和财政政策的有机搭配双管齐下下，有条不紊地打赢场攻坚战至关重要。

高杠杆下、居民购房负担能力到了一定极限的情况下，高杠杆、高负债、高周转的房地产运行模式走到尽头的情况下，除了房地产外，我们该怎么做才能赢得先机、降低本身的脆弱性和风险？

2022年，全国一般公共预算收入203703亿元，全国一般公共预算支出260609亿元。赤字约5.69万亿。疫情3年、地产天花板临近、逆全球化加剧等等，财政赤字创下历史新高。

根据财政部数据，截至2020年年底，中国政府债务为46.55万亿元，负债率为45.8%。

其中，中央政府债务余额20.89万亿元，地方政府债务余额25.66万亿元，地方政府隐性债务余额数据不可能有官方统计，市场估计在30~50万亿元。

更有市场方人士利用财经数据平台，搜集各地城投公司债务余额，加总竟有65万亿元之多。

对这些数据很难作出准确的判断，反正总的情况是数量巨大，而且同房地产公司债务高企，居民债务率快速上升交织在一起，蕴藏着系统性风险。

最近楼市方面的消息挺多的，貌似有回暖迹象，但是全行业周期性回暖还有待考量.......最近听到了相关财政赤字货币化权威人士的讨论，这个世界，债务/财政赤字货币化早已经不是什么新鲜事了。

甚至股市都已被货币化（比如美股）都说股市是经济的晴雨表，现在看股市的好坏和经济的关系真心没有那么绝对。

希望能够逐一化解目前经济体系中所存在的一些结构性风险，那个房地产啊，预售制赶紧取消吧。对于我们购房者来说风险太大了。

还有公摊面积，我实在是想不通这个公摊面积存在的合理性，现在HK好像也于前几年取消了公摊.....一般家庭在一二线城市买个房子，真的可以把6个钱包给掏干，我们啥时候能.......

有时候想想除了自己多挣点钱以外，想太多貌似也没啥用。只有多多挣钱才能给自己安全感。