开年深圳新房市场氛围又火热起来。“周末两天来看房的人特别多，你们要是周末来都挤不进来。”宝安某人才房项目的现场销售告诉南都·湾财社记者，“这段时间我们宣传推广的也挺多，所以每天都很多接待，经常忙到晚上十一二点。”

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尽管是周三的晚上，但记者仍在项目的营销中心看到不少购房者。当天展示中心邀请了专家前来讲座，洽谈区几十个座位基本全部坐满。恰逢晚上7点下班的时间段，一个销售人员同时带着三波客户讲解沙盘和样板间。

从市场的表现来看，春节后深圳楼市回暖的信号的确已更明显。但在深圳从事多年地产营销业务的业内人士告诉记者，深圳二手房成交量表现明显，新房也同样出现看房量增加的情况，但成交端的增长并没有那么快，购房者情绪还是比较理性。

市场

豪宅消化加速，有楼盘称周末超3000人到访看房

春节后的第三个周末，中介高盛（化名）在朋友圈里发布了自己收集的深圳各个楼盘的喜报。红彤彤一片的喜报全部来自深圳各个新房案场的营销海报，有的项目显示年后开盘三天卖出21套房源，有的项目出现豪客一次性购12套房源，更多的项目则是以成交金额破亿来展示节后火热的氛围。

南都·湾财社记者注意到，其中部分海报来自深圳的顶豪项目。例如宝中的华侨城宝辰、瑞湾府，蛇口的太子湾瑞玺、泓玺，豪客出手一扫多套，成交金额动辄以亿为单位。

深圳各楼盘项目的宣传海报。图源自中介朋友圈

高盛还在朋友圈里留言：这只是冰山一角。2月份以来，高盛所在的门店带看量大幅增加，置业顾问早晚带客户出去看房，经常出现整个门店空无一人的情况。“节后一直在忙都没有休息过。”高盛说。

顶豪客户不手软的同时，刚需客户也在默默发力。在龙岗某案场工作的销售人员同样告诉记者，今年春节后多了很多人来看房。“成交的话看具体楼盘的情况，有的楼盘大概一周成交10套左右，有的一周4、5套，但总体来说客户都在陆续进场，看房量在提高。”

而光明某项目的宣传上，甚至提到周末两天接待到访客户超过3000人。去掉夜间休息时间，相当于每过1小时案场便迎来百位客户到访。

但另一边，市场“冷热不均”的情况仍然存在。罗湖某滞销楼盘放出特价房源以促成交，中介在朋友圈打出“二手房价格买新房”的标语，值得一提的是，对于罗湖老城区而言，新房价格普遍高于附近老旧房源；而部分公寓则推出“工抵房”，总价2字头，首付10%即可购房。

营销

有楼盘送60万首付，有的给出21万“豪佣”

“排队跟春运火车上似的，甚至特警防暴车都出动，封路和疏散人群，还是为了防止出现人多踩踏事件。”2月17日晚上，龙岗信城缙悦花园迎来大批购房者排队通宵看房，因“送60万首付”的折扣过于吸引人，购房者涌入项目现场，排队看房的队伍从门口排到了项目外面的马路上。

中介朋友圈视频截图

尽管该项目18日便被龙岗住建局以扰乱市场行为为由查处暂停销售，但高盛仍在后续几天接到了不少客户打来的咨询电话，询问能否安排看房。

减免首付款的做法过于直接，引起轰动的侧面也说明了深圳购房人群基数的庞大。另一边，有项目则间接通过渠道手段吸引客户前往置业，节后深圳某项目传出成交一套67㎡的公寓，单套最高佣金超21万，中介佣金高达6个点的消息。

除了折扣、提高中介费等手段外，项目案场也在加大揽客的力度。“来访客户预约可免费专车接达。”2月22日，记者在销售的帮助下预约到前往宝安某人才房的专车。

项目销售让记者在网上填写看房信息和看房时间后，直接预约了一辆前往销售现场的专车，随意选择时间无需支付打车费用，当晚到项目现场还有鸡翅等小吃畅吃。

该项目周三晚上仍有大批客户前往参观样板间。

而对于即将入市的新房项目来说，年后抓住行情加速开放展厅和样板间来蓄客也是常规操作。

例如前海的深业云海湾已开放展厅，据现场销售透露，预计3月底开放样板间，4月底开盘；而另一边宝安沙井的会展湾雍境也有消息传预计本周开放展厅/样板房，3月底入市，2月22日晚间记者经过会展湾雍境项目现场看到门口有工作人员在装饰大门。

会展湾雍境项目现场。

数据

2月成交量未见明显回暖，

购房者当下仍是“看了又看”

看房的人数增多的同时，成交上涨缓慢也成为深圳新房销售的难题。“出手买房都不是很爽快，有资金的问了又问，看了又看，就是不买。”龙岗某刚需盘的案场销售告诉记者，“有个阿姨轮番把老公、女儿带过来看，但就是不说买不买，确实有点心累。”

为什么不选择在此时买房？关于这一问题目前有购房想法的刚需李先生颇有发言权，他在看过几个项目之后告诉记者，“打鸡血的都是销售人员，购房人的情绪还是比较理性的。”在他看来，目前市场上没有符合他要求和价位的产品，大多是去年已经开盘的存量项目，想再等一等，“反正限价新房短期内应该不会涨价。”

值得一提的是，2月深圳目前仅有2个新房项目获批预售证，分别为位于光明的华润润晖府和龙华区的溪山君樾。其中，溪山君樾备案产品为31套别墅，而华润润晖府备案184套住宅产品。

而据此前住建局公布的一季度计划入市名单来看，16个住宅项目仍有过半还未入市，包括市场备受关注的南山方直珑樾山花园、龙岗星龙园和宝安的勤诚达云邸等等。

据深圳住建局、深圳贝壳研究院数据，截至2月22日，深圳2月新房住宅累计网签1525套，距离2月份结束还有6天，深圳新房住宅成交量已经逼近1月份的新房住宅总网签量（1月深圳成交1628套新建商品住宅），从成交量上看，深圳新房初显回暖迹象，但与二手预计3000套的成交仍有不少差距。

年后整体楼市回暖，但为何二手行情大于新房？“2021年下半年以来，各大城市二手房价下跌的幅度比新房要大。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，新房相对二手房价格的优势在削弱，甚至新房和二手房“价格倒挂”的现象消失了。同时，2015-2021年新房市场火爆，现在很多挂牌的二手房是“次新房”，有现房优势，在刚性需求占据主导的情况下，很多需求便转向了二手房。

采写/摄影：南都·湾财社记者 孙阳（除署名外）