本文来源：时代财经 作者：刘新歌

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深圳的楼市限购在深汕特别合作区打开了一个口子。

3月10日，网传消息显示，深汕特别合作区住建和水务局发布《关于积极支持刚性和改善型住房需求的通知》（下称“《通知》”），对限购、限售等楼市政策进行了调整。根据《通知》，自然人在深汕合作区购买商品住房不再受限购政策影响。

《通知》还优化了商品住房转让管理，禁止转让期限由之前的取得不动产权证书之日起5年内降低至2年内。此外，推行优先申购制度，即小于120平方米的商品住房仍优先面向辖区户籍居民销售，第二批销售则向其他区域客户放开销售，120平方米以上的大户型不受上述限制。而若辖区户籍居民或其家庭在辖区内已有商品住房，不再享有上述优先申购资格。

时代财经数次尝试联系深汕特别合作区住建和水务局，但电话始一直无人接听。不过，该区多位中介对时代财经确认上述限购、限售调整政策消息属实。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，2020年深汕合作区常住人口仅13万人，不到深圳本土10个区任何一个区的1/10。因此，靠本地人无法消化那么大的商品房体量。而之前的限购、限售政策，使新房销售下降，前期大规模储备开发的项目出现滞销。

深汕特别合作区是深圳的一块“飞地”。它由汕尾市鹅埠镇、小漠镇、赤石镇、鲘门镇等四镇组成，面积468.3万平方公里，距深圳市中心约120公里，中间还隔着惠州。2018年12月16日，深圳市深汕特别合作区党工委、管委会揭牌，深汕特别合作区正式成为深圳第“10+1”区。

《深汕特别合作区高质量发展三年行动计划（2019-2021年）》提出，到2021年，地区生产总值达150亿元以上，城市人口达25万左右，人均GDP和居民人均可支配收入增速显著高于全省平均水平。

楼市躁动则在一开始就被扼住。2017年5月，为防止炒房客扰乱正常的市场秩序，深汕合作区冻结了房产交易过户，并停止了户籍迁入工作。宅地出让也非常有限。美联物业全国研究中心数据显示，2016年至2018年12月19日，深汕特别合作区主要出让的是工业用地，三年内仅出让了6宗居住用地。

不过，2019年12月，深汕特别合作区对楼市政策进行了一次调整，启动合作区过渡期商品房销售工作，以解决2017年5月以来被冻结的楼市遗留问题。这次政策对限购的要求为，居民家庭持有的商品住房、商务公寓总套数不得超过2套，成年单身人士（含离异）持有的商品住房、商务公寓总套数不得超过1套。限售期限则为取得不动产权利证书之日起5年。

2020年8月，深汕特别合作区进一步明确和优化了商品房销售政策，相关政策通知里明确，其目的是加快振业时代花园二期、赤湖纯水岸花园、特区建发东部大厦、深汕湾智苑、深汕湾科技园、深汕绿地商务中心二期等项目销售。

赤湖纯水岸花园位于小漠湾文旅创新小镇，也是华侨城在深汕特别合作区的首个项目，拿地时间为2019年8月。华侨城2021年年报显示，该项目可售面积为130476平方米，累计销售面积63322平方米。项目中介柳茹（化名）对时代财经称，目前在售房源为三期的别墅和四期的小高层洋房，均为现房。

振业时代花园则位于鹅埠镇，是深汕特别合作区内为数不多的纯住宅楼盘。2016年3月，深振业以起始价1.08亿元拿下项目地块，建筑面积21.69万平方米，成交楼面价不到500元/平方米。安居客信息显示，目前该项目仅有少量二手房在售，单价近万元，其中几套小户型为内部转让房。“有一套元旦前才交楼。营销中心都不卖小户型，小户型是之前那些人抓在手上，现在市场回暖了，在备案价基础上加点价转出去。” 中介王阳（化名）对时代财经说到。另据安居客数据，2023年，深汕特别合作区的新房均价约1.7万元/平方米。

楼市政策或让他们变现的机会提早到来。“今年挺多人来合作区工作，而合作区主要是引进配套，商品房供应比较少，还是比较稀缺。”王阳说。

激发楼市活力或是此次取消限购、调整限售的原因之一。深圳住建局数据显示，深汕合作区2月份二手房成交量为0，一手房成交92套，仅占全市一手房成交量的4.51%。

根据易居研究院提供的数据显示，2022年深汕合作区新建商品住宅成交套数为1505套，相比2021年3030套下跌了一半。李宇嘉称，深汕的开发需要大规模土地储备、市政和基建设施建设，需要房地产发挥先行军的作用，即为区域开发发挥融资功能，从而为企业进驻、招商引资、吸引人才创造条件。

但他也认为，这与“房住不炒”并不冲突。“从政策调整看，鼓励大家长期投资深汕的信号很明显。不过，靠规划刺激楼市、激活资金面的逻辑已经是过去式，毕竟类似深汕的新区太多了，深圳的金字招牌能否在深汕见效，取决于深汕的规划能否落地。而这需要较长的时间来兑现。但不管如何，政策调整以后，必然会激活购买需求，尽管量没那么大。”