2月20日，证券投资基金业协会（下称“协会”）应证监会要求，发布了关于《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（下称《指引》）的公告，将自 2023 年3 月1 日起施行。
据悉，“不动产私募投资基金”为新设立的基金产品类型，区别于原基础设施及房地产基金类型，所运用的范围涉及存量住宅领域。记者了解到，业内多方认为，“新私募”为投资者提供了更加多元的产品类型，同时也将在保交楼、为出险房企纾困等方面发挥作用，房企融资又更进了一步。
“新私募”涉及住宅领域
(资料图片仅供参考)
2月20日，证监会官网公告称，已于近日启动了不动产私募投资基金试点工作，促进房地产业良性循环和健康发展，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能。同时，证监会还指出，由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。
同日，协会应证监会要求，发布了关于《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》的公告。据悉，《指引》共二十一条，遵循试点先行、稳妥推进原则，明确了不动产投资范围及试点管理人要求，并从基金募集、投资、运作、信息披露等多方面对不动产私募投资基金加以规范。
其中，《指引》明确指出，“不动产私募投资基金”为新设立的基金产品类型，区别于原基础设施及房地产基金类型。不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。
而值得注意的是，《指引》指出，存量商品住宅是指已取得“五证”，已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅、公寓等。
此次“新私募”和传统的私募存有一定的差异，基金设立监管有所放松、资金投放的领域有所放宽，涉及了住房领域。据协会公布数据，截至 2022 年末，协会存续私募股权房地产基金838只，存续私募股权基础设施基金1424只，主要投向商业地产、交通基础设施、物流仓储、市政工程开发与建设等。
据悉，私募基金一度也可以投资住宅市场，而2017年《备案管理规范第4号》出台后，私募基金在住宅市场的投资受到了限制。不过，2022年11月股权融资“第三支箭”政策再次提及开展不动产私募投资基金试点，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、在建未完成项目、基础设施，助力房企探索新发展模式。
业内多方认为，“新私募”为投资者提供了更加多元的产品类型，同时也将在保交楼、为出险房企纾困等方面发挥作用。其中，2022年房地产市场持续下行，以及停工断贷潮事件和房企债务违约风暴后，留下了非常多的存量资产项目。此次试点，房企保交楼、房地产资产收并购的空间将增大。客观上，有利于相关房企不良资产项目处置，促使房企获得新的资金支持。“新私募”相比过去有了较大的突破，是对“第三支箭”政策的落实。
“三支箭”助力融资
为房企提供更多的流动性支持，此前央行和银保监会就房地产金融问题出台了专门性文件，发布房地产“金融16条”，房企信贷、债券、股权融资渠道的“三支箭”连续发出。
“第一支箭”方面，中指数据称，据不完全统计，截至2022年12月中旬，已经有超过100家房企，获得约4万亿元的授信额度。其中，绿城获得约4000亿元，万科和碧桂园均超过3000亿元。总体看来，受益的房企主要为全国性央企、国企及混合所有制企业，地方性国企，经营稳健的民营房企，仅涉及个别出险企业。
“第二支箭”目前也正在持续发力，据记者不完全统计，仅2023年1月，就有约19家房地产企业发行由中债增信提供全额无条件不可撤销连带责任担保的境内信用债，民营企业中骏、新希望也顺利进入成功发行序列。不过，业内认为，总体来说，“第二支箭”所涉及的房企还是比较少，且和“第一支箭”一样，偏爱较为稳重的企业。
因此，“第三支箭”政策被业内各方寄予厚望。11月28日，对于“第三支箭”证监会除了提及私募投资基金的试点以外，还提到了恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，调整房地产企业境外市场上市政策，发挥REITs盘活房企存量资产作用等多个方面。
其中，再融资方面，据记者不完全统计，已经有超过30家房企，发布了配股或者定增计划，募资总金额超过600亿元，覆盖的范围还包含了华夏幸福等出险企业；而用于“盘活存量”的公募基金REITs上市数量仅有20多个，目前多涉及“保租房”、产业园区等领域，并不涉及住宅领域。
对于房地产新发展模式来说，其中一项很重要的任务就是要盘活存量。2022年受疫情等方面的干扰，多项政策的台，但是效果不明显。不过，2023年，全国楼市都在回暖，“新私募”也会受到越来越多金融机构的青睐。
不过，对于此次试点，也有业内人士提出了资金流入之后，金融机构乘机炒作房地产方面的担忧。此试点旨在助力房企融资，不属于购房方面的政策，应该不会导致炒房现象的出现。同时，他指出“五证”的要求，排除了在土地招拍挂方面的介入机会，不动产私募投资基金依然是不能“直接碰土地”的，这也体现了房地产市场“房住不炒”的导向。刘志耕称，目前的情况之下，能够救活房企已实属不易，应该不会出现过热的情况。
“这种私募基金的风险点主要在于投资方，不过房企也需要警惕被投资资金操纵。”知名财税审专家、江苏四维咨询集团首席咨询师刘志耕分析指出。而值得注意的是，“新私募”在管理人以及投资人方面进行了多重限制。《指引》要求管理人要求在管不动产投资本金不低于50亿元人民币，或自管理人成立以来累计投资本金不低于100亿元人民币。具有3个以上不动产项目成功退出经验。投资人首轮实缴出资不低于1000万，自然人投资者出资额不得超过基金实缴额的20%。
