送首付楼盘已被叫停。（视觉中国/图）

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2023年2月17日下午，位于深圳市龙岗区的楼盘信城缙悦城（备案名称为信城缙悦花园）开售。不少地产中介提前在各种渠道发布消息称，开发商将送首付（总价的二成）。看房客很快挤满了售楼处。

次日下午，信城缙悦城的开发商声明，“送首付”是公司促销折扣被渠道部分经纪人错误解读，当日交了诚意金的8批客户可无条件退款。

不过，南方周末记者以购房者身份向深圳市龙岗区住建局了解到，送首付是违规操作，目前该楼盘已被查封。另据第一财经报道，龙岗区住建局的工作人员解释，送首付相当于私自下调备案价，扰乱市场。

尽管送首付看起来是开发商让利，实际上购房者和银行都承担了风险。

涉嫌骗贷

2月18日，多位地产中介向以购房者身份咨询的南方周末记者介绍，以一套信城缙悦城挂牌价约300万的房产为例，首付90万，但购房者只需准备30万首付，开发商会将其余60万首付打至购房者账户。此外，购房者依然能够按照300万的总价从银行贷款七成，也就是210万。

换言之，房产的实际成交价为240万，却让银行以300万的价格放贷。

北京金诉律师事务所主任王玉臣向南方周末记者表示，购房合同、贷款合同都必须以实际成交价为准。如果开发商真的通过走账垫资的方式，虚报首付款金额，就违反了银行按揭贷款的相关规定。

“这种情况下，房屋的价值并非网签备案的价格，也不是办理按揭贷款时的评估价值，实际上是以虚高的评估价骗贷。”

购房者看似捡了便宜，却在不知不觉中承担了风险。

王玉臣指出，如果接受了开发商赠送的首付，购房者也涉嫌骗贷银行。若银行在审批房贷时发现问题，可能会直接拒绝放贷，此时购房者如果交不出全额购房款，将面临违约风险。若是在放贷后发现，银行可能会提前解除按揭贷款合同，要求全额还款。

银行作为被骗的一方，可能会面临坏账和不良资产处置的风险。

上海市光明律师事务所律师付永生向南方周末记者表示，购房者实际首付不够，说明可能缺少资金实力和还贷能力，未来可能存在断贷风险，银行难以收回贷款，坏账率受到影响。

购房者断贷后，房产会变成不良资产拍卖处理。在不良资产处置过程中，个别资产在长时间持有后价值能够回升，“但多数情况下，拖时越长，回收价值越小”。

据多位中介反馈，目前信城缙悦城营销中心的门已被锁住，看房时间还需等通知。

深圳市房地产信息平台于2月21日更新信息后，信城缙悦城的房源状态显示为“分局锁定”，即房屋处于限制状态或开发商存在违规行为。

销售滞缓

深圳市房地产信息平台显示，信城缙悦城位于龙岗区龙岗街道，分别在2022年3月和7月获得预售证。

据信城缙悦城官微，项目开发商为信城不动产集团，由三位万科前高管创立。截至2021年底，信城不动产集团已进入深圳、上海、苏州、长沙等城市，共获取项目11个，总投资规模近三百亿元。

据此前媒体报道，信城缙悦城曾于2022年8月推出“零首付”活动，购房者先付10万元，剩余的首付由开发商垫付，购房者在5年内还清即可。

当时信城缙悦城也发声明否认。但同一时间，深圳市房地产中介协会发布提示称，龙岗某楼盘推出“0首付购三房”活动，活动已被叫停，推出“0首付”的住宅新盘所有房源被锁定。

时隔半年，信城缙悦城为何再度铤而走险？

据贝壳找房，信城缙悦城均价为3.95万/平米，住宅户型为78—115平米的三居室或四居室，总价区间位于每套299—457万，预计2023年年底毛坯交付。

以信城缙悦城2—4栋为例，预售总数为512套，截至2023年2月21日，仅有16套房源完成备案，2套房源签定认购书。开盘半年多，去化率低至3.5%。

信城缙悦城在2023年2月18日的声明中坦言，项目一期（2—4栋）在2022年7月获得预售证，但在市场、行业、疫情的多重影响下，项目销售滞缓。

过去几年，地产商普遍面临现金流问题。一位地产中介告诉南方周末记者，如果要接受信城缙悦城开发商赠送的首付，购房者必须将自付部分的首付在7日内打至开发商账户。

深圳市住建局的数据显示，2022年全市一手住宅成交34441套，同比下跌34.2%。

另外，信城缙悦城周围配套尚未成熟，距离地铁较远。当南方周末记者以购房者身份咨询该楼盘时，一位地产中介反而推荐了同板块另两个更方便通勤的楼盘。

为促进销售，地产商们正通过各种各样的手段变相降价，例如赠送停车位、精装修、电器，甚至出现“小麦换房”“西瓜换房”等方式。

因为在目前的政策下，开发商不能随意降价销售。

据《深圳市房地产市场监管办法》，房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。

也就是说，楼盘无论涨价还是降价都不能超过备案价的15%。信城缙悦花园备案价约300万的房产实际仅卖240万，降价幅度为20%。

南方周末记者分别联系了缙悦城售楼处、信城不动产集团，但电话始终没能接通。截至发稿，信城不动产集团也未回复采访邮件。

南方周末记者 封聪颖