本文来源：时代周报 作者：胡天祥
多地房地产政策频出，市场进入平稳运行周期。
据中指研究院不完全统计，今年以来，全国已有100余个城市共计出台各类楼市松绑政策超过300次，涉及调整限购/限贷/限售、多孩家庭住宅支持、调整公积金政策、落户引进人才，以及发放购房补贴等。其中，4月已有超70城出台调控政策111次，5月已有超80城出台调控143次，频率远高于第一季度。
中指研究院指出，预计6月地方政府将继续加快推进因城施策。限购方面，预计二线城市将围绕多孩家庭增加限购套数、非户籍家庭缩短社保或个税年限等方面进行政策调整；首套房贷比例、二套认定标准等也有望进一步调整。同时，预计多数城市房贷利率将向全国下限回归。随着信贷宽松及各地稳楼市新政不断出台，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳。
东方金诚表示，从近期稳增长政策密集出台来看，后期针对房地产的调控政策会进一步向宽，房贷利率还有下调空间，但政策传导到市场还需要一段时间，预计年中前后楼市销量继续同比下滑，但幅度可能不再扩大，房地产投资同比降幅可能进一步扩大，房地产行业将进入“磨底”阶段。
百余城市出台稳楼市政策
今年以来，已有上百个城市发布了稳楼市政策，包括降首付、公积金贷款额度提升、给予购房补贴、取消限购等。
在调控政策涵盖的内容上，超过半数以上的城市都将信贷宽松作为最主要抓手。
5月15日和20日，央行先后下调首套房贷款利率下限（五年期LPR-20BP）、下调五年期LPR15BP至4.45%，是本轮调控放松中全国性具有实质利好的政策，导向信号明显，充分体现中央支持刚性和改善性住房需求、稳定房地产市场的决心。
国金证券研报指出，在信贷政策趋松的基调下，百城房贷利率从2021年11月起逐月回落，2022年5月百城首套房贷利率为4.91%（较2021年10月高点下降81BP），二套房贷利率5.32%（较2021年10月高点下降66BP），放款周期也逐步回落，从2021年10月最高74天逐步降至2022年5月的29天，着力促进购房需求的释放。
伴随房贷利率的下调，多地也对首付比例进行下调，降低购房门槛。
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2022年以来，已有40余个城市下调首套房以及二套房比例。从比例调整上来看，首套房首付比例多下调至20%，二套房首付比例多下调至30%（晋中、六盘水低至20%）。而从调整城市来看，三四线城市对首付比例下调力度较大范围较广，近期济南、西安等城市也有调整，后续高能级城市的首付比例下调仍有空间。
在需求端，除一线城市外，各地均有限购限售松绑。
2022年3月份，郑州、衢州、秦皇岛率先放开限购限售。截至5月底，在住建部重点关注的22城中，已有18个城市（除了北上广深）出台调控政策，其中南京、苏州、无锡、杭州、成都等城市调整力度较大，而天津调控力度相对较小。
东方证券指出，热点城市出台的调整政策往往呈现出较强的结构性和针对性。
以限购端放松为例，主要针对多孩家庭、高层次人才、父母投靠等情形，实际上是对“合理购房需求”“刚性、改善性购房需求”的具体描述，力求精准且有限度的激活需求而非全面放开，表现出力度上的克制，意味着主要城市仍将呈现为渐进式的政策放松而不会一蹴而就，“房住不炒”的底线不会被突破。
克而瑞指出，展望未来，地方放松政策频率及力度加码，弱二线及三四线城市将全面取消限购、限售等限制性政策。受此影响，房地产市场有望逐渐复苏，但城市分化加剧。
克而瑞预计，两类城市成交有望明显改善：其一，市场供求基本平衡，包括北京、深圳、杭州、成都等，一旦供应放量，成交必将明显回升。其二，调整政策力度较大，包括太原、无锡、南通等，短期或将刺激居民购房消费，成交有望企稳回升。
租赁住房进入发展快车道
随着住房更多的回归居住属性与房地产长效机制的全面落实，住房结构将日渐分化，商品房市场将专注于解决群众“住得好”的问题，保障性租赁住房将着力于解决新市民、青年人“有得住”的问题。
2022年2月8日，央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知 》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，加大对保障性租赁住房的支持力度。
2022年两会政府工作报告指出，继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。
住房和城乡建设部住房保障司负责人潘伟表示，“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间），预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。
其中，上海“十四五”期间计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，2021~2022年两年计划建设筹措保障性租赁住房24万套（间）；广东“十四五”期间计划筹集建设129.7万套（间）保障性租赁住房，主要面向无房新市民、青年人，不设收入线门槛；海南十四五期间要建设25万套安居房，新增保障性租赁住房和公共租赁住房保障5万户。
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广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代周报记者，发展保障性租赁住房，除了可以缓解住房租赁结构性供给不足的矛盾，同时还会降低市民买房的超前性，并在日后为商品房市场补充新鲜血液，保持楼市需求健康可持续。
中信建投指出，保障房一方面承载着大城市中低收入家庭人群对“居者有其屋”的向往，妥善解决住房供需结构性矛盾，缓解城镇化建设中因人口流动所造成的住房供需、城市吸纳力与人口持续增长间的极度不匹配问题。另一方面，保障性租赁房是完善住房保障制度的必由之路。保障性租赁房的建设可以缓解人口净流入城市房租较高的压力，切实减轻年轻人的生活负担，对构建成熟的房地产长效机制做出重要补充。
