本报记者 吴静 卢志坤 北京报道
随着疫情影响消减，以及部分积压需求的释放，近期，北京新房市场“小阳春”行情逐渐显现。
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《中国经营报》记者走访了解到，北京热门区域的新盘自2月以来案场到访量明显增多，新房成交规模和价格同环比均有所增长，不少房企趁着一季度加大新盘营销力度。
与此同时，也有业内人士指出，目前北京新房供应量依然很大，整体网签规模仍处低位，除热销项目外，其余大部分项目成交平稳。
值得注意的是，北京市在今年的政府工作报告中提出要完善“一区一策”调控措施，近期房山区关于取消“认房又认贷”的传闻亦引发了市场对于后续政策调整的期待。
部分区域热度提升
2月底的一个周末，记者在昌平北七家的北清橡树湾项目售楼处门口看到，尽管已是下午6点钟，前来看房的人依旧络绎不绝。因售楼处内置业顾问人数有限，只能让看房的客户排队等候接待。
一位置业顾问为加快接待速度，同时为两组年轻客户讲解。因所有卖点烂熟于心，他语速较快，接待的同时还在微信回复有签约意向的客户。
据了解，北清橡树湾由华润置地和葛洲坝开发，项目位于昌平北七家板块，距离地铁8号线平西府站3公里左右，项目一共15栋楼，共计1311套房源，包含72~78平方米两居、95~105平方米三居和126平方米四居，均价6万元/平方米。
据置业顾问介绍，三居户型为项目主力户型，购房客户以周边互联网、上市公司、国企等企业员工为主。
据了解，华润置地去年以223.8亿元总价竞得北京5宗热门地块，在当年北京土拍成交金额榜（全口径）上排名第二。其在丰台、石景山竞得地块后均打造为改善类产品。上述昌平北七家地块于去年第二批集中供地中成交，由华润+葛洲坝以44.16亿元+1000平方米现房销售面积竞得，溢价率15%。
在去年6月份拿地之后，8月下旬项目即取得预售证，经过半个月蓄客之后，北清橡树湾在当年9月12日开盘即销售400多套。据置业顾问介绍，目前项目已经去化1000多套，热门户型只剩少量房源。
昌平区域是去年北京的供地大户，去年区域内北七家、生命科学园等多个小板块均有供地。2023年开年以来，昌平区供应的地依旧是房企竞夺的热门。在今年2月8日的2022年第五批次集中供地中，昌平信息园地块吸引了14家房企竞拍，最终越秀以33.12亿元+现房销售面积4.5万平方米双触顶摇号拿下，成交楼面价32400元/平方米，溢价率15%。此外，在北京市公布的2023年首批23个拟供地项目清单中，昌平朱辛庄新区和新城东区2宗地块已经发布挂牌文件。
由于近一年内供地较多，区域内目前新盘供应充足，竞争激烈。与北清橡树湾同处于北七家板块的宸悦国际，是北七家板块内少有的在售洋房产品，项目由中铁建地产和大悦城控股开发，总共999户，网签均价在每平方米5万元左右，项目包含58平方米的一居和74平方米的两居，吸引了不少刚需客户。
值得注意的是，项目的容积率为1.6，楼栋高为5~6层。一位熟悉区域内新盘的经纪人告诉记者：“同样的位置，相差不大的价格，宸悦国际的低密洋房产品开盘后给了周边项目很大压力。”宸悦国际置业顾问告诉记者，项目自去年9月底开盘以来，销售去化速度较快，目前两居和小三居已基本清盘，四居室仅剩部分尾盘。
新盘的集中供应也为购房者提供了更多选择。记者了解到，改善型需求是目前北京市场置业的主要趋势。据克而瑞统计，2022年北京刚需、首改类新房项目成交比重已全线收缩，其中80~100平方米面积段的刚需产品成交占比下降明显。
