请大家记住：我国房地产已经进入新时代，趋势不可逆。

【资料图】

01

大会定调楼市

这一次的两会、开年两个月以来的楼市情况，已经给出非常明显的信号：

房地产，还是支柱产业。

政府工作报告近几年第一次用了“春秋笔法”，没有明确提出“房住不炒”，留下了政策空间，给出今年楼市政策的两个重点：

1、有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。

2、把恢复和扩大消费摆在优先位置……稳定大宗消费。

什么意思呢？一是稳住房企；二是盘活消费。

只要优质开发商活着，就能保证库存，保证群众刚需、改善的买房需求得到满足，今年的基调就是刺激消费需求，而房地产消费占大头。

同时对于刺激房地产需求，最近的表述也变了：支持居民合理的住房需求。

那什么是居民的合理需求呢？居民的合理住房需求包含了首次置业和改善型置业，去年年底和今年初的时候一直都在说支持首次置业刚需上车，而现在的风向是慢慢把改善型需求也包含进来。

要不怎么说房地产就是中国经济的一只夜壶——

不需要的时候嫌它不体面，藏在床底下；需要的时候又不得不拿出来用。

比如现在需要房地产的时候又到了，并且还是重中之重！

2021年纳税10强民企，房地产占据半壁江山。

第一名是万科，纳税754亿，碧桂园第三，龙湖第七，新城第八，第九名恒力和第十名美的也都是有房地产业务的。

更别说房地产这条大产业链上包括：钢材、水泥、玻璃、建筑、家电、家居、物业服务，一眼望不到头。

与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。

救地产就是救产业链、救就业民生，更是在救地方的钱袋子。

这只经济发展的“夜壶”，捏着鼻子也要用！

02

楼市，又涨回去了？

其实，在高层定调之前，地方上早就动起来了。

二月份，武汉敢为天下先，率先在官方层面把房地产列为困难行业，放在文件里面困难行业的第一条位置述说。

随后，武汉放松限购增加房票这一步就出来了。文件里提到：

在武汉市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格，在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数，非本市户籍居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格“承诺办、容缺办”。

也就是说只要你有钱，只要你想买房，其他什么都不是问题，都可以解决的。

当然，不止是武汉，从西安、厦门、郑州，到佛山、南京、东莞，越来越多千万人口城市、千万GDP城市近乎“明牌”支持房地产。

在如此密集的政策加持下，楼市确实出现了“小阳春”：2月合计成交面积为1622万平方米，同环比涨幅均超过四成，楼市出现明显的回暖迹象。

2月上海二手房成交量超过1.93万套，在2月最后一周成交了6116套，环比增幅超27%；

也就是日均成交870+套，创下近两年成交的新高。

2月深圳二手住宅过户2509套，环比上涨80.4%；

二手成交录得3552套，环比增长率95.4%，同比增长率229.8%；

要知道，这可是2022年来首次单月破3000套。

某绿色软件上，北京二手房挂牌数量，再一次突破十万套。

不光是交易量迅速回暖，房价居然还涨了。一线城市：

北京，1月同比上涨4.58%；

深圳，1月同比上涨5.63%；

广州，1月同比上涨8.61%......

深圳2月同比上涨0.69%；

北京2月同比上涨5.81%；

上海2月同比上涨4.78%......

二线城市：

比如南京，同比上涨1.24%；

比如杭州，同比上涨10.66%；

比如苏州，同比上涨10.07%；

比如长沙，同比上涨6.56%......

以至于上海房产中介圈则流传着这样一句话：

“疫情三年，涨回来只用了一周”。

然而就目前的形势看，这还只是给2023年的楼市开了个头。

前段时间证监会推出了“启动不动产私募投资基金试点”。

简单来说，就是为有钱人开辟了一条投资房地产的通道，号召有钱人来支援楼市。

再有，2月24日，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，推动“租购并举”住房战略，是去库存的超级大招。

2023年才过去两个月啊，接下来还会出什么大招，实在不敢想。

03

楼市分化的趋势不可逆

这次楼市回暖一方面来源于防疫政策转向，尤其是三产的信心恢复显著，三产容纳超过一半的就业。即便薪资收入还没有完全恢复，但至少比严格防控期间看不到尽头更有盼头，挤压的需求得以在短时间内释放。

另一方面来源于楼市的分化。仔细看看看这一轮上涨，基本和三四线的中小城市无关，全是重点城市在领涨。

顶级购买力正在回归一线和强二线城市的核心资产！

这是现实，也是市场的历史规律。

通过观察中国各个地区房屋销售在最近十几年以来的变化，可以发现，经济最发达的粤、苏、浙、京、沪，三省两市曾在三个时间段都出现了爆发式的增长：

分别是2009年、2015-16年、2020年至今的三个时段。

时间点刚好都是经济出现问题的时候。2009年是席卷全球的金融海啸刚刚平息，中国推出4万亿提振经济。

2015和2016年则是大股灾和资本大量“走出去”的时段，发达地区的楼市出现了逆势上涨。

再来疫情刚爆发的2020年原本应该遭受经济危机打击的楼市，出现逆势上涨。2023年经济刚刚恢复，率先开始复苏的不是消费，而是楼市。

经济危机一出现，发达地区楼市就火爆，这个早就是中国经济内在的规律，只是有很多人并没有看清规律。

楼市销售火爆的背后，是资金从全国各地逃向这些城市寻求资产安全。毕竟，哪怕是老破小，北京首都和十八线小县城也不能同日而语。

更为重要的是，决定房地产命运的核心是人口。

2022年我国城镇就业人员比2021年减少了842万。这是自1962年以来，我国城镇就业人员首次减少。

城镇就业总人口减少其实也影响家庭经济收入，相当于少了一笔收入，自然不利于消费。再加上2022年，我国人口也正式进入负增长时代，人口结构一旦定型，要逆转起码得花一两代人的时间，楼市长期的基本面近乎塌方。

不过，时间像海绵里的水一样，挤一挤总会有的；消费力更像是海绵里的水，挤一挤总会有的。

中国不管如何，人口基数摆在那，10几亿的人口挤一挤总有人愿意买房，总有一定的消费力还没释放出来，这才是一切楼市措施的出发点。

泡沫经济之后的日本，以1.2亿人口养出了个东京都市圈，维持了发达地区的房价总体平稳，甚至在近几年还来了一波大涨。

中国人口十倍之于日本，目前长三角2.2亿人，粤港澳大湾区将近9千万，京畿地区也有个3500万-4000万，再加上川渝城市群勉强算半个，挤一挤弄出3.5个房价坚挺的都市圈并不算难事。

2023年的这一轮复苏，大概率是楼市分化正式开始的钟声。

而2023年，70%的中小城市将会是最尴尬的存在。

一方面，乡村振兴大战略，轮不到他们。另一方面，城市群联合发展，人口反倒被核心城市虹吸。未来人口流动，分化只会越来越严重。

甚至可以说是楼市正在“A股化”——

经历两三轮大牛市后，把盘子做得太大，鸡犬升天一般的全面牛市不会再有，只会在个别板块出现“结构性牛市”。

楼市回暖、政策反弹，倒不真的意味着今年房价又要涨了，是给楼市的新旧时代画了一根区分线——我国房地产已经进入新时代。