每年春季的3、4月份通常是房地产的销售旺季,然而在美国硅谷周围的旧金山湾区,这个号称是全世界房产交易最热门的区域之一,房子却卖不动了。

“去年的这个时候,湾区的地产市场火得不行,但现在完全不同了。”位于旧金山湾区东部康特拉科斯塔县的房产经纪人马特鲁宾斯坦说。

经历了2021年-2022年房地产的猛涨后,旧金山湾区的房价在2022年3月到达顶点,中位数达到154万美元,随后连续下跌了10个月。


(资料图)

根据加州房地产经纪人协会的数据,截至2023年1月,在短短十个月之内,旧金山湾区的房价中位数就已经历史性地从顶点下跌了35%,从154万美元跌至约100万美元。

旧金山湾区的房产价格暴跌。(图源:wolfstreet)

连面向富人的独栋别墅销量都遭遇了滑铁卢。今年1月,旧金山湾区独栋别墅的销量同比下降了37%。

值得注意的是,这已经是该区域的第二次房地产泡沫破灭,上次发生于2007年-2011年,其房价下跌的背景,是著名的美国次贷危机。在次贷危机引发的第一轮房产下跌周期的前10个月,旧金山湾区房价中位数仅下跌了23%,甚至不如现在跌得猛。

泡沫破了

市场风向的转变迫使鲁宾斯坦将一位拉斐特郊区客户的住宅标价,从200万美元下调至170万美元。

“这栋房子已经连续三周无人问津了。”鲁宾斯坦表示,虽然该房产的主要问题是最近的大型停车场周末总会爆满,但在一年前,这种问题根本不算什么。他坦言,“现在的买家更加挑剔了。”

尽管那些拥有整洁的庭院、现代化的厨房和浴室的优质房源依然很抢手,但大多数房屋在市场上的停留时间更久了。根据美国房产市场分析公司Redfin统计,2023年1月湾区地产的交易时间中位数激增至32天,而2022年1月的交易时间中位数仅为12天。

旧金山湾区东部,康特拉科斯塔县的一处待售房产。(图源:社交媒体)

鲁宾斯坦指出,这一数据在康特拉科斯塔县甚至达到了45天。相比于2022年4月的峰值,康特拉科斯塔县的单户住宅价格中位数已经下跌了30%,从105万美元跌至73.7万美元。

截至今年2月5日,包括单户住宅、公寓和联排别墅在内的所有房屋价格中位数,在圣马特奥县为134万美元,圣克拉拉县为129万美元,旧金山县为117万美元,阿拉米达县更是低于百万美元,达到了89.4万美元。

目前来看,湾区房价的暴跌还没有造成大范围的财产损失。因为在2021年和2022年,湾区的房价泡沫过高,吓退了许多炒房客,以至于实际成交量非常少。

此外,在次贷危机引发的上一轮房产泡沫破灭时,湾区房价中位数从2007年5月的78.9万美元,最终跌至2009年2月的32.1万美元触底,房价连续下跌了21个月,幅度高达59%。

而此轮泡沫破灭势头更猛,湾区房价也还未跌至疫情之前的水平。

裁员更猛,利率更高

作为美国高科技产业的代名词,硅谷拥有近38万名科技人才,他们的平均年薪超过10万美元,因此也造就了周边房地产市场的火热。

但科技企业裁员潮叠加房贷利率的上涨,最终还是戳破了旧金山湾区房价的泡沫。

当地的人口普查数据显示,在2020年至2022年期间,有5.6万名居民迁离了旧金山市,约占其总人口的6.3%,而同期约有1.2万套新房竣工。

人口的流失叠加新房竣工,无疑增加了房屋的供应量,但需求端并没有同步增长。

根据就业市场分析公司ZipRecruiter的统计,在被称作“硅谷中心”的圣荷塞大都市区,与疫情前的2019年相比,软件开发相关的岗位数量下降了45%,信息技术相关的岗位数量下降了37%。在旧金山湾区的其他地区,软件开发相关的岗位数量下降了53%,信息技术相关的岗位数量下降了28%。

受到节约人力成本的需求和业务转型驱使,美国科技巨头的裁员在今年还格外猛烈。

根据长期跟踪科技行业就业情况的网站layoff.fyi统计,全球科技公司在2022年一共裁员154336人,而仅在2023年年初的45天内,全球科技企业已宣布计划裁员超过10万人,其中,美国硅谷的裁员人数占比最高。按此势头发展,2023年科技行业的裁员人数或将超过2022年。

在硅谷的科技巨头中,微软宣布裁员10000人,亚马逊宣布裁员18000人,谷歌宣布裁员12000人。

“这有点让人不知所措。”圣荷塞的软件工程师赛魁娜表示,她在去年11月失去了在一家硅谷初创公司的工作。

赛魁娜知道自己现在要和谷歌等五大硅谷巨头的工程师们竞争,但她告诉自己,机会还是有的,比如可以寻找一些需要更具体技能的公司。因此,她也积极参加在线课程,学习新技术。

不仅是供给和需求端的失衡,造成湾区房价下跌的原因,还有随着美联储不停加息,而水涨船高的美国房贷利率。

自2022年3月开始,美联储连续加息八次,累计加息450个基点,美国基准利率水平已达到2008年金融危机以来的峰值。

而美国30年期和15年期房贷平均利率也从2022年3月的3.29%和2.79%,上涨至2023年2月的6.32%和5.51%。美国房贷利率已达疫情以来历史低点的两倍,高利率使得购房者的月供比此前增加上千美元。

2023年以来,美国30年期和15年期房贷利率在1月底美联储加息前突然增长。(图源:美国住房抵押贷款巨头房地美)

对于未来的湾区房产市场,Redfin的首席经济学家费尔维瑟表示,尽管湾区房产的价值仍然很高,但可能陷入一种增长停滞的新常态。“旧金山湾区的地产市场将会越来越像美国其他地区。”她说。

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