以昌平霍营东路的紫金书院为例，该项目临近未来科学城和中关村科学城两大创新产业板块，位置靠近海淀区。该项目共18栋楼，容积率为1.84，产品为6~10层的低密洋房，主打111和146平方米两种大户型。另外，项目与金茂绿建合作，引入了其13项科技系统，亦成为不少看房客户的关注点。
据熟悉昌平市场的经纪人介绍，“项目紧邻人大附中昌平学校”成为吸引不少海淀客户的一大卖点。周末，在其售楼处内，记者看到前来咨询看房的主要为已婚夫妻，有的带着父母，不少客户正在与对接的置业顾问确认签约事项。有置业顾问甚至无暇顾及独自前来看房的年轻人。
据该项目置业顾问介绍，其客户主要来自海淀、朝阳等区域。去年8月份，项目一期开盘时就有不少改善型客户前来咨询，二期在今年2月下旬开盘后，迅速获得200多套认购。
与紫金书院定位相仿的建发·城建文源府（珺和府二期）亦是如此，该项目位于中关村软件园北侧，到快手总部、百度大厦的直线距离约3千米。文源府产品为洋房、高层和小高层的组合，约897套房源，户型面积段为57~125平方米的一居到四居。其中，100平方米的三居户型最受客户青睐。一位熟悉北京市场的业内人士告诉记者：“之前北京新房市场上限竞房集中，因为70/90限制，市面上的三居户型多为90平方米以下，居住格局相对紧凑，而110平方米以上的房源因总价较高增加了购房者的经济压力。如今此类100平方米三居的户型出来之后，购房者有了更多选择。”
周末晚上，记者看到该项目售楼处依然有不少客户在咨询，置业顾问告诉记者：“近期来看房的人很多，每天都像接待旅游团一样，有时都来不及给客户详细讲解。”根据克而瑞统计的1月份北京新房销售额榜单，文源府以11.91亿元名列前茅。据了解，该项目的操盘方中，建发房产是去年北京市场上拿地较多的地方国企，其于2021年开始在北京市场上独立操盘，2022年斥资94亿元摘得3宗地块，去年有3个项目入市，权益销售额64.55亿元，在北京市场排名第15位。
记者走访中注意到，周边产业聚集、临近轨道交通的改善型楼盘对于客户的吸引力更为明显。除了上述昌平的项目外，在新盘热门区域朝阳亦是如此。以位于东坝的TOD项目北熙区为例，项目自去年10月份开盘以来一直受到高知中青年客群的关注。据项目开发企业京投发展营销相关负责人介绍，今年2月单月项目去化超百套，其中80平方米的两居及123平方米的三居最受欢迎。
此外，记者走访了解到，部分区域内新房与二手房的价格倒挂，也是客户选择新房的重要原因。以北清橡树湾为例，周边次新房价格在8万元/平方米左右；紫金书院目前均价在6.3万元/平方米，而此前区域内热销过的首开国风美唐和公园悦府目前二手房价格则在每平方米7万元上下。
2月底，北京昌平某新盘售楼处内，前来咨询看房的客户挤满了售楼处。吴静/摄影
“小阳春”成色几何？
近期部分新盘的热销，引发业内对于北京市场“小阳春”的关注。根据中指研究院的监测，2月份北京有2个项目新批入市，分别为丰台区君礼著和通州区能建·京玥兰园，新批上市面积10.23万平方米；有西红门橡树湾二期、建工揽星辰等4个项目开盘，合计推出1646套房源，整体去化1294套，去化率达78.6%。
中指研究院市场研究总监陈文静指出：“从市场端来看，北京新房市场保持复苏节奏，新房案场到访量明显增多，新开盘项目去化表现较好。”
上述京投发展营销相关负责人告诉记者，受疫情、信贷等叠加因素影响，北京楼市“横盘”已久。进入2023年以来，综合新房与二手房市场数据表现，北京局部市场呈现升温态势。据其介绍，近期市场成交热点集中在朝阳、丰台、昌平、石景山等区域。他认为：“一是与前期积压的需求释放相关；二是行业政策陆续优化，给予当下市场更多信心。”
