作者：子非鱼

01 | 城市自建房，被群殴了

针对自建房和小产权房，开始整治了。借这篇文章，也正好来说说小产权房。

(资料图片)

根据界面新闻披露，湖南省近日发布了《关于＜湖南省居民自建房安全管理若干规定＞实施工作的意见》，对自建房进行了一系列规定。

我去湖南省政府官网仔细看了一下文件，这份文件早在去年11月份就获得通过，今年1月1日便开始执行，只是到现在才正式挂出来。省文件，适用于其下辖的14个城市与自治州。

文件提出：

1、城市、县城现状建设用地范围内不得新建居民自建房。

2、新建居民自建房一般不得超过三层。

简简单单的两条，实际上是在限制城市原住民侵蚀城市整体土地资源和住房资源。

城市的自建房，是城市化过程中的历史遗留问题。每个城市都有，广州、深圳等大湾区城市尤其多。城市越强大，这些原住民通过自建房完成蝶变的力度便越强。

他们几乎躺着就赚取了城市发展的红利。

以深圳来说，当年在这里设立经济特区的时候，这里不过是一个30多万的小渔村，在过去四十多年的快速发展中，如今的深圳是一个拥有近1800万人，实际管控人口超2200万的国际大都市。

制图：城市财经，数据：深圳市统计局

在发展的进程中，很多原住民嗅觉灵敏，发现了巨大商机，房子。所以在城市掌舵人还没明白过来的时候，有些人申请宅基地建设自建房，有些人，在自家宅基地上建设十多层高的楼房。有些人则直接在农村集体用地上建设成片的房屋，这部分房子就是小产权房。

等后来反应过来，已经晚了。

这些房子，便构成了深圳如今的城中村。广州同样如此，高楼林立的CBD，旁边就是成片的城中村。

02 | 小产权房的利弊权衡

所谓存在即合理。城中村，表面上看，侵蚀了城市的土地资源，并且影响了城市的形象，但在中国中心城市房价不断上涨的历史进程中，它承载着中心城市的发展力量。

若是没有城中村，在高房价高租金的今天，深圳广州等超大城市的底层居民何以为家？如果不是城中村，刚毕业的大学生，何以敢成为深漂广漂？

深圳的住房体系中，超过一半是城中村，深圳有一半以上的人口住在城中村，城中村成为深圳的天然廉租房，为深圳人口超过2000万提供了基本条件。

北上广其实也是一样。

看一组很现实的数据，中国月薪超过5000需要纳税的人只有1.4亿人，北上广深四个一线城市年收入超百万的人数合计不超过50万，要知道四大一线城市的总人口8300万。

这8300万人中，有多少能买得起北上广深的房子？当然，北上广有很多原住民，北京和上海的户籍人口占多数，他们拥有自己的房子。但深圳是一座移民城市，住房自有率不过23%。

也就是说有近80%的深圳人，没有自己的房子。

以上说到的是城市自建房在城市发展过程中的功劳。当然，弊端也很大。最大的弊端，就是侵蚀了城市发展空间。

尤其是对深圳这样一个空间非常有限，才不到2000平方公里的一线城市来说。

但想要解决这个问题，又比较棘手。要彻底整治，消耗的资金太大。前阵子，深圳一位原住民签约了9000平米（9栋楼）的拆迁协议，市场预估可以获得1亿元的回报，登上了热搜。

想想看，如果要全部整治，得耗费多少资金。

另一方面，也没必要全部整治。自建房是深圳打工人的根据地，要是没了这个根据地，清一色都是商品房小区，有多少人租得起？

所以，政府掌舵人在权衡改造与保留之间的动态平衡，也即利益平衡。

一方面，改造部分城中村，为商品房腾挪出土地空间。另一方面，保留大多数城中村，保留城市的文化和底层打工人的住所。

以上是深圳这样的高房价，且又摆脱了土地财政依赖城市的思考。

但对于大多数低级城市来说，容忍度就不会这么高了。

以东莞来说，东莞为了限制自建房，让更多的人涌入商品房，推动商品房成交和租赁，最终推动卖地收入上涨，去年发布了新规：

新改扩建农民安居房，不得用于生产经营和出租。农民安居房首层高度超过4米（复式楼设计除外，属于两层建筑），疑似铺位、大堂、作坊等商业功能的房屋；农民安居房设有两个或以上厨房，疑似聚集居住功能的房屋；农民安居房使用独立楼梯每层独门入户，疑似出租功能的房屋；农民安居房所有房间全为独立套房设计，疑似旅馆功能的房屋。

简单理解就是，原来你已经建好的自建房，用于经营和出租，我不管。但你要是扩建改建，添加了房价和层数，那新增加的房子，不能用于出租和商业活动。

湖南开启的对自建房的限制，背后的目的，就是为土地利益考虑。

03 | 根本原因，还是利益

在过去土地不愁卖的大背景下，很多城市对城市自建房的改造都是睁一只眼闭一只眼，没必要去触碰这个难啃的骨头。

然而现在不同了，我们的人口已经见顶，去年全国人口减少了85万。城市化进入了低速阶段。

2022年中国城镇化率较2021年仅增加0.5%。

再加上全国房屋已经严重过剩，尤其是低级城市，房屋严重供大于求。

在这种背景下，土地越来越不好卖。

财政部披露，2022年全国国有土地使用权出让收入66854亿元，比上年下降23.2%，少了20197亿元。

制图：城市财经；数据：财政部

卖地收入已经转向。

再看湖南省的情况，湖南省去年的政府性基金收入3191.3亿元，2021年为3805.7亿元，减少了614.4亿。

2023年，哪怕住建部放出豪言，表示对今年的成交量信心满满，但财政部对今年卖地收入的预购，全国政府性基金预算收入78169.9亿元（其中大部分是卖地收入），增长0.4%，显示出官方对于卖地收入的预期仍低迷。

这意味着，在卖地收入转向的背景下，还得过紧日子才行。这两天金融口精简5%的编制，已经是最好的说明。

而对于湖南这样的内陆省份来说，如果不想办法筹钱，公务员的工资都可能发不出来。

着手打压、限制自建房和小产权房，目的在于严格限制这类房屋分流市场的购买和租赁需求，推动市场的需求转向商品房，推动商品房成交量，最终推动卖地收入增加。

利益，一切都是利益。