海南在全省范围内实行现房销售制度已经3年,经过压力测试、企业适应、市场磨合,第一批现房交付的商品住宅项目已在2022年陆续上市,综合来看销售较为稳定,但实施3年来,企业融资成本增加、二次装修造成资源浪费问题正在隐现。


(相关资料图)

全国现房销售占比最高的省份——海南,楼市情况如何?

海南的现房销售制度

2月24日下午,距离海口45公里外的富力·红树湾,一场房地产盛会正在这里举行,海南主要房企“掌门人”悉数到场。

这场由海南省房地产业协会举办的年度会议,不仅是海南房企一年一度最重要的聚会,也代表着海南房地产未来发展的风向标。

会上,中房协理事、海南省房协会长陈权中在致辞中,着重提到了当前现房销售的热门话题。他说,海南在实行现房销售制度过程中也遇到了一些困惑,一些问题急需得到解决。

陈权中坦言,问题与困惑主要来自企业,包括融资渠道及融资成本增加等问题。他还认为,海南要求现房交付全装修“打包”存在一定弊端,比如业主的二次装修造成了严重的资源浪费。

海南全省实行现房销售制度始于3年前。

2020年3月7日傍晚,海南省对外披露了重要的楼市新政——《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,这一通知由海南省委办公厅、省政府办公厅出台。

新政主要包括三方面内容:创新提出发展安居型商品住房、实行本地居民多套住房限购政策(限购两套),以及商品住房现房销售制度。

关于海南实行商品住房现房销售制度的原因,时任海南省住建厅厅长的霍巨燃回答记者提问时称,因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题,成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。

为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题,上述通知提出改革商品住房预售制度,自文件印发之日起,新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度;现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

2020年3月7日成为了一个“分水岭”,此后新出让土地建设的商品住宅项目均实行现房销售制度。海南也成为全国首个省级出台现房销售政策的省份。

海南现房销售规模占比全国最高

2月24日下午举行的海南省房协年会,朱岳海坐在自己的座位上,聆听着同行带来的分享。

朱岳海掌管的海南吉祥置业有限公司于去年3月以超过5亿元成交价,竞得海口核心区域金牛岭片区一宗近30亩土地开发权。朱岳海在海南房地产界以“稳健”出名,目前已在海南成功开发了多个房地产项目。

这宗近30亩地块上开发的房地产项目——“吉祥6号”于去年6月份批准建设,是海南实行现房销售的项目之一。

“目前正在按照进度加紧施工,预计今年年底可对外销售。”朱岳海告诉中国房地产报记者,如果按照预售制,“吉祥6号”已具备对外预售条件。

类似“吉祥6号”现房销售的项目在海口至少有29个。记者通过中国土地市场网公开数据查询统计,2022年3月7日至今,海南通过招拍挂方式出让的普通商品住宅用地81宗,总面积约为250.18万平方米。81宗地块中,海口29宗、三亚4宗,其他市县48宗。

关于对现房销售的相关情况,海南有关方面没有向记者提供精准数据。记者通过公开数据统计,海南实行现房销售制度后,至少有81个商品住宅项目均须进行现房销售。

今年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议,明确提出“有条件的可以进行现房销售,继续实行预售的,必须把资金监管责任落到位,防止资金抽逃,不能出现新的交楼风险”。

随后,山东、安徽、河南、四川四省积极响应,开启了现房试点,鼓励有条件的地方先行先试。

据数据监测,2022年,全国31个省份中海南现房销售规模占比为39%,是现房销售占比最高的省份。记者了解到,去年,海南全省房屋销售面积643.99万平米,房屋销售额1098亿余元,其中海口房屋销售面积为269万余平方米,销售金额为432亿元。

当前我国积极推进现房销售模式改革,很大程度上与去年部分城市房地产项目出现“停工断贷”事件有关。

房企资金投入周期过长

据海南本土研究机构——锦城·海岛服务商提供的统计数据,近5年来,海南合计出让商品化住宅用地可建面积591.9万平方米,但低于2022年商品化住宅全省备案的建筑面积。这一对比数据,说明海南普通商品住宅用地供应呈现“稀缺”格局。

普通商品住宅项目用地供应大幅收窄,加上现房销售制度的实行,高周转、粗放型的传统房地产开发在海南已经没有更多发展空间。

“这促使开发商在有限的发展空间会去琢磨产品的差异化及品质提升。”海口罗牛山·玖悦台项目品牌负责人高杨告诉记者,虽然该项目不在现房销售要求之列,但实际上已经是现房销售了,“目前项目在售的160多套大户型住宅房源都是倾向高端人士定制的豪华产品。”

“房地产行业的未来充满不确定性,唯一能确定的就是我们继续努力为社会贡献优质的作品。”本次年会上,海南省房协执行会长、富力集团副总裁兼海南区域董事长赵沨也表示。

海南省房协执行秘书长王路认为,实行现房销售制度,最大限度地减少购房者在交易环节可能产生的后遗症,尤其是去年较为频发的项目烂尾问题,也是对购房者的最大利益保障。

但王路认为,在推行现房销售制度中,难免会出现一些需要重视和解决的问题。他告诉记者,对于房企而言,因为现房项目建设周期较长,资金投入的回款周期太长;对于地方政府来说,住宅用地使用权交易的流拍率就会增加,或者说溢价能力会降低。

另外,王路也提到海南全装修交付后业主二次装修的问题。“我们原本想规避的垃圾清运、噪音扰民、资源浪费等问题并没有得到实质性的改善,反而有可能会大幅增加。”王路说。

“现房销售制度是未来趋势,全球很多国家都在推动现房销售。”王路建议,在推行现房销售制度过程中,首先应是一个循序渐进的推进过程,不能搞“一刀切”;其次,政府部门需要更强的监管能力和服务能力。

“我认为现房销售模式肯定会在各地推行,这些都是值得肯定的。”海南实行现房销售制度较早,积累了一定经验。但他认为,当前主要存在的问题还是要从金融角度去理解,比如信贷政策,企业怎么获得融资,银行开发贷款怎么给予支持,这些基本性的工作都需要推进。

赵沨也建议海南房企,要加强对海南房地产新发展模式的研究,积极转变发展模式,积极参与租赁住房、城市更新、老旧小区改造、产业园区和乡村振兴等领域的建设;积极履行主体责任,提供高质量、高品质的建筑产品和配套服务,全力做好“保交楼、保民生、保稳定”工作。

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