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进入2023年，虽然楼市政策环境比前几年好很多，但是目前的楼市行情依旧不乐观，根本原因是现在房企库存压力太大，资金链紧张，而人们的购房意愿不强。更重要的是，现在越来越多的人开始看跌房价，这是非常重要的，这让市场中的购房者数量大幅降低了很多。根据统计数据显示，全国新房销售面积13.58亿平米，同比下降24.3%，新房销售额13.33万亿，同比下降26.7%。可以看出，2022年房企的销售业绩非常差，并且这是我国新建商品房销售额二十多年以来的首次下跌。对此，不少人都表示房地产行业的发展已经达到了历史最高点，而2022年以后房地产行业将开始步入下行阶段。
确实，就像著名经济预测的那样：“一旦我国商品房销售面积超过18亿平米，销售额超过18万亿，则意味着楼市发展已经到达顶点，原因是无论怎么计算都不会有更好的数据了”。2021年我国新建商品房销售额超过了18万亿，而到了2022年就直接降到13.3万亿，降幅近5万亿元。可以看出，现在楼市面临的最大问题就是买房的人正在减少，而在楼市的这种转变中，房企们并没有做好准备。大家都知道，过去房地产行业一直都是高负债高周转的行业，并且房企也都是高负债高周转的运营模式。这种模式可以让房企用最少的资金开发商最多的楼盘，再加上商品房预售制度，让房地产行业一直高速发展。而现在房子不好卖了，房企没法高周转，但是房企依旧处于高负债状态。
当这种现象出现，楼市就会出现各种各样的问题，首当其冲的就是房企回笼资金受到影响，库存不断提升，负债也会越来越高。并且这种情况很难解决，只有卖掉房子房企才能回笼资金，而房子又不好卖，就导致越来越多的房企资金链出现问题，甚至很多房企更是出现了资金链断裂的情况。一旦房企的经营出现问题，这些房企背后的楼盘就会停工停产，甚至一些楼盘会出现烂尾的情况。烂尾的越来越多，不仅侵害了购房者的权益，同时也会影响一个城市的形象和当地楼市以及经济的发展。就比如2022年以来，长沙、武汉、郑州和西安就背上了“烂尾”的帽子，针对烂尾楼，郑州市已经开始出台相应的政策来解决，目前也达到了一定的效果。但是烂尾楼问题并不是一个好解决的问题，这将成为影响目前楼市行情的一个重要因素。
可以说，现在楼市已经“四面楚歌”，房企资金链紧张问题难以解决，由于烂尾楼的问题，人们现在又不信任期房，这导致期房越来越难卖。期房卖不掉，这意味着需要将房子盖成现房来销售，而现在房企最缺的就是资金，这让很多房企陷入了死循环，这也是目前很多楼盘停工或者施工速度比较慢的原因。另外，目前我国的总体房价依旧处于比较高的位置，人们现在的经济条件又有限，这导致很多刚需购房者根本就买不起房子。更重要的是，现在人们担心房价下跌，一旦买了房子房价下跌了，就意味着人们的财富会大幅贬值。要知道，对于普通人来说，买房子并不是一件容易的事情很多刚需购房者为了购买一套房子，不仅要花光一个家庭几十年的积蓄，同时还要背负二三十年的巨额房贷。
因此，在现在的楼市行情下，很多购房者虽然有购房需求，但是目前依旧保持着观望态度，这让房企非常难受。为了卖房子回笼资金，现在留给房企的只有一个选择，那就是降价，通过降价促销来吸引购房者买房。在2022年的整一年，各大房企都在一直降价促销，不仅是价格上的优惠，一些房企还通过送汽车、家电和车位来吸引购房者？但是从2022年我国新建商品房销售额来看，降价促销并没有取得太好的效果，这其中的原因还是总体房价太高。也就是说，目前我国的总体房价依旧偏高，人们依旧接受不了这么高的房价，所以不少城市和地区的房价还有继续回调的空间。
那么，房价到底还有多少下跌空间呢？很多人表示就算房价降一半依旧买不起房子，那是不是房价真的能下跌一半呢？在笔者看来，这种情况对于大部分城市来说是很难实现的，更不用说平均房价了。对于房价问题，融创集团孙宏斌就曾明确表示，房价下跌超过30%，房企们都会破产倒闭。另外，潘石屹也曾表示，如果房价下跌超过20%，大部分房企都会消失。可以看出，平均房价跌幅20%应该就是这轮房价跌幅的底线。当然，这并不意味着平均房价真的会跌20%，就目前来看，平均房价的跌幅应该在10%以来。
为什么平均房价跌幅会在10%以内呢？原因很简单，为了稳定楼市发展，必须要保证房价的优势稳定。目前房企的负债率比较高，如果房价跌幅太多，不少房企就会因为资不抵债而破产。所以，不仅房企不愿意大幅降价，就是目前的楼盘也承受不了房价大幅下跌。因此为来保证楼市的发展，2022年以来全国各地不少城市都出台了“限跌令”，进入2023年以来，深圳、杭州和苏州等城市都处罚了一些降价的开发商。
另外，为了稳定楼市，住建部也明确表态，未来几年楼市将以稳定为主。进入2023年，随着楼市调控政策逐渐放松和救市，不仅限购政策正在放开，房贷利率和首付比例也都降低了不少，这大大降低了购房门槛，对于真正的刚需购房者来说，买房的难度和成本都降低。当然，稳定楼市发展并不是阻止房价下跌，只是暂时稳定房价的稳定，让楼市软着陆。对于房价确实严重偏高的地区，随着楼市稳定发展，房价自然也会慢慢回归合理水平。对此，大家有什么看法和见解呢？欢迎在评论区留言讨论！
