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自2022年第四季度开始，随着地产政策的不断利好。开发商和投资者都对经济的整体向好，有了明显的预期。

针对房价的波动，也自然启动的上涨的预期。借着政策的“集中爆破”，开发商也来了一波“集中上涨”的热身活动。

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有的是内部公告，有的是朋友圈微单，有的小道消息。形式是多样的，但目标是一直的。“告诉购房者，我们要涨价了”

在2022年表演式复工的前戏之下，地产的表演式涨价，也来了。

我在去年第四季度的时候，也给了针对2023年预判。“重新定义资产价值。”也建议持有核心区房产的人员，暂缓出手。因为去年第四季度到今年第一季度出手，可能会卖点低点。但持有房产数量和区位不同，操作逻辑也会有所差异，不可一策通用。

从逻辑上来讲，房地产确实存新的增长可能性。但“集体上涨”的逻辑，显然不成立的。

一是人口增速的下滑，必然导致人口的集散逻辑发生变化。特大城市对人口的虹吸效应依旧存在，而开启“限户口”的逻辑，资产价值仍然稳健。经济发展迅猛的一线、二线城市在这一轮调整后，将会虹吸三四线人口。四五线则成为一二三线城市发展的“基石”。“从此陨落。”

单一城市中的逻辑也是如此。随着财政收入的逐渐承压，基建动线也会放缓，单一城市中落后板块也会面临“投资的冷落”。“未来，集体上涨的逻辑，不存在。”

此外，如果踩盘的动作足够频繁，也会发现即便部分置业和中介在鼓吹房地产的上涨预期，但线下的很多渠道和楼盘却开启了“抢跑”。“再降一点跑量”“特价卖完就涨价”，最后几套特价房的戏码不断上演。

在二手市场，不少房东对房价的预期也发生了改变。有重新加价挂牌的，也有临时加价的，也有再降价争取成交的。“缺钱程度不一样，剧本也各不相同。”

2022年，我们全国的住宅法拍房大概是31.7万套。2021年，我们全国的住宅法拍房大概是23.6万套。表面是经济的窘迫，无力偿还按揭断供而引起的法拍，但事实是因为“卖不掉”。因为“市场购买力”和“自主卖房预期”产生了巨大的撕裂。而在法拍数据中，刚需房仍然在少数。大多数，还是因为其他债务的挤压，加上房产的流通性出现问题，而进入法拍程序。所以，流通性（变现）很关键。

在过去，地产整体处于上涨趋势，房产在此过程中的变现能力极好，只要稍微降价，就可以让购房者产生“捡漏”的体验。而在房地产预期的下跌过程中，降价反而让人心生“还会降”的错觉。地产经过5年左右的波动，购房者已经相对理性。“鼓吹上涨预期的效果固然有，但并不是长效之计。”

有人问，房价到底涨不涨？对人来说，债务的极限，就是房价的极限。对城市来说，人的极限，就是房价的极限。稀缺的房产千篇一律，涨价的房产，万里挑一。