作者:子非鱼

01 | 推进货币棚改

继郑州市、昆明市、甘肃省发文明确提出,要推进货币棚改后,贵州省也跟进了。

近日,贵州省发布了《贵州省进一步加快重大项目建设扩大有效投资若干措施》,其中明确提到:

积极采取货币化安置+奖励的方式推进棚户区改造,带动住房改善和房地产发展。

这意味着,又一个省全面启动了货币棚改。目的,当然是托底楼市。“积极”二字,足以展现贵州省当下需要启动货币棚改的迫切程度。

后续必然会有更多的省市跟进,毕竟纵观我们的楼市发展史,货币棚改是去库存的胜负手,是扭转房价下跌的阀门,是推动消费的股肱。

当前各种放松限购,各种降息降税,各种促销鼓励都用尽的背景下,房地产成交量依旧没有激起什么像样的浪花,各省市正在考虑“货币棚改”这个终极大招。

棚改始于2012年,货币棚改大力推进始于2015年,这两个时间,刚好对应着楼市的两次转折点。

2012年楼市行情变淡,辽宁省率先开启了棚户区改造,并由此带动了全国多个省市跟进。

2015年又一轮行情下沉,在去库存的号召下,从中央到地方,纷纷按下了棚户区改造快进键。

与2012年不同的是,在2015年之前,各省市棚改以实物置换为主,也即拆棚户区的房子,给棚户区居民房子安置。2015年之后,以货币化棚改为主,拆掉棚户区的房子,给棚户区居民发钱,让他们自己去买房。

制图:城市财经;数据:住建部

02 | 货币棚改与去库存、房价上涨之间的逻辑

货币棚改从正面角度来说,的确有助于一个城市的形象提升,毕竟在推动大批老旧棚改区拆迁之后,会提升一个城市的市容市貌,也会提升居民的生活质量,同时推动就业岗位增加。

而且货币棚改可以通过市场化的操作,推动新房去库存,同时推动上下游产业的消费。此外,还能推动地方城市土地回收,进行新一轮挂拍,增加地方政府的卖地收入,推动城市建设,同时降低债务。

它们之间的逻辑是这样的。

央行印专项钱给政策性银行(国开行),国开行拿着这笔钱贷款给地方政府,地方政府拿着这笔钱去收购棚改户的房屋和土地,棚改户居民拿着钱,去购买新房。

棚改区拆了,拿到钱的棚改户需要房子住啊,这些需求就赶往了新房和二手房市场,货币棚改力度越大,产生的需求就越大,需求推动下,库存消化了,房价也有了依托。

同时,大量的新房被购买,装潢需求、家电购置需求、生活必备设施购置需求会增加,社会消费品零售总额会带来一波提升。

这既是货币棚改推动经济发展的逻辑,也是当下很多城市需要复苏房产成交量的逻辑。

因为房地产不只是房地产,房地产还关联着上下游数十个产业发展。

数据显示,2020年房地产业增加值为7.5万亿元,占GDP的7.3%,房地产对上下游相关行业增加值拉动占GDP的比重为9.9%,二者合计占比高达17.2%。

这是进入2022年以来楼市大托底的根本逻辑。

然而,尽管在推动经济发展,推动城市建设,提升居民生活水平,货币棚改有很大功劳,但伴随而来的负面效应更大。

2015年,在去库存号召下,上到中央下到地方,都发布了相关文件推动棚户区改造。浩浩荡荡的棚户区改造拉开序幕,对于新房的销量推动,立竿见影。

2014年是上一轮全国商品房库存最高的时间段,在2015年全面开启棚改之后,到2018年,全国去化周期和可售面积分别仅为2014年峰值的26.4%和37.2%。

也就是说,在货币棚改助攻下,三四年时间里,全国库存下降了62.8%,去化周期缩短了73.6%。

棚改造成需求大量增加的背景下,由于供应需要周期,短时间内无法跟上去化速度,造成了短期内的供不应求局面,房价被快速拉升。


(资料图)

这就是在上一轮牛市中,绝大多数三四线城市与部分二线城市的房价上涨逻辑,是很多人口流失、经济低迷的城市,房价依旧能够保持上涨的原因。

以人口流失的安徽省安庆市来说,去年七普数据显示,这座安徽省曾经的省会城市,过去十年(2010年至2020年)常住人口减少了30.7万人,经济发展也相当迟缓。

但其房价在货币棚改推动下,从2015年的4835元/平方米上涨至2019年的9604元/平方米,房价翻了一倍。

人口流失的普通三四线城市,在上一轮牛市中房价都能实现翻倍,其他城市的房价,大家就细品。

03 | 货币棚改重启会推动新一轮行情吗

2018年,由于各城市楼市躁动不安,国开行与发改委收紧了棚改,2019年、2020年与2021年的货币棚改量持续腰斩下滑,最终导致大多数三四线城市,尤其是人口流失的普通地级市,楼市冷场。

如此一来,又推升了全国商品房库存。这是当下多个省市重启货币棚改的大背景。

根据克而瑞数据显示,全国商品房狭义库存已经增至6.08亿平方米,广义商品房库存增至38.4亿平方米。

分城市来看,贵州省会贵阳的广义库存全国第一,接近1.9亿平米。

作为贵州省的省会贵阳,天量的库存让贵阳承担着巨大的房价下行压力。贵阳过去两年房价一直在调整当中。

同时,贵州省的债务率位居全国第三,2020年经调整债务率高达357%。

面对着去库存压力、经济发展压力、降低债务率压力,所以,贵州省才终于重启了货币棚改,这个楼市的胜负手。

关键问题来了,多个省市重启货币棚改,后续肯定还会有更多省市跟进,会否推动新一轮行情?

本号认为,不太可能。主要原因有二:

第一,市场环境已经改变。

上一轮货币棚改启动,正恰逢城市化高速阶段,大量农村人口涌入城市,需要大量购置房屋,加上棚改推动的需求增加,才最终达到了去库存效果,起到了拉动房价上涨的效果。

然而,现在城市化降速,人口拐点出现,购房需求即便有货币棚改推动,也回不到从前。何况,还有这么多库存等着消化,供不应求的局面,在多数城市基本不会再出现。

第二,对房价的信仰改变。

过去,棚改户拿到钱,会毫不犹豫选择买房,甚至会加杠杆进行多套房的投资。

然,如今房地产进入黑铁时代,全国大部分城市的房子已经没有什么投资价值,很多城市的房价甚至会进行调整。

再加上如今各种不确定性加剧,现金为王的时代又来了。央行公布的存款数据不断增加,就是佐证。

这种背景下,棚改居民拿到钱,会否去买房,还是个大问题。

总而言之,多个省市启动棚改,或许会推动一波销量,达到一定程度的去库存效果,但推动不了一波新行情。

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