但他也指出，局部区域回暖并不完全意味着市场的全面升温。事实上，在成交方面，2月份北京新房成交面积环比增长超10%，受去年同期春节假期低基数影响，同比增长超50%；价格方面，新房价格环比上涨0.02%，同比上涨0.78%。
陈文静表示，虽然2月北京新房成交规模和价格同环比均有所增长，但目前整体网签规模仍处于低位。
另据中原地产研究部总监张大伟介绍，每年春节后基本上都是楼市成交的“小阳春”，与往年相比，目前北京市场上新房供应量依然很大，单周成交量都在1000套以下，市场分化严重，除了少数热销项目，其他大部分项目成交相对平稳。
一位熟悉北京市场的业内人士告诉记者：“实际上，过去几年北京热销楼盘的去化周期基本没有多大变化，哪怕是之前疫情期间。近期热销的楼盘，与年前的去化速度相比，也只是略有提升。”
某房企北京市场营销负责人告诉记者，其在北京昌平的两个项目自2月以来整体来访水平已经跟去年9月、10月的来访量持平，销售量也有所回升。据他介绍：“这主要是疫情政策优化前以及春节期间购房需求的释放，春节后明显感觉到客户购买信心有所提升。”
值得注意的是，不少房企正在趁着一季度加快项目去化速度。根据中指研究院统计，今年前两个月，TOP100房企销售总额为9841.1亿元，同比下降4.8%，较去年同期降幅已大幅收窄29.2个百分点。尤其是2月单月，TOP100房企销售额环比上升35.1%，同比上升28.5%，实现双增长。其中，国企、央企销售端回升最快，同比几乎回正。比如2月份榜单排名第四、第五的中海和华润，近期均在北京加大了新盘的营销力度。
上述房企营销负责人表示：“目前昌平项目剩余货量不太多了，能抢跑的话还是会集中往前赶业绩。”
京投发展营销相关负责人也表示：“2023年将是地产新周期转换的关键一年，也是公司运营提速的关键周期。上半年除了东坝北熙区项目之外，公司还会在北京门头沟新开一楼盘。”
据了解，尽管自今年1月以来，各地从购房资格、首付比例、房贷利率等方面密集调整了需求端政策，但北京市目前政策仍未有明显的调整迹象，仍旧执行严格的“认房又认贷”政策，首套房贷利率为4.85%。
今年2月下旬，北京市房山区传出取消“认房又认贷”的消息，随后便得到房山区住建委的辟谣。据了解，根据房山区政府官网，2022年区域内的待售面积为271.8万平方米，较上一年增长26%，去化压力较大。近期，为减少购房者顾虑，房山区38个在售楼盘项目以自发联盟形式自愿承诺购房后30天内无理由退定金。
而早在去年8月时，北京市住建委即选取了昌平平西府、顺义福环、薛大人庄3宗地块试点“全龄友好社区”，中心城区60岁及以上的老年家庭，名下无住房、无在途贷款的，首付比例最低可到35%，子女可接力还贷，被业内认为是对“认房又认贷”的小范围松动。此外，当年11月份，北京市通州区台湖、马驹桥地区取消了“双限购”政策。
在今年的政府工作报告中，北京市提出，针对房地产市场，要完善“一区一策”调控措施，支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。业内认为这意味着北京市对于房地产政策的管理将进入更加精细化的阶段。
据中指研究院的统计，截至2022年底时，北京市场新房库存接近5年高点，区域之间市场分化明显，核心区由于供地不足，出清周期普遍小于10个月，而部分远郊区去化压力突出，实行“一区一策”的必要性十分突出。
“需要观察3月后北京是否会出台实质性调控政策，如信贷和调控政策也全面进入宽松阶段，对于潜在的刚需与刚改客群，将形成新一轮的需求释放刺激。”某房企人士表示。
（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）
