作者：子非鱼

01 | 推进货币棚改

继郑州市、昆明市、甘肃省发文明确提出，要推进货币棚改后，贵州省也跟进了。

近日，贵州省发布了《贵州省进一步加快重大项目建设扩大有效投资若干措施》，其中明确提到：

积极采取货币化安置+奖励的方式推进棚户区改造，带动住房改善和房地产发展。

这意味着，又一个省全面启动了货币棚改。目的，当然是托底楼市。“积极”二字，足以展现贵州省当下需要启动货币棚改的迫切程度。

后续必然会有更多的省市跟进，毕竟纵观我们的楼市发展史，货币棚改是去库存的胜负手，是扭转房价下跌的阀门，是推动消费的股肱。

当前各种放松限购，各种降息降税，各种促销鼓励都用尽的背景下，房地产成交量依旧没有激起什么像样的浪花，各省市正在考虑“货币棚改”这个终极大招。

棚改始于2012年，货币棚改大力推进始于2015年，这两个时间，刚好对应着楼市的两次转折点。

2012年楼市行情变淡，辽宁省率先开启了棚户区改造，并由此带动了全国多个省市跟进。

2015年又一轮行情下沉，在去库存的号召下，从中央到地方，纷纷按下了棚户区改造快进键。

与2012年不同的是，在2015年之前，各省市棚改以实物置换为主，也即拆棚户区的房子，给棚户区居民房子安置。2015年之后，以货币化棚改为主，拆掉棚户区的房子，给棚户区居民发钱，让他们自己去买房。

制图：城市财经；数据：住建部

02 | 货币棚改与去库存、房价上涨之间的逻辑

货币棚改从正面角度来说，的确有助于一个城市的形象提升，毕竟在推动大批老旧棚改区拆迁之后，会提升一个城市的市容市貌，也会提升居民的生活质量，同时推动就业岗位增加。

而且货币棚改可以通过市场化的操作，推动新房去库存，同时推动上下游产业的消费。此外，还能推动地方城市土地回收，进行新一轮挂拍，增加地方政府的卖地收入，推动城市建设，同时降低债务。

它们之间的逻辑是这样的。

央行印专项钱给政策性银行（国开行），国开行拿着这笔钱贷款给地方政府，地方政府拿着这笔钱去收购棚改户的房屋和土地，棚改户居民拿着钱，去购买新房。

棚改区拆了，拿到钱的棚改户需要房子住啊，这些需求就赶往了新房和二手房市场，货币棚改力度越大，产生的需求就越大，需求推动下，库存消化了，房价也有了依托。

同时，大量的新房被购买，装潢需求、家电购置需求、生活必备设施购置需求会增加，社会消费品零售总额会带来一波提升。

这既是货币棚改推动经济发展的逻辑，也是当下很多城市需要复苏房产成交量的逻辑。

因为房地产不只是房地产，房地产还关联着上下游数十个产业发展。

数据显示，2020年房地产业增加值为7.5万亿元,占GDP的7.3%，房地产对上下游相关行业增加值拉动占GDP的比重为9.9%，二者合计占比高达17.2%。

这是进入2022年以来楼市大托底的根本逻辑。

然而，尽管在推动经济发展，推动城市建设，提升居民生活水平，货币棚改有很大功劳，但伴随而来的负面效应更大。

2015年，在去库存号召下，上到中央下到地方，都发布了相关文件推动棚户区改造。浩浩荡荡的棚户区改造拉开序幕，对于新房的销量推动，立竿见影。

2014年是上一轮全国商品房库存最高的时间段，在2015年全面开启棚改之后，到2018年，全国去化周期和可售面积分别仅为2014年峰值的26.4%和37.2%。

也就是说，在货币棚改助攻下，三四年时间里，全国库存下降了62.8%，去化周期缩短了73.6%。

棚改造成需求大量增加的背景下，由于供应需要周期，短时间内无法跟上去化速度，造成了短期内的供不应求局面，房价被快速拉升。

(资料图)

这就是在上一轮牛市中，绝大多数三四线城市与部分二线城市的房价上涨逻辑，是很多人口流失、经济低迷的城市，房价依旧能够保持上涨的原因。

以人口流失的安徽省安庆市来说，去年七普数据显示，这座安徽省曾经的省会城市，过去十年（2010年至2020年）常住人口减少了30.7万人，经济发展也相当迟缓。

但其房价在货币棚改推动下，从2015年的4835元/平方米上涨至2019年的9604元/平方米，房价翻了一倍。

人口流失的普通三四线城市，在上一轮牛市中房价都能实现翻倍，其他城市的房价，大家就细品。

03 | 货币棚改重启会推动新一轮行情吗

2018年，由于各城市楼市躁动不安，国开行与发改委收紧了棚改，2019年、2020年与2021年的货币棚改量持续腰斩下滑，最终导致大多数三四线城市，尤其是人口流失的普通地级市，楼市冷场。

如此一来，又推升了全国商品房库存。这是当下多个省市重启货币棚改的大背景。

根据克而瑞数据显示，全国商品房狭义库存已经增至6.08亿平方米，广义商品房库存增至38.4亿平方米。

分城市来看，贵州省会贵阳的广义库存全国第一，接近1.9亿平米。

作为贵州省的省会贵阳，天量的库存让贵阳承担着巨大的房价下行压力。贵阳过去两年房价一直在调整当中。

同时，贵州省的债务率位居全国第三，2020年经调整债务率高达357%。

面对着去库存压力、经济发展压力、降低债务率压力，所以，贵州省才终于重启了货币棚改，这个楼市的胜负手。

关键问题来了，多个省市重启货币棚改，后续肯定还会有更多省市跟进，会否推动新一轮行情？

本号认为，不太可能。主要原因有二：

第一，市场环境已经改变。

上一轮货币棚改启动，正恰逢城市化高速阶段，大量农村人口涌入城市，需要大量购置房屋，加上棚改推动的需求增加，才最终达到了去库存效果，起到了拉动房价上涨的效果。

然而，现在城市化降速，人口拐点出现，购房需求即便有货币棚改推动，也回不到从前。何况，还有这么多库存等着消化，供不应求的局面，在多数城市基本不会再出现。

第二，对房价的信仰改变。

过去，棚改户拿到钱，会毫不犹豫选择买房，甚至会加杠杆进行多套房的投资。

然，如今房地产进入黑铁时代，全国大部分城市的房子已经没有什么投资价值，很多城市的房价甚至会进行调整。

再加上如今各种不确定性加剧，现金为王的时代又来了。央行公布的存款数据不断增加，就是佐证。

这种背景下，棚改居民拿到钱，会否去买房，还是个大问题。

总而言之，多个省市启动棚改，或许会推动一波销量，达到一定程度的去库存效果，但推动不了一波新行情。